Vers une augmentation des loyers pour répondre à l’inflation ?

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L’immobilier est considéré comme un investissement protecteur face à la flambée des prix, car les loyers suivent en principe l’inflation. Dans quelles conditions la revalorisation s’applique-t-elle aux baux d’habitation ? Est-ce toujours d’actualité ?

L’augmentation des loyers pour qui ?

Grand sujet brûlant du moment voué à perdurer, l’inflation est un paramètre important dans l’évolution des rendements de l’épargne. Il est préférable d’investir dans des supports qui préviennent l’inflation en intégrant les réévaluations liées à l’évolution des prix. Il est d’usage de dire que l’immobilier entre dans cette catégorie car les revalorisations locatives comportent une composante inflation.

Les prix à la consommation ont continué d’augmenter. L’inflation en France a encore accéléré en un an à 4,5% en mars, après 3,6% en février et 2,9% en janvier, selon les premières estimations de l’INSEE. La guerre en Ukraine a bouleversé une tendance qui avait été forte en début d’année.

Bien que le gouvernement ait pris une série de mesures pour en réduire l’impact, le choc a durement affecté le pouvoir d’achat des ménages. “La consommation devrait donc être sévèrement affectée dans les mois à venir”, a déclaré Alain Henriot, directeur de la recherche économique à La Banque Postale, dans une étude du 12 avril. “Des économies supplémentaires générées en 2020-2021 en raison des restrictions sanitaires, alors qu’au lieu de se concentrer sur un revenu élevé, il ne constitue qu’une toute petite partie de l’amortisseur. »

Tous les locataires ne seront pas concernés par cette éventuelle augmentation de loyer. En conséquence, les logements HLM et loi 1948 (c’est-à-dire les logements construits dans certaines villes, construits avant 1948, et dont les locataires sont entrés dans les lieux avant le 23 décembre 1986) sont exclus.

De plus, votre bail doit être signé entre avril et juin et comporter une clause de révision annuelle. Le contrat de bail doit mentionner explicitement cette clause de révision annuelle des loyers (article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989) pendant la durée du bail, comme c’était le cas pour les baux récents. Si le modèle de bail ne mentionne pas cette modification, alors il est impossible d’augmenter le loyer durant la durée du bail. En revanche, si vous emménagez dans un nouveau logement, votre propriétaire pourra demander cette majoration.

Dans quelles conditions ?

De plus, la loi Alur donne un an aux propriétaires pour augmenter le loyer. Toutefois, le nouveau montant sera effectif à compter de la date de son application et la modification n’aura pas d’effet rétroactif. À noter également que le bailleur ne peut augmenter le loyer qu’une fois par an et cette modification n’est pas obligatoire.

La revalorisation annuelle des loyers de l’Indice de Référence des Loyers porte sur les loyers des locaux vacants ou meublés du secteur privé. En toute logique, il ne s’applique pas aux baux mobiles spécifiquement destinés aux étudiants, car ils ont une durée maximale de dix mois.

L’incrémentation n’est pas automatique. Le bailleur doit prévenir le preneur (de préférence par lettre ou email avec accusé de réception pour garder trace de la date). Depuis la loi Alur de 2014, le délai pour faire une demande est limité à un an, alors qu’auparavant il pouvait demander un rattrapage rétroactif sur les trois dernières années.

Par exemple, pour un contrat de location signé le 1er mai, s’il prévient le locataire il y a quelques jours, le nouveau loyer sera appliqué à partir du 1er mai. Mais s’il prévient ses locataires le 1er juillet, le loyer révisé sera dû à compter de cette date (la rétroversion n’est pas possible).

Enfin, si le bailleur ne dépose pas dans l’année qui suit la date anniversaire, il est réputé avoir renoncé à la modification de l’année écoulée. Les révisions à l’IRL sont basées sur un loyer sans frais. Par exemple, un locataire payant 1 100 € de loyer (dont 100 € de charges) verra son loyer total passer de 1 000 € à environ 1 024,80 € (+2,48%), soit 1 124,80 € charges comprises.

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