Crédit immobilier : ces nouveaux critères qui vous barrent la route

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Crédit immobilier
Crédit immobilier - ©nattanan23, CC0 Creative Commons

Le contexte actuel de hausse des taux d’intérêt pousse les banques à choisir avec le plus grand soin les demandes de prêt. Certains critères, comme l’éloignement du bien du lieu de travail, peuvent faire pencher la balance dans un sens, ou dans l’autre.

Obtenir un crédit immobilier devient toujours plus difficile

Obtenir un prêt hypothécaire n’est plus aussi simple qu’en 2019. Vous ne pouvez pas emprunter plus de 25 ans (27 ans si vous achetez un logement neuf) et votre taux d’endettement ne peut excéder 35 %.

Bien que ces mesures soient facultatives, les autorités financières recommandent fortement qu’elles soient prises d’ici le 31 décembre 2022. Elles sont en effet obligatoires depuis le 1er janvier 2022. Les banques peuvent toutefois déroger à ces règles, mais seulement pour 20% de “la production trimestrielle de nouveaux crédits” souligne le Comité supérieur de stabilité financière, présidé par le ministre de l’Economie. A condition que l’emprunteur soit primo-accédant ou achète une résidence principale. Cela revient à dire que le nombre de dossiers éligible est très restreint.

Avoir un bon salaire est de moins en moins suffisant pour obtenir un prêt immobilier. Depuis début mars, les banques accordent plus d’attention à la qualité des dossiers de prêt dans un contexte de conflit en Ukraine, de hausse des coûts des matériaux, de l’énergie et des matières premières et des prix élevés de l’immobilier.

Il y a eu une augmentation des apports individuels demandés par les banques. Selon le réseau de courtage Finance Conseil, le don individuel moyen en France est désormais de 52 594 euros, contre 29 405 euros l’an dernier. Une croissance incroyable (78% en un an). Les apports personnels représentent désormais près de 20 % du coût total du projet (y compris les apports et les crédits).

En tant que tels, les banques veulent des assurances “pour s’assurer que les emprunteurs peuvent couvrir tous les coûts imprévus”. “Les banques demandent actuellement systématiquement des apports personnels et une épargne post-opératoire qui ne sera pas investie dans des projets mais servira à amortir des dépenses imprévues comme des travaux de toiture” indique la directrice générale de Vousfinancer Julie Bachet à BFM TV. Les banques souhaitent ainsi limiter le risque de surendettement ou de non-remboursement du crédit.

Certaines banques se penchent désormais sur l’âge d’un bien, ses performances énergétiques et les qualifications professionnelles d’un acquéreur pour évaluer son risque. Autant d’éléments qui n’étaient même pas intégrés, ou très peu, dans les calculs d’octroi antérieurs.

L’éloignement travail / domicile : un nouveau critère ?

Les banques accordent également plus d’attention qu’auparavant à la localisation d’un bien, notamment à l’éloignement du lieu de travail, selon 51% des courtiers interrogés par Vousfinancer.

“Nous avons eu des refus de prêt à cause de l’éloignement du bien par rapport au lieu de travail, en raison de la charge financière trop importante que cela allait représenter en terme de carburant, voire même d’achat d’une 2ème voiture. Cela peut poser problème si la distance est supérieure à 50 km notamment, mais même en dessous, certaines banques limitent l’endettement maximum à 30% pour que l’emprunteur puisse faire face aux dépenses engendrées. Même si cela ne conduit pas systématiquement à des refus, le thème de l’éloignement domicile-travail est désormais plus fréquemment abordé”, analyse Sandrine Allonier, directrice des études de Vousfinancer qui a calculé que réaliser 100 km par jour chacun pour un couple représente un coût de 500 euros par mois (hors péage) pour le ménage.

Autre critère, pour les biens anciens, si les banques constatent que la part des travaux à financer est disproportionnée par rapport à la valeur des biens, et que cela peut entraîner des risques de perte de valeur en cas de revente et entraîner le non remboursement du prêt, l’octroi du prêt devient plus difficile.

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