Immobilier : faciliter l’accès au crédit en modifiant le taux d’usure ?

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carte bancaire crédit

Handicapés par le système de taux d’usure, de plus en plus d’emprunteurs se retrouvent exclus du marché immobilier. Le ministère de l’Economie et des Finances s’est dit “ouvert à une évolution” de la règle pour faciliter l’accès au crédit immobilier.

Le taux d’usure remis en question

Les taux hypothécaires ont commencé à augmenter après avoir atteint un creux en juin 2021, date à laquelle les ménages ont emprunté à un taux moyen de 1,05 % sur toutes les durées. Ils sont actuellement en moyenne de 1,18 %, plus précisément 1,25 % en 20 ans et 1,37 % sur 25 ans, selon l’Observatoire Crédit Logement. Cependant, la hausse du coût de l’argent reste bien inférieure à la hausse du coût de la vie. L’inflation a dépassé 5 % en mai pour la première fois depuis 1985.

Certains emprunteurs se heurtent à un mur lorsqu’il s’agit de concrétiser leurs projets. Depuis des mois, tous les courtiers alertent sur la baisse des taux d’usure, au-dessus desquels les banques sont interdites de prêt. Pour protéger les ménages contre le surendettement, le taux d’intérêt sur les prêts de 20 ans et plus est passé de 2,41 % à 2,40 % le 1er avril.

« L’objectif, lors de la création de ce taux, était de protéger les emprunteurs car les robinets de crédit étaient fermés et les banques pouvaient donc prêter à des taux aberrants. C’était une sorte de taux plafond pour que les banques ne puissent pas faire n’importe quoi », rappelait récemment Sandrine Allonier, directrice des études pour le courtier VousFinancer

Cette limite est d’autant plus serrée qu’elle correspond à un taux “tout compris” proposé par la banque, dit Taux Annuel Effectif Global (TAEG). Il comprend évidemment le taux d’intérêt du prêt, mais aussi les frais d’assurance, de dossier et de garantie. Dans l’ensemble, malgré la solvabilité des ménages et le respect de la règle d’endettement de 35 % fixée par les régulateurs bancaires, le taux dépasse le plafond obligatoire avec une fréquence croissante.

Mais avec la hausse actuelle des taux (1,55% sur un prêt à 20 ans, hors assurance, selon les données Empruntis début juin), l’effet ciseau du taux d’usure à 2,40% détourne de plus en plus de ménages. Financièrement fragile ou sans apport personnel. Car à ce taux nominal de 1,55%, il faut ajouter l’assurance emprunteur et un certain montant d’autres frais. Tout cela, pas plus de 2,40 %. Une équation de plus en plus complexe.

Comment modifier le taux d’usure ?

Établir une marge fixe, recalculer les taux d’usure mensuellement plutôt que trimestriellement, ou retirer l’assurance emprunteur des calculs sont autant de pistes proposées par des acteurs du secteur comme Bruno Rouleau, président de l’Association professionnelle des intermédiaires de crédit (Apic).

« C’est vrai que le sujet peut être un peu plus sensible en phase de retournement de taux comme celle que nous vivons actuellement », a reconnu François Villeroy de Galhau, le gouverneur de la Banque de France, cité par Les Échos. Ce dernier a tout de même tenu à nuancer en ajoutant que « nous n’avons pas aujourd’hui d’évidence aveuglante que, en particulier dans le cadre du secteur immobilier, cela se traduit par des évictions. Je crois que ce sera aux pouvoirs publics (…) de voir s’il faut adapter les choses en la matière ou s’il s’agit juste d’un problème d’ajustement transitoire. »

Bercy a confirmé à Capital être “ouvert à l’évolution” de la formule du taux d’usure. “Nous travaillons sur des solutions rapides pour tenir compte de l’impact des hausses de taux sur les taux d’usure”, a ajouté le dirigeant. Le ministère de l’Economie et des Finances s’est également entretenu hier avec la Fédération bancaire française sur la question, dans le but de trouver un équilibre entre “la protection du consommateur” et “l’accès à la propriété”.

Outre le secteur bancaire, le monde de l’immobilier voit également dans cet assouplissement possible un moyen de relancer le secteur de la construction. “Dans le cadre du groupe de travail avec nos partenaires bancaires, nous proposerons aux pouvoirs publics des mesures et des innovations visant à lever les barrières financières qui nous affectent aujourd’hui : désindexation des banques prêteuses, taux d’attrition L’évolution du réel les prêts immobiliers, de nouvelles façons d’émettre des crédits immobiliers », rappelait Pascal Boulanger, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), le 20 mai.

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