L’impact d’une mauvaise classe au DPE sur le prix des logements en France

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immobilier Paris
Immobilier Paris - ©Alexander Kagan, CC0 Creative Commons

Avec l’interdiction de location imminente, les passoires thermiques perdent de leur valeur. Mais moins dans certaines villes que dans d’autres. A Dijon, Reims, Rennes et Angers, les baisses de prix sur les passoires thermiques avoisinent les 15% par rapport aux logements de classe A.

Une étude dans 20 villes françaises

Il est clair que les passoires thermiques coûtent déjà plus cher pour le chauffage que les autres habitations. Les factures d’énergie explosent et les maisons les moins bien isolées subissent naturellement une décote sur les prix de vente. Pour ne rien arranger, ces biens seront progressivement exclus du marché locatif.

Le spécialiste de l’évaluation immobilière PriceHubble a mené une étude inédite des prix dans 20 grandes villes françaises.

Pour être précis, l’équipe a comparé les prix des maisons et appartements classés A dans le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) avec les prix des maisons et appartements mal classés, jusqu’à G.

“Le prix d’un bien immobilier est la résultante d’une multitude de facteurs : localisation, surface, année de construction, état, etc.”, rappelle PriceHubble.

En isolant le paramètre DPE de tous les autres paramètres, les estimateurs peuvent ainsi déduire le prix moyen d’un logement en fonction de sa cote. Nous pouvons toutefois noter que les résultats dépendent beaucoup de la ville dans laquelle le propriétaire a acheté.

6,5% de décote en moyenne

Les résultats sont sans appel. Pour les appartements à Bordeaux, Le Havre, Dijon, Grenoble ou Lyon, la décote constatée entre DPE A (Habitation Haute Performance) et DPE G (passoire thermique) est de l’ordre de -5%. PriceHubble a même remarqué des différences à deux chiffres dans certaines villes.

Maisons ou appartements, les passoires thermiques perdent de plus en plus de valeur. Les villes analysées par le spécialiste des données PriceHubble ont montré que la décote moyenne entre les appartements notés A et G était de 6,5 %. La différence de prix pour les maisons quant à elle était deux fois plus élevée.

Strasbourg se démarque, avec des décotes allant jusqu’à 10% ou plus entre les appartements A et G. Strasbourg, souvent citée comme l’une des villes les plus vertes de France, semble avoir accordé plus d’attention au DPE des propriétés en vente, selon PriceHubble.

« Les prix de vente restent élevés mais les acquéreurs négocient beaucoup plus. En 2020, on vendait beaucoup de biens au prix mais aujourd’hui, ce n’est plus le cas. Pour une petite surface affichée à 200.000 €, les acheteurs vont faire une offre à 180.000 € », confirme Damien Oswald, directeur de l’agence Era immobilier à Strasbourg.

Paris fait de la résistance

A l’inverse, à Paris, l’impact du DPE est beaucoup plus faible sur le prix des logements en vente. Plus de 52 % des appartements parisiens mis sur le marché au cours des 12 derniers mois sont classés E, F ou G, contre 31 % dans le reste de la France.

“La majeure partie des appartements parisiens présente une faible performance énergétique. C’est probablement l’une des raisons pour laquelle le marché parisien semble n’avoir pas encore intégré la performance énergétique comme critère clé pour le prix de vente”, décrypte Loeiz Bourdic, le directeur de PriceHubble France.

Cependant le DPE a plus d’impact en région parisienne lorsque le logement est voué à être loué plutôt qu’acheter en tant que résidence principale. « Le DPE a une énorme incidence sur les investisseurs qui ont besoin de savoir si leur bien pourra être loué sur un temps long, sinon ils négocient ».

En effet, à partir du 1er janvier 2023, les passoires thermiques de classe G en diagnostic de performance énergétique seront interdites à la location. Tous les logements classés G seront concernés par cette interdiction de location d’ici 2025. Tous les logements de classe F en 2028 et les logements de classe E en 2034.

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