Faire racheter son crédit immobilier par une autre banque que celle détentrice de l’actuel encours est monnaie courante. C’est une donnée statistique : la durée de vie d’un prêt immobilier est aujourd’hui d’un peu plus de 6 ans dans l’Hexagone. Même si les taux sont parfois plus attractifs que celui du prêt existant, il ne faut cependant pas sous-estimer le coût des frais liés à une telle opération…

Un taux d’un point de moins parait toujours attractif ! Mais pour autant, faire racheter son prêt immobilier pour ce seul motif est parfois insuffisant et le jeu peut ne pas en valoir la chandelle. Il faut en effet vérifier un certain nombre de points. En premier lieu, le montant des pénalités de remboursement anticipé. En principe, dans le cadre d’une renégociation pure, le montant des pénalités est plafonné à 6 mois d’intérêts ou 3 % du capitail restant comme le stipule la Loi Scrivener. S’il s’agit d’un rachat de crédit sous forme hypothécaire, il convient de savoir si la part d’immobilier refinancé dépasse ou non, les 60 % pour savoir si toute l’enveloppe est soumise aux 3 % ou non.

Par ailleurs, il faut aussi observer dans les deux cas, le montant des frais hypothécaires ou de prise de garantie pour savoir quel sera le surcoût de ce poste à votre opération. Comptez globalement 2 % de frais qui ajoutés aux éventuels 3 % Scrivener élèvent déjà la note à quelque 5 %. A durée égale, il faut donc mesurer si la baisse du taux compense ces frais ou non.

Attention toutefois, d’autres aspects peuvent rentrer en ligne de compte. Peut-être que le nouveau financement est assorti de meilleures conditions contractuelles telles que l’absence d’IRA ou encore des possibilités de suspension ou de différés des mensualités. Une enveloppe conséquente de trésorerie affectée à des projets peut aussi changer la donne et rendre l’opération attractive en maintenant son endettement tout en finançant les opérations !

Si vous êtes à l’affut d’un rachat de votre crédit immobilier, sachez que les taux moyens observés en janvier 2012 par l’Observatoire Crédit Logement / CSA flirte désormais avec le seuil des 4 % !

On y est presque au seuil symbolique des 4 % de taux d’interêt moyen en matière de crédits immobiliers. Après avoir atteint les 3.91 % en septembre dernier et oscillé autour de la barre des 3.9 % au cours du dernier trimestre 2011, les taux d’intérêt atteignent donc presque le seuil des 4 % synonyme d’une augmentation du coût de son crédit. Qu’il s’agisse d’une primo-accession ou d’une renégociation de son prêt existant, on paiera un peu plus cher son nouvel encours.

Dans l’absolu, la barre des 4 % a été déjà franchi depuis plusieurs mois : on observe que la majorité des crédits immobiliers sont contractés à un taux supérieur à 4 %, 58.3 % d’entre eux précisément. Les enseignes de courtage tels que Meilleurstaux ou encore Cafpi précisent même que les taux fixes moyens constatés sur 20 ans tournent autour des 4.3 % !

Mais le marché semble à peu près stable en raison du retour des ménages à « bon prifil » dont le pouvoir d’achat permet de réaliser une opération immobilière. Comme toujours ces chiffres concernent les prêts immobiliers purs. Si vous envisagez un rachat de crédit à caractère immobilier, mais dont l’objectif est de reprendre non seulement l’encours immo, mais aussi des crédits conso, alors il s’agira d’une autre paire de manches, car les taux seront indexés d’environ 2 points en fixe et semblales en variables.

De très nombreuses personnes ignorent que lorsque l’appareil bancaire traditionnel fait défaut, il est possible de trouver d’autres sources de financement pour réaliser ses projets. Ainsi, un éventuel rachat de crédit est réalisable sous la forme d’un micro-crédit personnel octroyé par exemple par le Crédit Municipal de Paris.

Le Crédit Municipal de Paris, vous connaissez ? Il s’agit d’un établissement financier de plus de 250 ans qui présente la particularité de financer sous la forme d’un prêt sur gage ce que d’autres vous refusent parfois en crédit classique. « Le Mont de Piété », encore appelé « Vieille tante » a ainsi réalisé un nombre important de prêts sur gage depuis de nombreuses années. Depuis 2008 précisément, à la demande du maire de paris, l’établissement finance des projets sous forme de micro-crédit personnel.

Par ce biais, il est possible de financer un achat quelconque ou plus souvent de solder des dettes bien ennuyeuses… La manoeuvre permet ainsi de racheter via la somme obtenue des créances plombant ses finances et de trouver ainsi une source de désendettement ! Quand on sait que 10 % des demandeurs sont exclus des critères habituellement retenus par les banques, le jeu peut en valoir la chandelle. Seul point à garder à l’esprit : le finacement moyen est de l’ordre de 2 300 €, ce qui ne signifie pas que le seuil fixé par l’établissement est de ce montant. Parfois, cela suffit pour tirer d’un mauvais pas…

On parle beaucoup du surendettement des ménages français, reflet social de l’économie de nos compatriotes. Mais les chiffres ne sont pas aisément interprétables comme en témoignent les éléments suivants issus du Baromètre du surendettement géré par la Banque de France

Le premier constat que l’on peut établir est sans doute l’augementation du nombre de dossiers de surendettement débouchant soit sur une procédure de redressement personnel ou bien sur un plan conventionnel de surendettement. Si l’on observe les trois bulletins du Baromètre du Surendettement à septembre 2009, 2010 et 2011, on constate que le nombre de dossiers déposés sur 12 mois glissants a été croissant puisqu’il a été de 189 000/an en 2009, de 196 000 en 2010, puis de 204 000 en 2011. Cela tendrait à prouver que le nombre de Français en situation de surendettement s’est accentué.

Autre constat, les locataires sont sans aucun doute plus touchés par le phénomène du surendettement que les propriétaires. En 2009, seuls 10 % des dossiers incluaient des dettes immobilières (à hauteur de 86 000 € par dossier concerné), chiffre maintenu en 2010 qui s’est par ailleurs réduit à 8.7 % en 2011. Des propriétaires moins touchés y compris dans le temps sans doute en raison d’un meilleur pouvoir d’achat leur permettant d’être primo-accédant contrairement aux locataires.

Un autre élément rend aussi les chiffres assez peu révélateurs : sur les trois exercices évoqués, le dossier moyen des dossiers de surendettement déposés a été très inégal. En 2009, il était de 41 700 €, puis de 44 600 € en 2010 et enfin de 36 000 € en 2011. On peut donc raisonnablement affirmer l’endettement moyen des ménages concernés a baissé, peut-être en vertu de la médiatisation des dangers liés à l’abus des réserves d’argent et surtout des applications de la Loi Lagarde par exemple.

Tous ces éléments rendent des généralisations très risquées et peu révélatrices.

Pour réussir sa simulation de rachat de crédit immobilier en ligne, il faut bien avoir certains critères en tête afin d’obtenir un résultat tangible qui permet de réaliser des comparatifs pertinents.

Vous devez dans un premier temps cibler le bon interlocuteur. Recherchez-vous une renégociation de votre bien immobilier en cours (pour obtenir par exemple de meilleures conditions) ou bien un rachat de crédit immobilier incluant à la fois des crédits conso ainsi qu’un prêt immo ? La confusion est en effet fréquente en raison de la dénomination « rachat de credit immobilier en ligne » qui s’applique (à tort) aux deux opérations pourtant bien distinctes.

Ensuite, vous devez dans les deux cas privilégier des sites clairs, nets et concis. Le formulaire doit être bien construit, c’est à dire, comporter les informations fondamentales sans vous obliger à passer par diverses étapes qui sont autant de formulaires. Vous devez obtenir un résultat en ligne sans être obligatoirement rappelé par un conseiller.

Les taux et les prêteurs doivent aussi apparaitre pour vous donner un idée des conditions de crédit. Si le taux est indiqué, le nom du prêteur, le mandat ainsi que le coût du prêt doivent aussi apparaitre dans les mentions légales. N’oubliez pas non plus de vérifier que le coût de l’assurance et des autres frais liés à l’opération (frais d notraire et/ou de garantie) sont aussi inclus dans le calcul.

De nombreux internautes réalisant des simulations de rachat de crédit en ligne s’interrogent sur le motif de certains refus. Or ceux-ci sont entre autres souvent motivés par des critères d’endettement relativement mal connus.

Les critères d’endettement en rachat de crédit varient de ceux habituellement retenus par les banques de dépôt dans le cadre par exemple de l’octroi d’un prêt immobilier. Traditionnellement, les banques considèrent que tant que l’endettement d’un ménage demeure dans la fourchette des 30 à 33 %, l’attribution du crédit est raisonnable, car dans le ratio de la Loi Scrivener.

En restructuration de prêt, les critères peuvent être à la fois plus souples ou plus draconiens en fonction du profil des demandeurs. Ainsi, on peut prafois se voir refuser un crédit en rachat alors que le taux d’endettement est de 28 %. Pourquoi ? Parce que d’une part le reste à vivre ou la balance peuvent être négatifs ou parce que les prospects ont des profils jugés trop risqués par les organismes prêteurs.

A l’inverse, un prêt peut être attribué alors que le ratio d’endettement est de 38 % voire 41 % en fonction de chaque situation. Les rachats de crédit de prévoyance ou incluant pour l’essentiel une trésorerie bénéficient ainsi de certaines « tolérances » en la matière, car représentent ce que l’on pourrait appeler des « primo-restructurés » aujourd’hui recherchés par ces organismes. Les conditions générales du crédit sont de la sorte à la fois meilleures en terme de taux d’intérêts, mais aussi d’endettement maximal…

Quand on recherche un rachat de crédit, on réalise généralement des simulations en ligne via une calculette de rachat de crédit permettant de se faire une idée des mensualités proposées. Le problème fréquemment rencontré par les internautes est d’ignorer quels sont les éléments chiffrés retenus pour ces calculs. Voilà un aperçu de ce que vous devez savoir.

Si vous réalisez une simulation avec une calculette de rachat de crédit, vous devez impérativement savoir quelles sont les bases de calcul. En premier lieu, vous devez savoir si les frais retenus dans le calcul sont intégrés ou non. Sans eux, les chiffres peuvent rapidement être erronés. Sachez qu’en prêt hypothécaire, ils s’élèvent aux alentours de 7.5 % tandi qu’en prêt conso, il convient de retirer environ 1 point. Ils ont un impact conséquent sur le calcul et doivent par conséuent être intérgrés.

Par ailleurs, le taux utilisé doit aussi être en rapport avec votre situation. Si votre endettement est de 75 %, ne vous atttendez pas à un taux fixe de 4.5 % ! ce serait mensonger ! Les taux proposés sont en effet en adéquation avec votre endettement actuel : plus vous êtes endetté et plus la banque prend un risque et veut donc gagner de l’argent vite en contre-partie. Les calculettes avec réglette sont donc à manier avec précaution par exemple.

Enfin, vérifiez aussi si le taux d’assurance est là encore inclus dans le calcul. Les calculs peuvent aussi s’en ressentir. La Loi Lagarde interdisant aux banques d’imposer leurs assurances groupe, on ne sait jamais dans les calculettes s’il y a un taux d’assurance dans le calcul et si oui, quel est son montant. Cherchez à avoir le maximum d’infos sur le chiffre communiqué avant de vous lancer…

Un rachat de crédit à la consommation est la plupart du temps perçu par les internautes comme une opération exclusivement réalisable sous forme de prêt personnel. Or il existe d’autres options dont un rachat de crédit de ses prêts personnels sous forme de prêt avec garantie.

L’expression « rachat de crédit consommation » sous-entend que la restructuration a pour objet de racheter des encours tels que des revolving, prêts amortissables et autres réserves. Pour autant, cela n’implique pas que le prêt consenti par le prêteur soit obligatoirement sans garantie. Bien au contraire, une banque peut racheter des prêts personnels en prenant une garantie sur un bien existant. Les principaux avantages de la manoeuvre pour des propriétaires résident dans le taux proposé (qui bénéficie des conditions du prêt immo) ainsi que de la durée qui peut ainsi aller jusqu’à 30 ans contre 12 maxi en prêt personnel de rachat de crédit.

Il en va de même pour des locataires ayant la chance d’avoir une caution hypothécaire, c’est à dire des propriétaires donnant leur bien familial en garantie au profit des demandeurs. Cela implique bien sûr que les emprunteurs aient des ressources suffisantes pour faire face à leur endettement loyer et nouveau prêt inclus. Pensez-y ! Plutôt que d’avoir à tout prix un crédit personnel de restructuration, un rachat de crédit avec garantie peut être une articulation bien plus judicieuse à court et moyen terme, car plus « désendettant ».

Pour faire un rachat de crédit, de nombreux prospects s’interrogent souvent sur le fait de passer ou non par un courtier. Courtier en rachat de crédit ou pas courtier, telle est la question à laquelle nous allons apporter quelques éléments de réponse.

Il est aujourd’hui possible de faire un rachat de crédit par l’intermédiaire de trois canaux que sont les organismes de crédit spécialisés, les banques de dépôt ainsi que les courtiers en rachat de crédit. Dans les deux premiers cas, les demandeurs d’une restructuration de prêt sont sensibles au fait de ne pas devoir s’acquitter d’une commission d’intermédiation. Cette tentation est pourtant assortie de certains écueils que l’on ne rencontrent pas en recourant au courtier en rachat de crédit…

Si vous envisagez un rachat avec votre banque, vous allez obtenir peut-être obtenir une offre qui sera le reflet des seules possibilités de votre enseigne et qui sera la plupart du temps accompagnée d’une assurance-groupe souvent onéreuse. Il en ira à peu de choses près de même avec les organismes de crédit spécialisés qui appartiennent par ailleurs aux grands groupes bien connus du grand public.

En faisant appel à un courtier en rachat de crédit, vous vous verrez d’emblée proposer diverses articulations correspondant à l’éventail des produits de rachat existant sur le marché. C’est ensuite vous qui choisissez selon vos desiterata. Par ailleurs, les courtiers ont très souvent la casquette de courtiers d’assurance et vous proposent en contre-partie des couvertures à des taux attractifs. La question courtier ou pas courtier, peut être résumée par « offre démultipliée ou offre unique » Chacun en tirera ses conclusions…

Lorsqu’ils font des recherches pour un rachat de crédit, les internautes font des calculs de simulation pour trouver les meilleurs taux en ligne. Une préoccupation légitime, mais qui n’est pas toujours très optimale en raison des différentes options offertes sur la toile…

La plupart du temps, un formulaire isolé vous proposera un calcul unique d’une mensualité basé sur un taux moyen décliné soit en prêt hypothécaire (moins cher), soit en prêt personnel. Dans ce cas, vous obtiendrez un chiffre approximatif qui selon les cas de figure incluera les frais liés à l’opération ou non. C’est donc un point à vérifier à tout prix. D’autres simulateurs ou formulaires de simulation en rachat de crédit sont plus évolués et intégrent vos données en calculant la mensualité avec un taux tenant compte de vos critères.

D’autres produits encore sont des sortes de réglettes qui font varier les taux et les durées, ce qui vous donnent des éléments variables. L’écueil de ces supports est la non prise en compte des critères qui vous sont propres. Dans tous les cas, ne retenez pas les réponses d’une simulation comme définitive surtout en matière de tous. Comme vitrine, les meilleurs taux sont toujours proposés, mais ces derniers varient très souvent en fonction de votre réalité. Tant qu’un dossier n’est pas entre les mains d’un courtier, on ne connait pas son taux.