Défiscalisation immobilière avec la loi Denormandie

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Rénovation charpente - ©Tobi Barescat, CC0 Creative Commons

Instiguée par Julien Denormandie, la loi Denormandie est un dispositif de défiscalisation immobilière qui a remplacé cette ancienne loi Cosse arbitrée comme trop complexe. Cette loi Denormandie a été calquée sur les avantages du dispositif Pinel mais elle ne concerne que l’immobilier ancien et son champ d’application se limite à seulement 222 communes françaises ayant signé une opération de revitalisation du territoire ou ORT avec l’État.

Principes de la loi Denormandie

La loi Denormandie implique l’investissement dans un bien immobilier ancien qui nécessite des travaux avant d’être mise sur le marché pour trouver locataire. À ce titre, pour tirer profit sur la loi Denormandie, le montant des travaux à réaliser sur le vieux bâtiment doit être hauteur de 25% du total de l’investissement global.

Comme le dispositif Pinel, les immobiliers concernés par la loi Denormandie sont situés dans des villes abritant au moins 30.000 habitants. De plus, le coût de l’investissement immobilier ne doit pas excéder 300.000 euros et les conditions sur la location sont similaires à celles de la loi Pinel. Cependant, l’investissement dans le bien ancien peut se faire seul ou par l’intermédiaire d’un promoteur immobilier.

Les biens admis au dispositif Denormandie bénéficient en effet de réduction d’imposition variant selon la durée d’engagement de location du bien. Si l’engagement locatif est prévu pour 6 ans, la réduction d’impôt tous types confondus sera de 12%. La réduction sera de 18% si l’engagement de la location est prévu pour 9 ans. Et enfin, si l’engagement locatif est prévu pour 12 ans, la réduction d’impôt sera de 21%. De ce fait, on peut déduire que plus la durée de l’engagement est prolongée, plus les impôts à payer sont significativement réduits.

Les travaux éligibles à la loi Denormandie

Les travaux éligibles à la loi Denormandie sont énumérés par décret. Quant aux critères de décence du caractère habitable du bien, ils ont été décrits par la loi du 6 juillet 1989, notamment :

  • de la surface habitable qui est de 9m² au minimum ;
  • de problème de gros œuvre ;
  • de problème d’étanchéité de la toiture ;
  • de problème d’insécurité de la charpente ou de la toiture ;
  • de la hauteur des sous-plafonds avec un minimum de 2,20 mètre ;
  • de défaut ou inexistence de rambardes et/ou de gardes corps ;
  • d’incompatibilité de la plomberie ou de l’amiante ;
  • de vieilles installations électriques et de conduits de gaz ;
  • des installations sanitaires et de système de ventilation,
  • des dimensions des ouvertures ;
  • des systèmes d’évacuation d’eaux usées ;
  • des systèmes d’isolation ; et
  • des menuiseries extérieures

L’objectif principal de la loi Denormandie étant d’offrir des logements répondant à la performance énergétique par des travaux d’aménagement ou de rénovation reconnus et certifiés par un professionnel. En 2019, l’objectif étant la réduction de la consommation énergétique à 20% et l’amélioration de l’efficacité énergétique. À cet effet, les travaux éligibles concernent les travaux d’isolation thermique des toitures conformes aux prescriptions, des murs desservant sur l’extérieur, des parois vitrées. Ces travaux peuvent également porter sur l’installation ou le remplacement des systèmes de chauffage et de production d’eau chaude.

En résumé, pour bénéficier de la réduction d’impôt liée au dispositif Denormandie, l’investisseur doit d’abord acquérir un bien ancien dans une ville labellisée « Cœur de ville », ensuite il faut entreprendre des travaux sur un logement ancien de façon à créer de nouvelles surfaces habitables. Ces travaux peuvent porter sur la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables. Le coût des travaux ne doit pas dépasser 25% du prix d’acquisition du bien. Enfin, le logement rénové doit être mis sous location pendant une durée d’au moins 6, 9 ou 12 ans. Le loyer appliqué au logement doit respecter les mêmes règles imposées par la loi Pinel.

Les nouveaux travaux éligibles à loi Denormandie en 2020

La liste des travaux éligibles à la loi Denormandie annoncée en janvier 2019 s’est avérée assez confuse pour beaucoup. Cela est peut être dû au fait que la loi présente des points trop proches du dispositif Pinel puisqu’en effet ces deux lois reposent sur une même finalité qui est en fait de dynamiser les centres-ville en dégradation et de lutter contre les filtres énergétiques. La seule précision ne porte que sur l’état de l’immobilier, celui de la loi Pinel concerne l’acquisition d’un bien neuf et celui de la loi Denormandie concerne l’acquisition de vieux bien.

Heureusement, depuis la publication officielle du 15 avril 2020, il été clairement expliqué suivant le décret n° 2020-426 du 10 avril 2020 que :

Les travaux de réhabilitation (…) s’entendent des travaux réalisés sur le logement, et le cas échéant sur les parties communes, qui permettent de donner au logement l’ensemble des performances techniques fixées par arrêté des ministres chargés du budget et du logement. Au moins six de ces performances techniques doivent avoir été obtenues à la suite de ces travaux.

Les travaux d’amélioration mentionnés (…) de tous travaux, à l’exception de ceux portant sur des locaux ou des équipements d’agrément, ayant pour objet la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes, la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes ainsi que les travaux destinés à réaliser des économies d’énergie pour l’ensemble de ces surfaces.

Ainsi, ces travaux peuvent s’agir de l’isolation des combles, des murs, des fenêtres. Il s’ajoute à cela le changement de chaudière, l’amélioration de la production d’eau chaude, les travaux de modernisation ainsi que d’assainissement.

En 2020, les investisseurs locatifs qui veulent bénéficier des avantages fiscaux procurés par la loi Denormandie doivent réaliser des travaux selon les natures diverses dans le logement décrété le 10 avril dernier. Il en est de même pour les locaux collectifs et les dépendances tels le garage, les emplacements de stationnement, les loggias, les balcons, les terrasses privatives, les vérandas, les séchoirs extérieurs au logement, les caves d’une surface d’au moins 2m².

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