Crédit immobilier : le nombre de prêts accordés en chute libre, les taux et durées moyennes en hausse constante

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Le nombre de prêts accordés cet été a fortement baissé : près de -35% sur une période d’un an en août et septembre. Le problème est que les dossiers sont bloqués principalement en raison du taux d’usure.

Le nombre de crédits immobiliers signés en chute libre

Les taux d’intérêt immobilier augmentent plus rapidement et la production de crédits immobiliers s’effondre. Selon les dernières données de l’Observatoire Crédit Logement CSA publiées mardi, le taux d’intérêt proposé toutes durées confondues a atteint 1,88% en septembre. Mais la plus frappante de ces statistiques est la production de crédit en chute libre.

Le nombre de prêts signés en août et septembre 2022 a diminué de 34,7% par rapport aux deux mois de la même période l’an dernier. En incluant juillet, le nombre de dossiers d’emprunts bancaires au troisième trimestre 2022 était inférieur de 27,7 % à celui du troisième trimestre 2021 (la production était en baisse de 26,8 % sur un an).

A ce titre, ce constat est sensiblement différent de celui de la Banque de France, qui faisait état d’une baisse modérée de l’activité en août, alors que les marchés se “normalisent”. La différence s’explique par le périmètre de collecte différent, l’organisme de garantie interbancaire Crédit Logement, ne considère que les crédits immobiliers accordés aux particuliers, hors rachats et renégociations.

Confrontées à la hausse des coûts de refinancement, les banques ont vu la rentabilité de l’activité chuter à son plus bas niveau depuis 2001, d’autant plus que les taux d’usure (les taux les plus élevés auxquels les banques peuvent prêter) les empêchent d’ajuster le taux de leurs crédits immobiliers alors que les conditions de marché se modifie de manière très rapide.

Le taux moyen et l’apport nécessaire augmentent

Dans son rapport publié hier, l’Observatoire Crédit Logement CSA rapportait que le taux d’intérêt moyen des prêts immobiliers effectivement signés avait atteint 1,78 % au troisième trimestre 2022, contre 1,40 % trois mois plus tôt. En septembre seulement, les taux d’intérêt ont atteint 1,88 %, soit 6 points de pourcentage de plus qu’en août (1,82 %).

Cependant, l’augmentation reste plus modeste que celle enregistrée depuis le début de l’année. Entre février et juin, le taux de croissance moyen a été de 10 points de base.

Selon les dernières estimations de l’Observatoire, le taux moyen pourrait atteindre 2,4 % d’ici la fin de l’année, culminer à 2,8 % en juin 2023, et finalement revenir aux alentours de 2,45 % d’ici la fin 2023.

La hausse des taux d’intérêt n’est pas la seule mauvaise nouvelle pour les ménages. Les apports personnels nécessaires pour obtenir un financement continuent d’exploser : 44,5 % de plus qu’à fin 2019.

« Ce qui correspond à un supplément d’apport représentant 7 mois de revenus d’un emprunteur disposant de moins de 3 fois le montant du Smic et 1,5 mois pour un emprunteur avec 5 Smic et plus », rapporte l’Observatoire.

Allongement de la durée des prêts : un nouveau record

Derrière la pression à la hausse sur les taux d’intérêt, l’Observatoire a d’abord mis en évidence l’évolution du marché vers des prêts de plus en plus longs, pour obtenir des logements de plus en plus chers. En un an, le pouvoir d’achat de l’immobilier a diminué, avec une baisse moyenne de 4 mètres carrés.

Michel Mouillart a relevé qu’au troisième trimestre, la durée moyenne des crédits était de 241 mois, la “durée la plus longue de tous les temps”.

« L’allongement de la durée ne permet plus de compenser la hausse des taux et des prix immobiliers mais juste de préserver, à partir de juillet dernier, un minimum d’activité sur le marché et à conserver des types de clientèles qui n’auraient pas pu entrer sinon sur le marché », estime l’économiste.

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