Au cours de l’année écoulée, les contributions individuelles exigées par les banques sur les prêts hypothécaires ont augmenté de 78 %. Le montant minimum requis est maintenant plus proche de 25 % de la valeur totale de la transaction. Il existe des différences d’un bout à l’autre du pays, des records étant atteints dans certaines régions.
La hausse des taux se poursuit
Mauvaise nouvelle pour ceux qui doivent emprunter de l’argent pour acheter une maison : les taux hypothécaires continuent d’augmenter, ce qui fait augmenter l’apport personnel nécessaire pour obtenir son crédit.
La croissance observée depuis le début de l’année se confirme. “De janvier à fin avril, le taux d’intérêt moyen a augmenté de 0,45% sur une période de 20 ans et se situe désormais autour de 1,45%”, note le site Meilleurs Agents. En seulement quatre mois, la baisse de plus de trois ans a été balayée.
« La hausse des taux sur les crédits immobiliers reste néanmoins contenue, relativise Olivier Lendrevie, le président du courtier Cafpi. En avril, nos clients ont obtenu en moyenne 1,13 % (contre 1,02 % en mars) sur quinze ans ; 1,21 % (contre 1,11 % en mars) sur vingt ans et 1,39 % (contre 1,30 % en mars) sur vingt-cinq ans. »
Il est clair pour les courtiers que les conditions d’obtention d’un crédit immobilier se sont durcies depuis le début de l’année. Outre la hausse des taux d’intérêt, les emprunteurs doivent désormais envisager, d’une part, un durcissement des règles imposées par le Conseil supérieur de stabilité financière (taux d’endettement maximum de 35 %, assurance emprunteur comprise, durée d’emprunt limitée à 25 ans, possibilité réduite de déroger à ces normes pour le dossier de crédit), d’autre part, d’abaisser le taux d’usure (le taux maximum qu’une personne peut emprunter, assurance comprise) des conditions de prêt dans certaines circonstances.
Les attitudes des banques ont également changé au cours des derniers mois. Ludovic Huzieux a souligné qu’ils sont “de plus en plus prudents avec les bien nantis”. Ils examinent le prix au mètre carré des biens achetés, ainsi que l’état de la propriété, les niveaux d’isolation et la consommation d’énergie. M. Huzieux a déclaré qu’ils demandaient de plus en plus “des devis pour les rénovations à effectuer pour évaluer leur part dans le financement global”.
L’apport personnel : grandes disparités selon les régions
Autre sujet difficile, l’apport personnel. La demande de contribution individuelle a augmenté de près de 80 % au premier trimestre 2022 par rapport à 2021, avec un apport moyen de 52 594 € au premier trimestre 2022, alors qu’il atteignait un maximum de 29 405 € en 2021.
Certaines zones géographiques sont plus touchées que d’autres. C’est le cas des régions Provence-Alpes-Côte d’Azur, Nouvelle-Aquitaine et Hauts-de-France. En PACA, le niveau de contribution moyen dépasse 30 % du total des opérations. En Nouvelle-Aquitaine, il était de 21,7 %, soit une augmentation de 129 %. Quant à la région Haute-France, sa contribution est de 19,3 % (soit une augmentation de 105 % en un an).
L’Ile-de-France bat tous les records avec une progression de 54 % en un an, alors que 85 985 € suffisaient en 2021, un apport personnel moyen de 132 899 € est désormais requis, soit presque que le double. En moyenne, sur l’ensemble du territoire, il faut dorénavant consacrer 19,5 % de la valeur de transaction (auparavant 17,8 %) au financement de logements anciens et 17,4 % au financement de logements neufs.
En conséquence, l’accès limité au crédit affecte inévitablement les ménages modestes et les jeunes primo-accédants à la propriété, qui doivent déjà faire face à la hausse des prix de l’immobilier et à la diminution des aides à l’accession à la propriété. S’ils ajoutent une hypothèque à leurs diverses dépenses, ils peuvent facilement dépasser le taux d’endettement maximal de 35 % du revenu net, ce qui, bien que les taux d’intérêt soient encore bas, constitue toujours un obstacle majeur à l’achat de projets.
Ces citoyens économiquement plus vulnérables ne peuvent guère compter sur la clémence des banques, qui ne peuvent que déroger aux restrictions imposées par le HCSF et acquérir des résidences principales dans les 20% de la production trimestrielle des acheteurs de première maison.
