Immobilier : stabilisation des prix en attendant la chute ?

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homme tient trousseau de clés devant maquette maison

La confiance des acheteurs a été quelque peu ébranlée par les mauvaises nouvelles qui se sont accumulées ces derniers mois après deux ans de Covid-19. Alors que les taux d’emprunt commencent à augmenter, le nombre de transactions diminue par rapport à une année 2021 exceptionnelle. Si les prix restent stables, ils devraient commencer à baisser d’ici six mois à un an.

Les prix ont encore augmenté depuis 1 an

La question du pouvoir d’achat n’a pas épargné le marché immobilier. La hausse des prix des maisons, la hausse des coûts du crédit et la hausse des coûts du travail ont refroidi les ménages avec des projets d’achat de maisons au cours des derniers mois.

“Le marché ralentit”, a confirmé le président de Century 21 Network, Charles Marinakis. Finie l’euphorie post-pandémique, qui s’était caractérisée par des niveaux de ventes extraordinaires (1,2 million en 2021), les prix ont encore augmenté de 10,7% pour les maisons entre juin 2021 et juin 2022, de 7,4 % pour les appartements, selon Century 21. “La flambée des prix semble terminée”, insiste Charles Marinakis.

L’année 2022 marque donc la fin d’un boom immobilier et de ventes record. Leur nombre ne devrait pas dépasser 1 million, voire 950 000 transactions, soit 20 % de moins qu’en 2021, ce qui bien sûr rattrape l’année 2020 retardée par la pandémie.

Charles Marinakis, président de Century 21 Network (937 établissements), a déclaré : “C’est une accalmie bienvenue car les prix sont à des niveaux si élevés qu’ils atteignent la solvabilité pour la plupart des acheteurs”. Le réseau a publié son bilan et son analyse du marché du logement pour premier semestre 2022 le lundi 27 juin.

Le prix moyen d’une maison, qui a augmenté de 10,4 % au mètre carré, grimpe désormais à 290 654 €, soit 60 000 € de plus qu’il y a quatre ans : “C’est énorme ! Il faut pouvoir aligner un apport personnel de 55 000 euros, contre 32 000 euros en 2021… Comment financer cette différence ?”, s’est interrogé M. Marinakis.

Il en est de même pour les appartements, où les prix au mètre carré ont augmenté de 7,4 % pour s’établir en moyenne à 240 960 €, contre 205 000 € en 2018.

Les prix se stabilisent, les ventes repartent à la hausse

A Paris, les prix se sont stabilisés à des niveaux élevés. Le site MeilleursAgents a analysé les annonces de son partenaire SeLoger et a constaté qu’en plus d’un an le prix du mètre carré a baissé de 2% à 10 170 € et de 2,8% pour les petites surfaces : “Nous avons perdu 18,6 % d’investisseurs dans la capitale”, a souligné M. Marinakis.

En Ile-de-France, le mouvement des Parisiens vers la petite couronne, et surtout la grande couronne, a dynamisé le marché et fait grimper les prix en Seine-et-Marne (+14%, selon Century 21).

L’inflation reste un sujet brûlant dans la plupart des grandes villes : les prix ont augmenté de 5,3 % à Marseille ; 4,6 % à Nice ; 6,5 % à Strasbourg ; et 3,7 % à Toulouse et Montpellier, selon MeilleursAgents. Mais à Lyon, Lille, Bordeaux ou Nantes, les prix se stabilisent.

On voit qu’à Paris, le retour de la forme “rationnelle” tire les ventes vers le haut. Elles sont en hausse de plus de 17% en un an après que les prix dans la capitale aient chuté pendant des mois.

Par conséquent, une détente des prix à l’échelle nationale semble inévitable à court ou moyen terme. D’autant plus que les acquéreurs sont également confrontés à des conditions d’accès au crédit plus difficiles et à une hausse des taux d’intérêt.

Century 21 met en lumière la hausse des taux d’intérêt, divers contrôles des loyers et de nouvelles réglementations pour les passoires thermiques. Sans oublier la limite du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) sur les ratios d’endettement.

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