Crédit à taux variable : le rôle du banquier ?

Que ce soit dans le domaine du prêt immobilier classique ou dans celui du rachat de crédit, les banques qui octroient des produits articulés autour de taux révisables sont désormais tenues d’informer très précisément les emprunteurs de la possible évolution de leur emprunt. Ce rôle précis de conseil qui incombe aujourd’hui aux banques est la conséquence législative du rapport Lefebvre qui a mis en lumière certaines lacunes en matières d’informations relatives à la pratique des taux variables.

Si vous contractez un prêt ou un crédit à taux variable, la banque prêteuse se doit de vous fournir une notice stipulant les conditions de variation du taux en question. Pour ce faire, elle doit vous fournir deux simulations qui vous pertmettront d’apprécier l’impact sur votre mensualité en cas de hausse maximale du taux ainsi qu’en cas de baisse extrême. Parallèlement, le banquier est censé vous préciser quel serait votre nouvel endettement dans les deux cas et si ce dernier est acceptable ou non par rapport à votre budget.

Dans la pratique, ces différents éléments doivent être repris et soulignés dans les offres de prêts qui vous sont fournies. En cas d’acceptation de celles-ci, vous devez par la suite recevoir à la date de révision de votre taux un nouveau tableau d’amortissement vous spécifiant les nouvelles modalités de votre crédit. De même, les éventuelles clauses de passage à taux fixes doivent être clairement spécifiées ainsi que les pénalités de remboursements anticipés le cas échéant. Toutes ces informations doivent bien évidemment être préalablement abordées par votre banquier lors de vos entretiens préparatoires !

Les taux d’appel du crédit et de l’épargne

Depuis le printemps, on parle beaucoup en France du fameux Rapport Lefebvre.

Il s’agit d’un parlementaire qui s’est penché initialement sur la pratique des taux révisables qu’il jugeait parfois dangereuse en raison d’articulations et de mécanismes opaques. Parmi les points essentiels qu’il a soulevés, il y a par ailleurs l’utilisation commerciale du « taux d’appel » qu’il juge aussi très sévèrement.

Pourtant cette méthode est usitée dans pratiquement tous les domaines financiers et ce depuis plusieurs années. Dans la catégorie des prêts immobiliers, elle présente notamment l’avantage de calculer pendant une durée prédéfinie une mensualité plus allégée en attendant une augmentation des revenus. Evidemment, la formule a connu une inflation des taux et assortie de la crise des subprimes, elle n’a plus guère de succès. Pour autant, l’idée n’était pas ridicule et permettait à ceux qui ne rentraient pas dans les critères traditionnels des banques de devenir propriétaires.

L’extension du « taux d’appel » connait malgré tout encore de beaux jours puisque outre les prêts immobiliers et les rachats de crédits, d’autres domaines financiers sont également concernés : les crédits à la consommation ainsi que certains produits d’épargne !

Le crédit à la consommation connait depuis un an maintenant un ralentissement considérable des volumes commercialisés. Aussi a-t-il fallu trouver des idées originales de ventes ; Sofinco, Cetelem et consorts ont donc mis au goût du jour l’idée du taux d’appel à la « sauce conso ». Pratiquement, il s’agit de financer un crédit à la consommation sous forme de réserve avec un taux à 4.9 % sur 6 ou 12 mois assorti d’une mensualité plus faible qui est ensuite recalculée au bout de la période dite d’appel à un taux de 20 et quelques pourcents… Manifestement, l’idée doit faire son chemin puisque tous les organismes pratiquent la chose.

Le monde de l’épargne est lui aussi en manque de prospects… et ratisse en pratiquant des taux d’appel. Oh, il ne s’agit pas de produits sophistiqués, mais des « bas de laine » traditionnels remaniés avec la formule en vogue. Ainsi, chez LCL, vous pourrez obtenir un taux de rendement brut de 8 % sur 3, 6 ou 12 mois jusqu’à un montant de 50 000 €uros. Pratiquement du jamais vu depuis les périodes inflationnistes des années 80. Cortal Consorts vous proposera une idée du même acabit avec un taux à 6 % pendant 6 mois qui se traduira en 3.25 % à l’issue de cette période. ING Vie s’est aussi mis sur les rangs avec une offre à 6 % sur 6 mois également qui sont un petit mieux que le cas précédent à 3.3 %…

On constatera rapidement que ces placements n’ont d’intérêt qu’à la condition de faire une opération sur une courte durée, car les taux à 4 % nets du Livret A et des LDD (Livrets de développements durables) dissuaderont vite ceux qui envisageraient des placements à plus longs termes !

Rachat de crédits et rapport Lefebvre

Depuis l’année dernière, les différentes dérives du monde du crédit en général ont suscité de nombreuses interrogations tant dans les milieux financiers qu’au sein de la classe politique.

Explosions de taux variables et autres articulations de prêts occultes ont déclenché des réflexions sur la probable nécessité d’encadrer au mieux les mécanismes de crédits.

Ainsi, après Scrivener, Neiertz et plus récemment Châtel, le parlementaire Lefebvre, député des Hauts-de-Seine, a mis sur pied un rapport proposant des mesures concrètes pour lutter contre de futures déviances dans le domaine du crédit.
L’environnement du rachat de crédit n’échappe pas à ces considérations et représente peut-être l’un des secteurs bancaires les plus concernés par ce rapport compte-tenu des articulations commercialisées sur le marché.

Avant d’évoquer les points essentiels soulignés par Lefebvre, ces quelques lignes de Bernard Worms résument bien les raisons pour lesquelles le parlementaire s’est attaché à rédiger son document :

La sinistralité sur les crédits au logement serait au regard des standards anglo-saxons, jugée inexistante. Cependant, l’ombre de la crise des subprimes plane sur le rapport Lefebvre et ce pour une raison justifiée : ici comme là-bas, les emprunteurs ont souscrit des produits dont ils ne comprenaient pas les mécanismes, proches en cela de certains de ceux qui les leur avaient vendus, et dont ils ne mesuraient pas les évolutions possibles de leurs charges de remboursement et du capital restant dû en cas de remboursement anticipé.

B. Worms met très nettement en avant les augmentations imprévues de mensualités calculées sur des taux variables non plafonnés. Lefebvre préconise les principales mesures suivantes :

En premier lieu, le principe du taux d’appel sera probablement interdit : jusqu’alors les organismes de crédit pouvaient distribuer des produits articulés sur un taux d’appel dit de « première période », puis réévalué lors de la seconde période, c’est-à-dire la durée restante du prêt. Ce que Lefebvre critique est le risque d’envolée de la mensualité d’une période à l’autre et ce pour deux raisons. Tout d’abord parce que le taux de première période n’est pas le reflet du taux réel, il y a donc de fait une augmentation de mensualité afin que le taux de première période rattrape celui de la seconde. Ensuite, en cas de hausse des taux d’intérêts, le « rattrapage » du taux réel est d’autant plus important ce qui engendre une augmentation proportionnelle de la mensualité…
Les produits indexés sur la parité euro-dollar initialement contractés à 3 % en 2005, se retrouveraient ainsi à un taux nominal de 10 % à l’heure actuelle : c’est malheureusement ce qui risque d’arriver aux collectivités locales françaises ayant eu recours à ce type de mécanismes ! On estime leur nombre à 25 % des encours contractés… Pour ce qui est du rachat de crédits, les prêts hypothécaires ne seront pas encore concernés par cette mesure, car ils n’appartiennent pas à la catégorie des prêts immobiliers. Mais ceci les touchera d’ici un an !

Le rapport stipule par ailleurs que les offres devront contenir un jeu complet de simulations : probablement deux cas de figure, le moins bon et le meilleur, ce qui reviendra à indiquer les mensualités minimales et maximales que les emprunteurs pourraient se voir attribuer.

Quant au taux en question, en cas de passage à taux fixe, l’offre devra clairement faire apparaître quelle sera alors sa valeur nominale ainsi que les éventuels frais liés à sa réalisation.

Enfin, le rapport insiste tout particulièrement sur la nécessité de parler non plus de taux révisable, mais de « taux maîtrisable ». De façon générale, il faut relativiser les choses et rappeler que seuls 1 % des taux immobiliers en France sont fondés sur des taux variables, mais sans occulter que ce n’est pas le cas des produits de rachats de crédits qui sont eux très directement concernés par ces considérations…. A suivre de près dans les tout prochains mois…

Les fleurons du rachat de crédit

En ces temps agités, rien ne vaut la sécurité ! Et dans le vaste monde de la finance, cette dernière s’appelle plus que jamais « taux fixe » !

Les mauvaises surprises générées par les indexations diverses et variées des taux variables auront eu raison des velléités des emprunteurs en matière de rachat de crédit qui privilégient aujourd’hui les valeurs sûres ou refuge…

Il faut bien avouer que certains produits adossés à la parité euro-dollar ou articulés sur des taux d’appel réservent encore leur lot de mauvaise surprise ! Dans certains cas, il s’agit même de bombes à retardement… pour les ménages comme pour des collectivités locales.

De leur côté, les banques resserrent tous leurs critères et y regardent à deux fois avant de prêter en raison à la fois d’un manque de liquidités sur les marchés et d’une appréciation du risque plus draconienne : elles préfèrent donc elles aussi du fixe !

Dans le domaine du rachat de crédit, notre magazine vous suggère d’opter pour quatre produits différents respectivement commercialisés par GE Money Bank, Barfimmo, BNP Investimmo et Sygma-Banque.

Les rachats de crédits GE Money Bank sont intéressants, car ils bénéficient de produits certes indexés sur un taux révisable dans l’offre de prêt, mais permettent un passage immédiat à taux fixe. Ce dernier est attrayant et son obtention est gratuite comme le préconise le rapport Lefebvre. Avec cette possibilité, l’emprunteur peut faire coup double : baisser de manière plus sensible son endettement à court terme grâce à un taux d’appel bas (indexé sur l’euribor 1 mois) tout en ayant la certitude de sécuriser sa situation financière en demandant son taux fixe. En cas de passage à taux fixe l’opération est attractive, car la fixation du taux est calculée non plus sur l’euribor 1 mois (qui sert de référence au calcul des taux variables), mais sur le taux du secteur privé long terme fin de mois, un taux de rendement moyen obligataire, qui équivaut aujourd’hui à 4.62 %, c’est-à-dire moins que les euribor….Que ce soit à taux révisable ou à taux fixe, la marge de la banque reste la même. Ainsi si celle-ci est de 1.2 %, le taux fixe obtenu est de 5.82 % alors que le révisable initial était de 5.2 : l’écart est donc faible et le consommateur a tout intérêt à repasser à taux fixe.
Il est par ailleurs à noter que Ge autorise des délégations d’assurance extérieures, évitant une assurance-groupe onéreuse, et qu’en cas de vente du bien, un remboursement anticipé ne fait l’objet d’aucune pénalité…

Si vous êtes toutefois un inconditionnel des taux fixes, nous vous invitons à considérer les rachats de crédits BARFIMMO. Cette filiale du géant britannique Barclays qui vient de débourser quelques 85 milliards de $ pour s’attacher les produits restructurés de feu Lehman Brothers propose les meilleurs taux fixes du marché ! En effet, les rachats des encours immobiliers se font à un taux nominal de 5.6 % fixe tandis que ceux relatifs aux crédits à la consommation s’élèvent à 6.9 % tout aussi fixes. Dans la plupart des cas, le taux pondéré se situe sous la barre des 6 % : imbattable ! D’autant plus que les frais sont très bas engendrant un TEG qui avoisine les 6.5 % !!!! Seuls écueils, le produit n’est accessible que si votre endettement avant intervention est inférieur à 50 % et que vous ne disposez pas aujourd’hui de plus de 4 prêts à la consommation. Les rachats de crédits BARFIMMO se font exclusivement sous forme de prêts hypothécaires.

De son côté, le groupe BNP Paribas dispose également d’un fleuron en matière de restructuration de crédits : il s’agit des rachats de crédits BNP Investimmo. Cette entité, qui s’appelait autrefois Abbey National,  distribue des prêts basés la plupart du temps sur des taux fixes et lorsqu’on ne peut obtenir du Barfimmo, on peut trouver son bonheur à la BNP avec un taux nominal fixe de 6.3 %. Le point fort de l’enseigne réside dans le fait que ses prêts avec garantie ne sont pas nécessairement assortis d’une hypothèque, mais peuvent s’accompagner d’un cautionnement mutuel évitant certains frais de notaire. Pour les locataires ou les propriétaires ne désirant pas faire reprendre leur encours immobilier, la marque commercialise une gamme de prêts personnels en rachat de crédits articulés sur des taux allant de 6.75 à 7.5 %. Intéressants avec comme petit défaut une cession sur salaire exigée pour les durées excédents 7 ans…

Enfin, Sygma-Banque retient aussi toute notre attention par la complétude de son offre-produits. Cette filiale de Laser-Cofinoga propose toutes les déclinaisons de produits en rachat de crédits que l’on peut trouver dans les prêts standards : prêts hypothécaires de 1er et de 2nd rang, prêts cautionnées et autres prêts personnels (qui iront peut-être bientôt jusqu’à 15 ans…) constituent l’impressionnant arsenal financier du groupe. En outre, nombre de ces produits sont distribués certes dans l’Hexagone, mais aussi sur l’Ile de Beauté ainsi que dans nombreux territoires d’Outre Mer. L’ensemble repose sur des taux fixes tout à fait raisonnables oscillant entre 5.8 et 7.79 % en fonction de la durée et du produit choisis. Généralement, les prêts personnels font l’objet de taux un peu plus chers que les prêts assortis de garantis et parmi cette dernière catégorie, les prêts cautionnés coûtent 0.2 points de plus que leurs confrères hypothécaires.

Allez comparer tous ces produits !