Le passage quelque peu difficile que le marché de l’immobilier connait de nos jours en raison des données conjoncturelles n’a en soi rien de bien nouveau. Pour ceux qui s’en souviennent, le milieu des années 90 avait aussi apporté son lot d’inquiètudes aux professionnels de l’immobilier ainsi qu’aux particuliers. Si tant est qu’il soit possible de faire quelque comparatif que ce soit, la grande question qu’il faut se poser est de savoir si le marché de l’immobilier est plus touché aujourd’hui que dans les années 90 et surtout dans quelles proportions et pour quelles raisons ?
Premier élément de réponse : les années 90 ne sortaient pas de dix années d’inflation immobilière exceptionnelle de sorte que les réactions des vendeurs et des acquéreurs n’ont pas du tout été les mêmes à cette époque qu’aujourd’hui. A l’époque lorsqu’un vendeur ne parvenait pas à ses fins, il baissait relativement facilement son prix de vente afin de réaliser la transaction. Aujourd’hui la donne est très différente : les vendeurs ayant à l’esprit les prix qui ont été pratiqués depuis 10 ans ne sont pas prêts à baisser les prix dans les mêmes proportions. Les vendeurs résistent aujourd’hui beaucoup plus avant de revoir les prix. C’est en grande partie ce qui explique le fait que la baisse des prix n’a été que faible dans l’immobilier neuf par rapport à celle du nombre de transactions qui s’est elle effondrée au dernier trimestre 2008.
De ce point de vue, la différence entre les deux époques est notable. Elle l’est d’autant plus que pour les mêmes raisons que celles citées précédemment, les stocks immobiliers se sont considérablement accrus au point parfois de générer deux années de ventes…Un constat dont la conséquence a finalement été par effet mécanique une baisse des prix généralisée de 9.9 % sur 1 an dont seuls les biens d’exception ont tiré leur épingle du jeu ! Ce sont ces stocks qui caractèrisent la plus grosse différence entre les deux époques. Economistes et experts sont formels, en 1995 leur niveau était bien plus bas. Par effet de levier, ce sont eux qui laissent les professionnels penser que les prix baisseront encore, car l’offre est supérieure à la demande dans d’importantes proportions. Tout est de savoir dans quelle mesure ?
Un élément permet peut-être de répondre à ce dernier point : le pouvoir d’achat des Français ou plutôt la baisse de celui-ci. Rappelons que le salaire moyen des Français par individu est très exactement de 1 316 €uros/mois, alors que depuis le passage à l’Euro, l’inflation a été bien plus forte que l’indexation des revenus. Un postulat qui ne laisse que peu de doute quant aux possibilités d’emprunt d’un foyer. Doté de quelque 2 600 €uros/mois, un foyer ne peut donc avoir une mensualité de plus de 850 €uros : resserrement de critères bancaires oblige ! Cet élément mathématique ne fera pas les affaires des vendeurs qui devront faire un petit effort pour que les acquéreurs potentiels puissent tout simplement acheter.
Décidément, même si des comparatifs sont délicats, la fin des années 2 000 risquent d’être plus difficiles à négocier pour le marché de l’immobilier que celles des années 90.
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