Les risques du démembrement de propriété en matière de défiscalisation immobilière

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Défiscalisation - ©Bru-nO, CC0 Creative Commons

Le secteur de l’immobilier permet aux investisseurs de bénéficier d’avantages fiscaux relativement conséquents selon les situations. Il est primordial pour les investisseurs de mettre à profit les dispositifs existants afin de réduire leurs charges fiscales. Il faut cependant faire attention à bien différencier les dispositifs en vigueur et essayer de s’informer au maximum pour éviter un refus d’application des dits avantages auprès de la fiscalité. En l’occurrence, des risques de perte de certains abattements fiscaux existent en cas de démembrement d’un bien immobilier, ce qui est le cas des biens éligibles à la loi « Robien recentré ».
Le démembrement de propriété est effectivement un dispositif très apprécié pour favoriser l’anticipation à la succession de biens immobiliers. Il est très important de se renseigner auprès de professionnels avérés avant de se lancer dans un démembrement de propriété. Les avantages apportés par une telle entreprise pourraient faire cesser la possibilité de profiter d’autres allègements fiscaux pouvant être profitables sur le moyen terme.

Les avantages apportés aux investisseurs par le dispositif Robien recentré

La loi Robien définit la possibilité pour un acquéreur en immobilier de bénéficier d’un allègement sur le revenu calculé par rapport à l’amortissement du prix d’un bien. En d’autres mots, cette loi apparentée à la défiscalisation vise à soustraire des revenus nets imposables, une partie du prix d’acquisition d’un logement. Cet agencement permet aux investisseurs de bénéficier des abattements y affairant, sur une période maximale de 15 ans à condition de respecter le plafonnement des loyers selon le zonage.

La loi initiale dite « Robien classique » consiste à permettre aux acquéreurs, de logements neufs ou logements à réhabiliter, de bénéficier d’un amortissement de 8 % pendant 5 ans pour les biens achetés entre le 3 avril 2003 et le 31 août 2006. Ensuite, l’amortissement est réduit à 2,5 % durant les années suivantes pour un engagement de location allant de 9 à 15 ans. Finalisée en 2012, la loi « Robien recentrée » s’applique aux biens immobiliers acquis dans la période du 1er septembre 2006 au 31 décembre 2009. En addition à l’allègement fiscal du Borloo neuf, le nouveau dispositif permet aux engagements de location fixes de 9 ans, de profiter d’un amortissement de l’ordre de 6 % pour une durée de 7 ans suivit d’un avantage de 4 % pour les deux années restantes.

Cette loi permet certes de jouir d’une défiscalisation importante pouvant atteindre les 65 % du coût d’un bien immobilier, mais elle présente quelques contraintes. À titre d’exemple, il faut retenir qu’il n’est pas autorisé de mettre en vente un appartement soumis à la loi Robien durant 9 ans au risque de perdre ou de devoir rembourser les déductions fiscales obtenues. Le démembrement d’un bien éligible au dispositif Robien recentré conduirait également à l’annulation du droit de jouir des avantages de la loi.

Qu’est-ce qu’un démembrement de propriété et quel est son intérêt ?

Le démembrement de propriété se définit par la séparation par voie juridique l’usufruit d’un bien immobilier de la nue-propriété. Autrement dit, le droit de propriété est caractérisé par trois principaux attributs :

  • L’usus : le droit d’utilisation d’un bien immobilier sans avoir le droit de l’altérer ou de le transformer.
  • Le fructus : le droit de percevoir des revenus d’un bien immobilier (revenus, dividendes, etc.).
  • L’Abusus ou la « nue-propriété » : Le droit d’altérer, de transformer, de détruire ou de se séparer d’un bien immobilier.

L’usufruit représente la combinaison des deux premiers attributs, permettant ainsi de jouir du droit d’utilisation et d’exploitation d’un logement.

Le démembrement consiste en l’acquisition de la nue-propriété d’un bien immobilier grevé d’un usufruit temporaire d’une durée relative de 15 à 20 ans. Au terme de l’application de l’usufruit, l’investisseur de la nue-propriété est habilité à récupérer la pleine propriété du bien immobilier. Le démembrement est ainsi souvent utilisé par les acquéreurs pour la transmission d’un bien à leurs descendants. En effet, le démembrement de propriété représente un avantage si le propriétaire (parent) transmet la nue-propriété du bien par donation-partage (enfants) tout en gardant l’usufruit à son nom pour pouvoir bénéficier des revenus du logement. Les parents bénéficieraient donc du droit d’utilisation et d’exploitation du bien et à leur décès, les descendants récupèreront la pleine propriété du bien familial et réalisent un profit représenté par la valeur de l’usufruit recouvré, majoré des avantages fiscaux, notamment, sur l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Le démembrement de propriété permet alors un allègement fiscal lié à l’impôt sur la fortune immobilière concernant les acquisitions en cash et un abattement des revenus fonciers dans le cadre d’un achat à crédit.

Les biens immobiliers démembrés ne permettent pas la mise en application de certains avantages fiscaux

Lorsqu’une personne décide d’investir dans la nue-propriété, il n’existe pas de conditions particulières liées à l’acquisition. D’un autre côté, il faut savoir que la défiscalisation de l’impôt sur le revenu ne peut être réalisée qu’envers les revenus fonciers.

En ce qui concerne la loi Robien recentrée et en accord avec l’article 31 du CGI ou code général des impôts, « la déduction au titre de l’amortissement n’est pas applicable aux revenus des immeubles dont le droit de propriété est démembré ». C’est-à-dire que les avantages de la loi Robien recentrée concernant les amortissements ne s’appliquent pas aux immeubles démembrés. L’article précise également que « c’est à bon droit que le service, en application des dispositions précitées de l’article 31 du CGI, a majoré le revenu net foncier ». L’allègement fiscal est effectivement « remis en cause » selon la doctrine fiscale, si « le démembrement intervient après la date de souscription de l’engagement de location et avant son expiration ». Une exception existe cependant, concernant les démembrements de propriétés suite au décès du propriétaire.

Dans le cas d’un démembrement de propriété temporaire visant à transmettre l’usufruit à ces descendants par donation pour une période de 3 à 10 ans, il est primordial que le bénéficiaire (enfant) ne fasse plus partie du foyer fiscal du propriétaire de la nue-propriété (parents).

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