La suppression de la Loi Scellier fait donc partie intégrante du plan d’austérité decidé par le Gouvernement destiné à réduire le déficit national. A la différence de la suppression du PTZ +, la défiscalisation Loi Scellier aura malgré tout un répit jusqu’à fin 2012…

Il semble déjà bien loin le temps où les investisseurs privés et professionnels pouvaient envisager d’agrandir leur parc immobilier en bénéficiant de régime de défiscalisation Type Loi Scellier. Les 25 % de déduction fiscale initialement proposés par l’Etat avaient pourtant grandement soutenu l’économie française mis à mal avec la crise financière dès la fin 2007.

Déjà revu à la baisse dans la Loi de Finance 2011 qui avait réduit l’avantage fiscal de 25 % à 13 % (hormis le BBc maintenu à 22 %), le Gouvernement aura donc décidé d’économiser dans ce domaine en supprimant la Loi Scellier fin 2012. Lorsqu’on sait qu’environ 65 % des programmes dans le neuf se faisaient sous cette forme, c’est toute une profession qui tire la sonnette d’alarme…

On le sait, dans le cadre du Plan de réduction des déficits dont les principales mesures sont incluses dans le Projet de Loi de Finance rectificative 2011 d’août dernier, l’Etat français cherche à diminuer son endettement afin de coller à nouveau avec les dispositions européennes. L’une des quatre mesures-phare concerne les plus-values immobilières.

En clair, Bercy envisage la suppression de l’abattement dérogatoire appliqué aujourd’hui sur la durée de détention des biens locatifs et autres résidences secondaires. Rappelons qu’actuellement un bien en dehors de sa résidence principale est exonéré de plus-value immobilière en totalité au bout de 15 ans de détention puisque les 5 premières années sont fixes tandis que les 10 années consécutives font l’objet d’un abattement annuel de 10 %. L’ensemble de ce mécanisme est donc remis en cause et ne devraient pas vraiment satisfaire les propriétaires fonciers et autres investisseurs notamment dans le cadre de défiscalisation…

Le fameux Diagnostic de performance énergétique, plus connu sous l’appellation DPE, fait décidément parler de lui puisque ses caractéristiques encore parfois floues jusqu’à présent sont de plus en plus légiférées comme en témoigne sa durée de validité qui vient d’être fixée à 10 ans.

C’est en tout cas l’objet et le contenu du décret n°2011-413 du 13 avril 2011 qui vient donc de fixer cette nouvelle durée contre 5 ans auparavant. Rappelons que le DPE fixe la qualité énergétique d’un logement conformément à un barème allant de A à G qui détermine si l’habitat est énergivore ou non. Depuis le 1er janvier 2011, tout logement mit en vente doit légalement présenter ce bilan.

La gestion de patrimoine est un vaste domaine qui souffre depuis longtemps d’un déficit d’encadrement légal. De nombreux observateurs ont notamment souligné depuis plusieurs années l’absence d’autorité de tutelle. Un constat qui devrait connaitre certaines évolutions d’ici quelques temps….

Vous avez peut-être déjà recherché des informations sur des opérations de défiscalisation ou sur des placements permettant d’optimiser sa fiscalité sans vraiment savoir quel était la qualification de votre ou de vos interlocuteurs et pour cause ? Pratiquement tout le monde peut aujourd’hui s’installer comme conseiller fiscal en la matière sans devoir montrer patte blanche.

Pour pallier à la chose, un récent rapport du vice-président de la commission des finances à l’Assemblée Nationale, Louis Giscard d’Estaing, vient d’être remis à François Baroin. Il s’agirait de créer à la fois un véritable titre de « conseiller en gestion de patrimoine » diplôme de fiscalité à l’appui (Master 2 de fiscalité par exemple) ainsi qu’une véritable autorité de tutelle dont on ne connait pas encore vraiment la forme pour le moment.

Des propositions qui sont pour l’instant étudiées par le ministre et dont on attend le résultat d’ici la rentrée parlementaire. Affaire à suivre…

Déjà plébiscité par la presse spécialisée pour la qualité de ses supports d’épargne (contrat d’assurance vie RES notamment), la MACSF ne cesse de déployer des produits de qualité à l’instar de son produit immobilier MACSF Habitat. Les titulaires d’un contrat habitation ou local professionnel pourront désormais obtenir des conditions de prêt travaux à moindre coût !

Jusqu’alors la formule MACSF habitat ne « permettait » que d’améliorer ou d’embellir son logement. Le concept a été étendu à l’ensemble des travaux de rénovation et d’aménagement. Pour les sociétaires, il est possible d’utiliser le MACSF habitat pour des travaux d’électricité, de plomberie ou encore d’isolation. Mieux, les conseillers MACSF s’occupent de tout pour vous, à savoir de sélectionner des partenaires performants, de les mettre en relation avec vous et surtout de contrôler les devis.

Bien entendu, le suivi des travaux et la réception du chantier une fois terminé font aussi partie du package. Renseignez-vous d’urgence auprès de votre agence MACSF !

Depuis bien longtemps, le concept du viager fait des émules. En contre-partie d’un bouquet, puis du versement de loyers (l’arrérage), un acquéreur peut donc acheter progressivement un bien immobilier et se constituer même un parc à des conditions a priori plus attractives que les prix proposés sur le marché dans le cas d’investisseurs. Selon certains sites spécialisés, les remises sur le prix des biens en questions atteindraient parfois jusqu’à 30 ou 40 %….

Un voisin âgé désireux d’arrondir ses fins de mois ou bien un veuf retraité et sans enfant souhaitant bénéficier à court terme d’un capital supérieur pour s’offrir un capital : les motifs ne manquent pas pour envisager une opération en viager. Il faut dire qu’à l’heure de la baisse continue des retraites, la formule possède d’indéniables attraits.

Mais le principe est aussi attractif pour les acquéreurs ! Car la mauvaise affaire du film « le Viager » avec Michel Serrault n’est pas vraiment un bon exemple. Dans l’absolu, la chose est même plutôt rentable, car il ne faut pas oublier que bouquet et arrérage sont calculés très souvent avec une décote de 25 à 40 % de la valeur réelle du bien. Avec l’inflation immobilière de ces dernières années, pratiquer les prix réels décourageraient les investisseurs de sorte que ces décotes se sont multipliées. Du coup, les offres sont intéressantes et la perspective de se retrouver propriétaire d’un bien très nettement revalorisé d’ici d’10 à 20 ans (évitant ainsi au passage la plus-value sur résidence secondaire plafonnée à 15 ans) attire semble-t-il de plus en plus….

Certes, il existe des régions et des lieux plus attractifs que d’autres en raison de leur potentiel locatif à terme, mais dans l’ensemble, le mécanisme est rentable. Plusieurs sites sont spécialisés dans ce domaine ; on citera entre autres www.viager-europe.com, www.viager-france.com ou encore www.fgp.cev.com. Allez voir !

Les récents chiffres publiés par le Laboratoire Clameur font apparaitre qu’en 2010 les loyers de l’immobilier sont très nettement repartis à la hausse sur un plan national dans l’Hexagone. Même s’il subsiste des disparités locales et régionales, la plupart des régions de France ont enregistré de très fortes hausses en la matière. La preuve que l’investissement dans la pierre demeure rentable lorsqu’il est bien anticipé…

Les baux signés en France au cours de l’exercice 2010 font en effet apparaitre une progression moyenne de +2.5 % sur l’ensemble du territoire national (hors DOM). Le prix moyen au mètre carré – même s’il n’a qu’une portée relative et peu de représentativité locale – s’est ainsi établi à quelque 12.3 €. On enregistre par exemple une hausse des loyers de l’immobilier d’environ + 5.8 % dans le Nord-Pas-de-Calais ou encore de +5.2 % dans le Limousin, région où l’immobilier présentait certes un certain retard. Autre forte progression, la Picardie a connu une évolution de près de 5 %.

Paris et l’Ile de France ont connu une évolution plus modérée avec une augmentation des loyers de + 3.3 % : il est vrai que le coût déjà élevé des loyers parisiens expliquent cette plus faible progression. Il convient par ailleurs de souligner que c’est bel et bien l’ensemble du territoire qui a connu un essor des loyers puisque malgré les différences locales, les loyers n’ont a priori baissé que dans 20 % des villes de plus de 60 000 habitants contre 51 % l’année précédente qui était encore marquée il est vrai par les stigmates de la crise.

Selon les principaux acteurs du marché immobilier américain, les ventes en mars 2011 ont traduit un net rebond des ventes de maisons neuves avec une progression de + 11.1 %.

Une nouvelle plutôt positive qui reste malheureusement à prendre avec des pincettes en raison de sa réelle valeur…En effet ce rebond a été calculé par rapport à l’exercice précédent à savoir février 2011 qui fut particulièrement mauvais avec un niveau de transactions au plus-bas depuis près de 50 ans outre-Atlantique.

Par ailleurs, un autre élément laisse penser que ce rebond n’est qu’une façade : l’indice Case-Shiller, qui est généralement retenu comme baromètre officile en la matière en mesurant le prix des maisons individuelles aux USA, s’est replié de l’ordre de 1.1 % en février par rapport à janvier. Il s’agirait donc à peine d’un rattrapage avec cette progression des ventes de + 11.1 %….

La donation d’un bien immobilier est devenue monnaie courante dans l’Hexagone depuis que les seuils des abattements fiscaux ont été considérablement réévalués à l’occasion de la loi Tepa notamment. Pour autant, tous les mécanismes de donation ne sont pas nécessairement connus du grand public qui ne sait pas toujours qu’en matière de donation immobilière, il existe d’autres formules que celle de la donation en pleine propriété…Focus.

Un bien immobilier est en réalité constitué d’un droit que l’on appelle « pleine propriété » qui est scindé en deux droits appelés « usufruit » et « nue-propriété ». L’usufruit est la jouissance du bien en question tandis que la nue-propriété est la possession du dit bien sans en avoir l’usage. Un bien immobilier peut donc faire l’objet d’une donation soit en pleine propriété, soit en actionnant ce que l’on appelle un démembrement immobilier qui est une répartition de la pleine propriété dans les deux droits que nous venons d’évoquer.

Avec la transmission de la pleine propriété, le donateur cède la totalité des droits du bien à son ou à ses donataires. C’est une donation irréversible (hormis certains cas assortis de droits de retour) qui doit donc être très réfléchie en amont, car en cas de besoin financier le donateur ne peut plus compter sur cet actif. Le coût notamment du vieillissement de la population amène notamment de nombreux donateurs à se pencher sur un démembrement qui est une solution infiniment plus avantageuse à divers titres.

En premier lieu, le donateur conservant la jouissance de son bien peut continuer à l’habiter comme bon lui semble et peut même bénéficier de revenus fonciers que ce dernier peut générer. Par ailleurs, la donation démembrée permet de réduire la facture des frais de donation, car le barème ne s’applique alors que sur la nue-propriété et non sur la pleine propriété tout en conservant le même abattement fiscal de 159 325 € par donateur et par donataire (dans le cas d’une transmission entre parents et enfants). A titre d’exemple, un donateur de 70 ans qui conserve la jouissance du bien via l’usufruit se verra affecter 30 % de la pleine propriété de sorte que les nu-propriétaires en auront 70 %. Sur une maison de 500 000 €, les droits de mutation ne seront donc calculés que sur 350 000 € et non sur la somme totale. S’il y a deux héritiers, ils n’auront que 1 500 euros de droits à régler chacun contre 17 000 €uros avec une donation en pleine propriété. Lors du décès des donateurs, l’usufruit leur revient sans autres frais…

Autre cas de démembrement plus spécifique encore : la donation temporaire d’usufruit. C’est schématiquement un processus inverse que celui qui est décrit ci-dessus. Avec ce mécanisme, le donateur conserve la nue-propriété du bien, mais en donne la jouissance aux donataires qui bénéficient ainsi de l’usage et des éventuels revenus fonciers générés par le bien. Des conbtribuables fortement imposés peuvent ainsi réduire leur facture fiscale, notamment les personnes assujetties à l’ISF. Attention toutfeois, la donation temporaire est donc limitée dans le temps par définition, souvent à 10 ans, et la valeur du droit donné est réintégrée dans sa totalité dans le patrimoine du donateur et donc de sa fiscalité.

L’augmentation des prix de l’immobilier en 2011 sera-t-elle aussi importante qu’elle l’a été depuis maintenant deux ans, gommant en partie les effets de la crise amorcée en 2007 ? Nul besoin d’être bien malin pour trouver un semblant de réponse…

A la lecture des chiffres annoncés par les Notaires d’un côté et les grandes enseignes immobilières de l’autre pour l’exercice 2010, on a du mal à croire qu’une telle dynamique, par ailleurs très artificielle, puisse perdurer. Jugez plutôt : Selon les notaires, les prix en Ile de France ont a priori grimpé de quelque 14.1 % en 2010 et même de 17.5 % sur un an pour cette même année dans la capitale intra-muros…Un mouvement soutenu par les dispositions fiscales très accentuées ces dernières années entre la déduction des intérêts d’emprunt et les régimes Scellier le tout étant alimenté par des taux historiquement bas.

Seulement voilà, les taux ont amorcé leur remontée, le gouvernement a supprimé la déduction des intérêts d’emprunt, remplaçant le dispositif par un PTZ+ peu attractif, et enfin Scellier est désormais un cadeau fiscal de moindre importance…C’est sans doute en s’appuyant sur ces observations que certains grands patrons d’enseigne envisagent une second semestre 2011 atone avec une faible hausse, voire pas de hausse du tout, comme le soulignaite encore récemment Bernard Cadeau, le patron d’Orpi.

Si toutefois, augmentation il devait y avoir, cette dernière demeurerait très superficielle, car elle ne tiendrait aucunement compte de la réalité financière des ménages. Si vous vous rendez sur le site de l’INSEE qui est une mine d’informations et que vous fouillez dans la base de données locales, vous constaterez à titre d’exemple qu’à Tours, le revenu fiscal moyen des ménages est de 34 000 € dans la banlieue de Saint-Avertin, un coin huppé de l’agglomération. Or, dans cette même commune, le prix moyen au mètre carré annoncé par le site Cotation immobilière est d’environ 2 500 €. En considérant une maison d’une surface moyenne de 100 mètres carré, n’importe quel financement s’élève donc à 250 000 €uros. Comment peut-on obtenir un prêt de ce montant avec 2 800 €uros de revenus/mois ? Au mieux, un prêt de 250 000 e sur 30 ans coûte 1650 €uros/mois, soit un endettement de 60 % pour le ménage moyen de cette agglomération…

Cela signifie que le jeu de l’achat et de la revente en immobilier est aujourd’hui uniquement fondé sur l’antériorité de la propriété : il faut d’abord avoir été propriétaire d’un bien vendu ayant lui-même fait l’objet d’une plus-value pour espérer acquérir autre chose. Mais jusqu’où ce mécanisme pourra-t-il aller ? Et quid des primo-accédants qui ont eu un temps de sérieux coups de pouce fiscaux, mais qui seront moins épaulés désormais…ce qu’il convient d’appeler l’artifice immobilier n’est-il pas à terme un château de cartes prêt à s’effondrer ? Alors de là à parler d’augmentation des prix de l’immobilier en 2011…