Crédit : les vrais resserrements de critères !

Depuis le début de la crise financière, les médias évoquent les resserrements de critères auxquels les banques ont procédés en matière d’attribution de prêts. Le sujet est récurrent et les faits semblent apparemment avérés, mais personne ne sait au juste quels sont précisément les resserrements évoqués. Pourtant, ils concernent à peu près tous les types de crédits, du prêt immobilier au crédit à la consommation en passant par le pret relais ou encore le rachat de crédit.

Ce que les statistiques ont montré, c’est qu’un peu moins de 25 % de crédits immobiliers ont été octroyés en volume au troisième trimestre 2008 que sur le même exercice en 2007. Aujourd’hui, un prétendant sur 7 à un éventuel pret immobilier est recalé pour une raison ou une autre. Les principaux motifs de refus sont le manque d’antériorité de l’emploi, même en CDI, les débuts de carrière, les CDD, les missions d’interim ou bien tout simplement des endettements dépassant 30 % et jugés désormais trop lourds…Pourtant il n’y a pas si longtemps, les endettements tolérés après intervention pouvaient allègrement dépasser les 40 % et cela même dans le domaine de la restructuration de crédit.

Les temps ont donc bien changé et si par malheur tout est a priori ok, mais que votre apport est inférieur à 10 % ou que votre ratio hypothécaire est inférieur à la norme exigée pour par exemple un rachat de crédit ou un crédit relais, alors vous serez irrémédiablement recalé…Par ailleurs, il est un autre resserrement de crédit qui n’a pas fini de jouer des tours aux emprunteurs : celui de la valeur des taux d’intérêt. Les prêteurs s’étaient plus ou moins accomodés de la progressive augmentation des taux nominaux depuis deux ans adaptant à la fois leurs normes d’acceptation et réduisant souvent leur marge pour remporter l’affaire. Mais ceci était avant la crise financière ! Avec leurs pertes et autres dépréciations d’actifs, les banques cherchent impérativement à rationnaliser le profit et à reconstituer leur marge. Donc même si les taux interbancaires ont nettement baissé et qu’on peut encore s’attendre à des détentes de ce côté, les banques ne répercuteront pas tout de suite cet impact sur les taux proposés. Ils vont donc rester chers, ce qui handicapera d’autant les conditions de prêts en raison des calculs d’endettement qui seront défavorisés. Un taux fixe à moins de 5.5 % restera encore difficile à trouver sur une durée longue…

Crédits-relais ou crédits impayés ?

Ils sont pour l’heure 30 000 ! 30 000 foyers qui se retrouvent dans l’étau du crédit relais qui rime de plus en plus avec crédit impayé…Encore tout à fait banal et courant, il y a seulement une année, l’exercice du prêt relais est en train de tourner au cauchemar pour des Français qui n’étaient pas au bon endroit au bon moment.

Comme le résume fort bien Philippe Stoltz de BNP Paribas “Plus les emprunteurs vont attendre pour vendre, plus leurs intérêts vont augmenter, alors que dans le même temps, les prix risquent de baisser“. En d’autres termes pour citer les propos de l’une des porte-paroles de l’afub, Marie-Anne Jacquot, “Ces personnes ont souscrit un prêt relais il y a 12 ou 24 mois, au moment où les prix étaient au plus haut, et où les banques prêtaient jusqu’à 90 % de la valeur du bien” et se retrouvent aujourd’hui dans l’étau du crédit-relais qui se traduit par plusieurs facteurs : d’une part le bien vaut désormais moins en raison de la baisse des prix de l’immobilier de sorte que le montant des murs ne couvre parfois plus celui du prêt-relais et d’autre part les éventuels acquéreurs subissent les refus de prêts en raison des resserrements de critères des banques de dépôts. Le résultat est une vente non réalisée et des vendeurs aux abois qui ne retombent pas sur leurs pieds financièrement.

Heureusement, les organismes bancaires ont compris que ces clients étaient dans une impasse conjoncturelle et tentent de réagir en assouplissant le cadre de leur intervention. Le bon exemple est notamment illustré par le Crédit Foncier qui a pris de réelles mesures afin d’aider ses clients concernés par ces difficultés. D’abord, sa filiale Serexim établit un nouvel avis de valeur afin de jauger au mieux de la valeur du bien en vente pour faciliter la vente. Ensuite, la banque propose de proroger de 6 mois la durée initialement prévue de prêt relais à un taux sans égal puisque c’est le taux légal qui est utilisé comme base de calcul. Enfin, financer éventuellement le déficit qui pourrait être généré par l’opération si la vente du bien ne couvrait pas la totalité du prêt-relais.

C’est dans ces cas de figure qu’il convient de rappeler que le rachat de crédit peut intervenir. Le nouveau bien financé peut avoir une belle valeur et ce dernier est généralement financé par un prêt immobilier complémentaire au crédit-relais. Si ce dernier fait l’objet d’un déficit, un organisme de rachat de crédit peut très bien intervenir en rachetant à la fois le prêt immobilier relatif au nouveau bien ainsi que le montant manquant restant du au titre du reliquat du prêt relais. La condition sine qua non à l’opération réside dans le fait que le bien qui faisait l’objet du prêt-relais soit vendu et que le nouvel immeuble couvre la totalité des créances. Plutôt que d’avoir un prêt-relais qui se transforme en crédit impayé, essayez le rachat de crédit !

Il y a du fond souverain dans l’air !

Une fois encore, cette journée du jeudi 23 octobre débute avec d’importants contrastes qui continuent à agiter les marchés financiers.

Les annonces de grands événements se précipitent d’ailleurs que ce soit dans l’Hexagone que sur le plan mondial.

En France, les nouvelles informations foisonnent ! Et elles sont plutôt bonnes : la consommation des ménages a augmenté de 0.6 % en septembre alors qu’elle était en recul en août. Le ministre des finances, Christine Lagarde, y voit une conséquence de la détente de l’inflation. Par ailleurs, le gouvernement souhaite faire bénéficier le tissu industriel des PME de mesures semblables à celles accordées par les banques. Soutenir les petites entreprises en ces temps de crise, voilà le mot d’ordre ! L’articulation se ferait par le biais de l’intervention temporaire de la Caisse des dépôts dans le capital des entreprises… une sorte de fond souverain provisoire ! Cette annonce a suscité de nombreuses réactions et cette mesure, certes bienvenue à court terme, semble insuffisante : les entrepreneurs réclament à cette occasion des réformes structurelles de la fiscalité des entreprises et voient par exemple d’un très bon œil l’éventuelle suppression de la taxe professionnelle…

De son côté, le marché de l’immobilier souffre, mais reste malgré tout sur une note positive avec des transactions qui sont en augmentation de 1.6 % par rapport à l’année passée.

L’inquiétude se situe plus au niveau des grandes entreprises qui annoncent des résultats en baisse : c’est le cas de Saint-Gobain et d’Air France qui prévoient une stagnation de leur chiffre et de leur bénéfice… Pour des sociétés comme Airbus, l’évolution de la parité €uro/dollar ne va pas franchement dans le bon sens, tandis que d’autres profitent de l’assouplissement pour favoriser leurs exportations !

Le crédit quant à lui devrait se porter de mieux en mieux avec l’amorce et la continuité de la détente en termes de taux de change interbancaires : l’Euribor 1 an est sur le point de passer sous la barre des 5 % ! Certes, les banques centrales servent encore de points d’appui à certaines banques pour se refinancer, mais leur marge de manœuvre croit en raison de l’éventuelle baisse des taux directeurs et de la décision de l’Etat de faire un prêt-relais immédiat de 5 milliards d’€uros aux six grandes françaises qui bénéficieront d’un prêt global à hauteur de 10.5 !

C’est dans ce contexte contrasté, mais dans l’ensemble plutôt positif que Paris est actuellement dans le vert avec un CAC à 3 307 points en légère hausse de 0.29 %.

L’Etat français fait du rachat de crédits

C’est la principale annonce du jour, le gouvernement français va racheter les quelques 30 000 biens immobiliers qui font l’objet de prêt-relais mettant en danger des ménages dans l’Hexagone.

Il s’agit en quelque sorte d’un Plan Paulson à la sauce Sarkozy. A propos de ce dernier, rappelons que c’est en fin de journée que la Chambre des représentants américains doit se prononcer sur sa ratification et décider ainsi de l’injection ou non des quelques 700 milliards de $ nécessaires au rachat de l’ensemble des créances douteuses… L’annonce définitive tient en haleine l’ensemble des marchés financiers qui ont le regard rivé vers l’outre-Atlantique.

Dans cette attente, le CAC se comporte plutôt bien avec une ouverture à 3 968 points, c’est-à-dire + 0.39 % très directement liée à l’annonce du gouvernement français d’injecter 22 milliards d’€uros dans les réseaux financiers afin d’alimenter le pipe-line du crédit en France. Cette somme provient des placements de l’ancien CODEVI, appelé désormais LDD (Livret de Développement durable).
En revanche, l’éventuelle progression du marché pourrait être limitée par l’annonce du nombre de chômeurs dans l’Hexagone qui a évolué dans le mauvais sens pour atteindre quelques 41 000 personnes de plus…

De son côté, la parité €uro/Dollar se stabilise à 1.3840, plutôt bon signe pour les échanges internationaux !