Donation de nue-propriété avec droit de retour

bonjour, puis-je faire donation de mon vivant à mon fils unique, d’une partie de la valeur de la maison familiale, soit 156390 euros pour une valeur estimée de 350 000 euros : cela pour nous protéger d’une éventuelle mésentente ; de même pouvons nous dans ce cas revendre librement cette maison, ce qui annulerait de fait cette donation ? l’idée étant de restés libre tout en protégeant notre fils des frais de succession merci de votre réponse cordialement