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Crédit immobilier à taux variable : quels garde-fous ?
A l’heure où toutes les grandes banques françaises vont se livrer une grande bataille à grands coups de taux pour attirer dans leur filet les emprunteurs désireux de bénéficier de l’importante baisse des taux depuis octobre 2008, beaucoup d’internautes se demandent pour quel type de crédit immobilier ils vont opter : entre taux variable et taux fixe, mon coeur balance ! L’adage populaire est ici légitime, car les taux variables ont nettement plus fléchi que leurs cousins fixes ( 2 points contre 1) depuis la baisse en raison d’indices de fixation des taux ayant cédé plus de terrain. Compte tenu de cet aspect des choses, beaucoup hésitent entre la formule fixe sécurisée et celle du révisable permettant d’acheter l’argent moins cher…La seconde option peut pourtant être payante à condition de se prémunir et d’avoir des garde-fous contractuels.
Acheter l’argent pour son crédit immobilier à 2.9 % sur 15 ans, ça tente tout le monde, mais à taux variable, ça refroidit parfois ! Pourtant, si l’opération est réalisée avec des barrières et des seuils, elle peut s’avérer intéressante. Les amalgames entre les taux des subprimes et les taux révisables pratiqués par les banques françaises ont fait injustement du tort aux taux variables, car en France, ils sont sécurisés depuis longtemps avec la formule du « capage ». Ainsi un taux révisable initialement contracté à 2.9 % et capé 2 par exemple ne pourra jamais dépasser 4.9 % dans le temps. Si votre taux variable augmente dans le temps, le calcul des mensualités correspondantes sera bloqué à cette valeur. Les capages sont traditionnellement de 1, 2 ou 3 points. Plus vous prenez un capage élevé, plus le taux initial proposé est bas…
Il faut donc faire attention lors de son choix, car un 2.9 % capé 3 peut se transformer en 5.9 % au bout de quelques années. Un autre garde-fou peut alors intervenir : celui du passage à taux fixe dans le contrat. Vous pouvez par exemple prendre un capé 2 ou un capé 3, mais à la condition de pouvoir transformer votre variable en fixe à tout moment à moindre coût, voire sans frais. Si vous négociez bien, cette seconde option est souvent payante. L’essentiel est de connaitre au préalable l’indice utilisé par la banque lorsqu’elle fixera le taux : il existe les OAT, les TEC ou bien encore les taux de secteur privé ou public. Il faut donc les connaitre et surtout les surveiller de près pour réaliser le passage au bon moment…Demandez à votre conseiller bancaire, il est aussi là pour ça !
Enfin, l’un des garde-fous essentiels est aussi la possibilité de rembourser votre crédit immobilier sans devoir vous acquitter de pénalités de remboursement anticipé. Très souvent, les contrats réalisés à taux variables en sont exonérés, tentez donc de conserver cet avantage en cas de passage à taux fixe, mais sans oublier que de telles options ne sont dans la plupart des cas valables que si vous remboursez le capital sur vos propres deniers (en cas de vente de votre bien immobilier par exemple) et non si vous faites racheter le prêt par une banque concurrente…
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1 octobre 2009 @ 10:41
[...] générés par la crise des subprimes. L’occasion de refaire un point sur les subtilités du crédit immobilier à taux variable qui le rendent si attractif en ce [...]