Une crise à venir sur le marché immobilier ?

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Construction immobilier dans le neuf - ©Nikguy, CC0 Creative Commons

La fédération française du bâtiment s’attend à ce que la croissance du logement neuf se poursuive en 2022, mais craint également une “crise majeure et imminente” du secteur.
Ils ont averti que le chiffre d’affaires des professionnels du bâtiment dans les logements neufs “pourrait croître de plus de 7%” en 2022, en grande partie grâce aux permis de construire de 2021”.

Le neuf inquiète, l’ancien toujours tendu

La division “habitat” de la Fédération française du bâtiment (FFB) table sur une poursuite de la croissance des logements neufs en 2022, mais s’inquiète d’une “crise majeure et imminente” du secteur dans ses perspectives du jeudi 24 février.

En 2021, la croissance des logements neufs a renoué avec une forte croissance après une baisse soutenue depuis 2018, notamment après un arrêt brutal avec les restrictions de 2020.

Le pôle habitat de la FFB, qui regroupe constructeurs, promoteurs, aménageurs et rénovateurs, voit “confirmé le fort attrait français pour le logement individuel, encore renforcé par les restrictions imposées par la crise sanitaire”.

A l’inverse, l’habitat collectif (bâtiments, appartements) reste en deçà des niveaux d’avant la pandémie, avec des décrochages importants dans les zones tendues qui en ont le plus besoin, ce qui est dommage d’après eux.

La fédération a noté que le nombre de permis de construire est désormais en baisse, citant un certain nombre d’obstacles à l’activité comme la hausse des prix des matériaux et de l’énergie, qui oblige les professionnels à réduire leurs bénéfices ou à augmenter les prix, une augmentation des coûts hypothécaires ou encore les exigences des autorités locales en matière de construction.

La réglementation environnementale 2020 dans le viseur

La FFB vise également les normes environnementales, notamment RE2020, entrée en vigueur le 1er janvier et visant à décarboner la construction de logements, et l’objectif d’artificialisation nette zéro, qui, s’il n’est pas déjà contraignant pour le logement, “pourrait exacerber les pénuries foncières”. Les nouvelles réglementations environnementales devraient également faire grimper le prix des logements neufs de 5 à 10 %.

La demande baisse depuis octobre 2021 avec les incertitudes qui pèsent sur le pouvoir d’achat et d’emprunt des ménages. La production de crédit pour les logements neufs a chuté de 20 % en deux ans, selon les données de la FFB, les banques ajustent leurs normes de crédit en réponse aux exigences réglementaires. Problème : dans le même temps, les prix continuent d’exploser.

Fin 2020, le prix moyen des maisons du secteur fragmenté, prix des terrains compris, atteignait 267 449 euros, soit une hausse de 3 % en un an… 10 % en quatre ans ! Les prix des grandes maisons (quatre et plus) ont augmenté de 12,9 % en un an. Le prix moyen d’un logement neuf avec terrain était de 329 942 € l’an dernier, soit une augmentation de 26 % en cinq ans.

Pour les logements collectifs, les prix continuent de grimper sans relâche, allant jusqu’à 2,5 % par rapport à 2020. Entre 2017 et 2021, le prix de vente moyen au mètre carré des appartements a augmenté de 11,5 %.

Et il est peu probable que la tendance s’inverse. “Avec l’entrée en vigueur de la Réglementation environnementale 2020 (RE2020) et la crise des matériaux et de l’énergie, le pouvoir d’achat immobilier des ménages sera mis à l’épreuve en 2022”, a prévenu le président du secteur logement.

L’industrie est confrontée à une grave crise des matériaux, qui finit par affecter les prix de sortie des logements. L’indice INSEE BT01, qui sous-tend les corrections de prix dans le secteur de l’immobilier, a gagné 5,2% sur 11 mois et poursuivra sa progression dans les mois à venir.

La crise énergétique continue également d’alimenter ce cercle vicieux infernal, qui risque d’être encore exacerbé par le conflit armé entre la Russie et l’Ukraine.

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