Les SCPI fiscales, un choix avantageux en matière de défiscalisation

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SCPI : Société civile de placement immobilier - ©Michael Gaida, CC0 Creative Commons

En termes d’investissements immobiliers, les SCPI ou « société civile de placement immobilier » représentent une alternative profitable pour nombre d’investisseurs particuliers souhaitant faire fructifier leurs placements dans l’immobilier. Si les SCPI basés sur un système de rémunération associé au rendement sont relativement populaires auprès des épargnants, il existe également des SCPI dites fiscales. Ses dernières sont apparentées aux lois de défiscalisation mises en place par les pouvoirs publics pour optimiser l’investissement dans le secteur de l’immobilier destiné à la location. Les investisseurs en quête d’allègements fiscaux seront plus susceptibles de souscrire à ces SCPI fiscales au détriment des SCPI de rendement qui permettent de bénéficier d’un rendement plus élevé.

Les conditions liées aux avantages fiscaux obtenus varient selon le type de SCPI fiscales choisi :

  • la SCPI Malraux
  • la SCPI Pinel
  • la SCPI de déficit foncier.

Les avantages d’un placement sur les SCPI fiscaux

De la même manière que les SCPI de rendement, les SCPI fiscales ont l’avantage de permettre aux investisseurs de se bâtir un patrimoine immobilier par l’intermédiaire de placements relativement abordables. Les investissements peuvent être personnalisés avec la possibilité d’effectuer un placement initial dès 5000 €. D’un autre côté, les SCPI fiscales permettent aux souscripteurs de bloquer leurs épargnes. Outre les avantages fiscaux apportés par leurs placements, les investisseurs pourront bénéficier, sur le long terme, de rendements avoisinant les 2 à 2,5 %.

Les conditions d’éligibilité aux SCPI fiscales dépendent du type de SCPI concerné. À la différence d’un investissement locatif direct, le droit de conjuguer les abattements fiscaux au rendement réduit considérablement les risques de perte. En addition à cela, l’investisseur n’est pas amené à s’occuper de la gestion. La réduction d’impôt est prodiguée en compensation à un engagement de conservation des parts durant la période de location. Cet allègement sur les impôts est mis au profit de l’épargnant dès l’année consécutive à la souscription des parts. Bien que le souscripteur ait le droit de vendre ses parts d’une SCPI fiscales de manière anticipée, les avantages fiscaux non exploités y affairant ne peuvent être transféré au nouvel investisseur.

Les SCPI Malraux sont avantageuses pour les investisseurs aux obligations importantes

Dans les faits, la loi Malraux fait partie des lois attachées à la défiscalisation, selon la loi n °62-903 du 4 aout 1962. Sa fonction est d’inciter à la réhabilitation, la promotion et la préservation du patrimoine historique et culturel français, la réglementation et la rénovation dans les centres-villes historiques, la remise en état (à neuf) des bâtiments et l’amélioration du cadre de vie. Ce dispositif de permet ainsi des allègements concernant l’impôt sur le revenu. La loi Malraux n’est pas concernée par le plafonnement des niches fiscales et ces avantages sont exploitables un an après la souscription des parts.

En contrepartie, il est obligatoire de conserver les parts obtenues pour une période de 9 ans en partant de la date de mise en location du dernier bien immobilier racheté par la SCPI. L’abattement fiscal est calculé sur la base du coût global des travaux de réhabilitation réalisés selon la localisation du bien immobilier concerné. Les bâtiments localisés dans un Secteur sauvegardé permettront aux investisseurs de bénéficier de 30 % de réduction sur leurs impôts. Les placements sur des immeubles, qui se situent dans une ZPPAUP ou « Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager », conduiront à un abaissement de 22 %.
À titre d’exemple, prenons un investissement à hauteur de 100 000 € dans une ZPPAUP dont les coûts de la restauration s’élèvent à 50 % du placement soit 50 000 €. Avec un allègement à hauteur de 22 %, on obtient : 22 % x 50 000 = 11 000 € d’avantages fiscaux.

Les SCPI Pinel : Une réduction d’impôt évoluant en fonction du nombre d’années de conservation des parts

La loi Pinel 2020 consiste à réaliser des placements dans l’immobilier locatif, neuf ou réhabilité, tout en bénéficiant d’allègements fiscaux. Les biens immobiliers concernés doivent être conformes à certaines conditions, dont la performance énergétique et le zonage. Le dispositif concerne les logements situés en zone A, A bis, et B1 et reste applicable jusqu’au 31 décembre 2021. Une autre condition concerne également l’obligation de location sur 6, 9 ou 12 mois des biens concernés à des particuliers et en tant que résidence principale.

En ce qui concerne l’investisseur, il doit conserver ses parts durant cette période. Les avantages fiscaux s’élèvent à 12 % du coût total de l’investissement pour un contrat de 6 ans plafonné à 36 000 €, de 18 % pour un contrat de 9 ans plafonné à 54 000 € et enfin de 21 % pour un contrat de 12 ans plafonné à 63 000 €. Ainsi, un investissement à hauteur de 100 000 € pour un contrat de 12 ans permettrait d’obtenir une réduction d’impôt qui s’élève à : 21 % x 100 000 € = 21 000 €.

Les SCPI déficit foncier pour la réduction de l’assiette imposable

La location d’un bien immobilier conduit à une imposition sur les loyers perçus déduits des charges liées :

  • À l’utilisation de l’immeuble : les frais des agences immobilières, des primes d’assurances, des charges de copropriété et de la taxe foncière. Le déficit foncier s’applique lorsque les charges déductibles sont supérieures au revenu brut foncier.
  • Aux travaux de réparation, d’entretien et d’agrandissement (amélioration)
  • Aux intérêts d’emprunt pour l’acquisition, la réparation ou l’amélioration du bien, ainsi que les frais rattachés aux intérêts de l’emprunt.

En ce qui concerne les intérêts d’emprunts, la part des charges correspondante est déductible des seuls revenus fonciers. Le déficit en excès sur les charges associés aux emprunts peut être reporté sur 10 ans et imputable sur les revenus fonciers. Le plafond des charges supplémentaires pouvant être imputées sur les revenus globaux du contribuable est de 10 700 €/an. Dans le cadre d’une restauration de bien immobilier, l’investisseur d’une SCPI déficit foncier peut imputer les coûts des travaux de ses revenus fonciers et globaux en respectant le plafond imposé. Il est imposé aux souscripteurs de SCPI déficit foncier de conserver leurs parts pendant 3 ans en partant de la dernière année d’imputation des déficits fonciers sur leur revenu global. Le dispositif n’étant pas soumis au plafond des niches fiscales, le montant de l’investissement n’est donc pas limité.

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