En 2022, il sera intéressant de privilégier l’immobilier ancien plutôt que neuf

/
logement immeuble ancien

Avec un crédit toujours aussi bon marché, investir dans l’immobilier locatif est toujours un excellent moyen de se constituer un patrimoine. Mais plus que jamais, il convient d’être vigilant sur l’attractivité des villes et la performance énergétique des biens convoités.

L’immobilier ancien : un avantage financier intéressant

Les avantages d’investir dans l’immobilier sont nombreux : se constituer un patrimoine à long terme, gagner un complément de revenu, préparer sa retraite… mais si l’immobilier neuf est souvent la solution évidente pour réaliser un investissement locatif, l’immobilier ancien a aussi des avantages qui ne doivent pas être ignorés.

En 2021, l’immobilier est le grand gagnant pour investir. Selon les derniers chiffres du réseau Century 21, les investissements locatifs ont représenté 30,2% des transactions en France l’an dernier, en hausse de 2,7% en un an.

Il s’agit « d’un nouveau record pour la quatrième année consécutive », désigne le réseau. En raison de l’épargne accumulée lors des confinements, certains Français choisissent d’investir dans la pierre, véritable bien utile.

En début d’année, le climat d’investissement est resté positif. Premièrement, les taux hypothécaires sont encore historiquement bas, ce qui rend le financement bon marché pour les banques. Stéphane Desquartiers, directeur général de la Maison de l’Investissement, souligne que “notre taux d’emprunt actuel est d’environ 1% et l’inflation est de 4%, ce qui est très favorable”.

Investir dans une maison ancienne, ou un appartement, est généralement 10 à 20 % moins cher qu’investir dans du neuf, surtout si vous rénovez votre logement. De telles remises peuvent même parfois conduire à une rentabilité plus élevée même avec des travaux, ainsi qu’à des plus-values ​​futures en cas de revente.

Droit immobilier : les obligations liées à la vente

Lorsque l’on décide d’investir dans de l’ancien, il est important de savoir quel sera le processus d’achat à suivre et quels documents seront nécessaires à la signature de l’acte de vente. Par ailleurs, certaines indications juridiques et techniques doivent être obligatoirement fournies par les anciens propriétaires, à savoir :

  • Sur le plan juridique : informer les acheteurs sur l’existence de servitudes, d’hypothèques, de privilèges ou de toute autre charge.
  • Sur le plan technique : informer les acheteurs de la superficie exacte du logement (loi Carrez) et le carnet d’entretien lorsque celui-ci est un appartement en copropriété. Tout ceci, sans compter les multiples diagnostics sur la présence éventuelle de termites, de plomb, d’amiante, sur les performances énergétiques, sur les risques naturels auxquels le logement est soumis, etc.

Lors de la visite, il est conseillé aux acheteurs d’exiger la possession de tous les documents officiels (titre de propriété, dossier diagnostics, etc) pour pouvoir se décider en toute connaissance de cause. Il arrive que le vendeur attende le jour de la signature pour les transmettre, rendez-vous au cours duquel les acheteurs peuvent découvrir de grosses anomalies, lourdes de conséquences. Il sera malheureusement trop tard pour négocier une baisse de prix.

Attention, les élections présidentielles approchent. Le droit immobilier est donc susceptible de changer. Vous souhaitez acheter dans l’année ? Suivez bien l’actualité du droit immobilier pour savoir à quelles obligations fiscales, juridiques et techniques vous risquez d’être soumis.

Pas uniquement des avantages financiers

L’immobilier ancien est généralement situé en centre-ville ou dans les quartiers historiques, à proximité de toutes les commodités. De ce fait, son attractivité locative est optimisée, notamment pour les jeunes familles actives ou les seniors. Les nouvelles constructions se situent davantage en périphérie de la ville, en fonction des terrains disponibles. Dans ce cas, les offres de location s’adressent à des cibles plus restreintes, ayant plus de moyens. Investir dans des biens plus anciens est une excellente solution si vous souhaitez vivre en centre-ville ou envisagez d’investir dans la location.

Comme pour les projets neufs, l’investissement immobilier dans les projets plus anciens est encouragé par des programmes dédiés pour réduire le financement des rénovations. Certains d’entre eux accordent des avantages fiscaux intéressants, tels que :

  • Loi de Malraux

  • Loi sur les monuments historiques

  • La méthode Pinel, s’applique également aux ensembles anciens à réhabiliter en logements à l’état proche du neuf

Investir dans l’immobilier ancien offre enfin une autre opportunité de défiscalisation : la possibilité d’exercer un emploi déductible des revenus fonciers. Tout déficit foncier généré est imputable sur les revenus bruts dans la limite de 10 700 euros (selon le régime de facto des loyers vacants), à condition que le bien soit loué depuis au moins 3 ans.

Il vaut mieux renoncer au neuf cette année car les options sont trop limitées au profit de l’ancien. Ce dernier type de biens bénéficiera en effet d’aides fiscales révisées, dont le dispositif Louer Abordable.

Enfin, un trou d’air ne n’est pas exclu, et au premier semestre 2022, les banques appliqueront strictement les recommandations du Haut-commissariat à la stabilité financière qui leur interdisent d’effectuer des mensualités de prêt supérieures à 35 % des revenus de l’ emprunteur. Même si l’emprunteur bénéficie d’un reste à vivre conséquent. Une règle qui devrait pénaliser les investisseurs s’ils n’ont pas remboursé leur résidence principale.

Précédent

Le FMI abaisse ses prévisions de croissance pour 2022

Suivant

Risque de résultats insuffisants au 4ème trimestre pour le Crédit Suisse

Derniers articles de Immobilier