Dispositif “louer abordable” : la nouvelle réforme entre en vigueur bientôt

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Au 1er janvier 2022, une nouvelle réforme du dispositif intitulée “louer abordable” entrera en vigueur. Emmanuelle Wargon, Ministre déléguée auprès de la ministre de la Transition écologique, chargée du Logement, souhaite rendre ce dispositif plus attrayant pour les propriétaires. Globalement, l’objectif de cette nouvelle réforme sera de simplifier le dispositif, de le rendre plus simple à utiliser et à comprendre par le propriétaire. Tour d’horizon sur cette nouveauté qui concerne le monde immobilier.

À qui s’adresse cette réforme ?

La réforme du programme « Loyer abordable » vise à réduire le nombre de logements vacants en incitant les propriétaires à louer leur logement pour bénéficier d’avantages fiscaux importants.

La réforme prévoit également de rendre les « loyers abordables » plus avantageux en modifiant les plafonds de loyer et en augmentant les incitations fiscales, afin que « les rendements des propriétaires soient comparables à ceux observés sur le marché libre » a déclaré Emmanuelle Wargon, ministre du Logement. Cette réforme est particulièrement attractive dans les zones de tension.

Quelles sont les conditions pour pouvoir en bénéficier ?

Voici les conditions que doivent remplir les hébergements pour bénéficier du dispositif :

  • Pas de meubles ;

  • Devenir la résidence principale du locataire ;

  • Respecter le niveau actuel de performance énergétique ;

  • Neuf ou ancien, fonctionnel ou non ;

  • Le loyer respecte un plafond fixe.

En moyenne, environ 9,3 % des logements privés en France sont actuellement vacants. Ces données datent de 2019 et proviennent du ministère de l’Habitat, de l’Urbanisme et du Paysage. Mais comme toutes les moyennes, cette moyenne cache aussi d’énormes différences. Par exemple, à Lyon, 12,5 % des maisons du cinquième arrondissement sont vacantes.

Cependant, les vacances de longue durée (plus de 2 ans) sont très rares et représentent généralement moins de 2% du parc immobilier privé. Par exemple, à Paris, le pourcentage est compris entre 1,2 % et 3,1 % selon les régions, tandis qu’à Lyon, le pourcentage est compris entre 0,6 % et 1,9 %.

Bien souvent, la plupart des propriétaires qui ont laissé leur logement vacant l’ont fait parce qu’ils s’inquiétaient des loyers impayés et de la baisse des loyers. Ils craignent également de devoir engager de longue procédure d’expulsion. Par conséquent, certains propriétaires préfèrent ne pas louer leurs résidences et attendre un meilleur moment pour revendre leurs propriétés.

En quoi consiste la réforme ?

Emmanuelle Wargon, la ministre du logement a expliqué sa nouvelle réforme en indiquant que les bailleurs qui louent “15 % en dessous du prix du marché bénéficieront d’une réduction d’impôt sur leurs revenus fonciers de 15 %” avant d’ajouter “si vous décidez de louer 30 % en dessous des prix du marché, vous aurez une réduction d’impôt de 35 %”.

Pour les propriétaires qui louent par l’intermédiaire d’une agence immobilière sociale (AIVS), ces taux d’imposition seront respectivement portés à 20 % et 40 %. Toujours via l’AIVS, une remise de 45% sur la location permettra une réduction d’impôt de 65%. Selon Emmanuelle Wargon, le propriétaire percevra donc au moins 0,5 mois de loyer en plus, soit « jusqu’à 2 à 2,5 mois dans la plupart des situations sociales ». Approuvée par l’Assemblée nationale, la réforme n’a pas encore été votée au Sénat au moment de la rédaction.

Un décret en précisera les contours, notamment en ce qui concerne les loyers de référence. Ceux-ci devraient provenir des observatoires locaux des loyers dans les zones où ils existent, et des cartes du ministère du Logement ailleurs. Car on observe de grandes disparités en termes de loyer au niveau national en France.

L’objectif final est donc de proposer une offre de logements privés avec des loyers abordables, tout en évitant que le propriétaire ne perde dans l’échange. Aujourd’hui, le problème est que le plafond de loyer pour les déductions fiscales est souvent trop bas. Surtout dans les petites zones dépourvues de logements abordables, ce qui n’incite pas les propriétaires à utiliser le dispositif. Nous verrons d’ici quelques mois si cette réforme aura eu un impact positif.

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