Tirer avantage de la nouvelle loi Pinel pour investir dans le neuf

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Construction immobilier dans le neuf - ©Nikguy, CC0 Creative Commons

Les temps sont durs dans le monde de l’immobilier. La loi Pinel a été mise en application en septembre 2014 en remplacement à la loi Duflot. De 2013 à août 2014, la loi Duflot offrait l’avantage d’une réduction d’impôt sur les investissements immobiliers locatifs pour toute personne fiscalement domiciliée en France. Le dispositif Pinel a pris le relais en 2014 et propose des avantages semblables à la loi Duflot sous réserve de remplir des conditions liées au locataire et à la location. Tirer profit de cette aide est le meilleur moyen d’accroitre la rentabilité de l’investissement dans le neuf. En effet, un regard sur l’année passée permet d’observer les difficultés rencontrées dans l’immobilier neuf. En quoi les modifications apportées à la loi Pinel pourraient-elles aider ?

Le zonage immobilier

Instauré en 2003, le zonage immobilier divise le territoire français en 5 zones (A bis, A, B1, B2 et C) en s’appuyant sur des critères statistiques liés aux dynamiques territoriales tels que l’évolution démographique. Les zones caractérisent la tension du marché immobilier local, qui se définit par le niveau d’adéquation sur un territoire entre la demande de logements et l’offre de logements disponibles. La zone A bis correspond à la zone la plus tendue englobant 76 communes des Yvelines, Paris ou les hauts de seine, tandis que la lettre C représente les zones les moins tendues. Depuis le 1er janvier 2018, les communes des zones A bis, A et B1 sont les seules zones concernées par le dispositif Pinel, délaissant les zones B2 et C.

La loi Pinel et les modifications apportées en faveur de l’épargnant

La réduction d’impôt lié aux investissements touchant l’immobilier locatif concerne le logement neuf, le logement que vous faites construire, le logement en l’état de futur achèvement, le logement faisant l’objet de réhabilitation, le logement ancien faisant l’objet de travaux de rénovation et les locaux transformés en habitation. Cet abaissement de l’impôt s’applique à un maximum de 2 logements par année. Ainsi, les investissements réalisés sur des logements situés en zone A bis, A et B1 entre septembre 2014 et le 31 décembre 2021 pourront bénéficier de cette aide. Passé cette date, le dispositif n’affectera plus le logement individuel et pavillonnaire. Il est possible de louer un bien à un membre de sa famille si ce dernier ne fait pas partie du foyer fiscal du locataire.

À dater du 1er juillet 2020, en Bretagne, les zones bénéficiaires de la loi Pinel sont définies par le préfet de la région. Une expérience réalisée dans la région devrait être propice à surclasser des villes telles que Vannes, Brest, Saint-Brieuc. Lorient ou Quimper, de la même manière que Saint-Malo et Rennes qui sont récemment devenus éligibles au dispositif Pinel. Les critères de la liste des communes éligibles se baseront sur un zonage plus précis en prenant en considération le quartier ou le type de biens par rapport aux ressources du locataire et des plafonds de loyers imposés. D’un autre côté, depuis le 1er avril 2020, l’investisseur est habilité à vérifier le montant de la commission des promoteurs concernant les propositions faites par les intermédiaires dont : les banques, les agents immobiliers, etc. En addition à cela, cette commission ne doit pas dépasser les 10 % du prix de revient du lot d’après le décret sorti fin décembre 2019. Cette mesure permet de temporiser la cupidité de certains intermédiaires qui se permettaient de prélever jusqu’à 12 % de frais, particulièrement dans les zones concernées où il n’était pas facile de trouver des acheteurs. Cela permet donc à l’investisseur de se préserver des rendements réduits et du risque de moins-value. Certains professionnels estiment que les promoteurs continueront de majorer leurs commissions de 2 points en dessus des 10 % en raison du coût toujours en hausse du foncier et pour garder une marge. En effet des frais de 8 % seraient l’idéal pour un bon investissement dans le neuf.

Quelles communes ou quels critères rendraient l’investissement rentable ?

Il est important de considérer toutes les données mises à la disposition de l’investisseur avant de se lancer dans un placement pour s’assurer une rentabilité optimale. En effet, la réalisation d’une étude comparative approfondie permettrait de bien définir les possibilités. Il faut savoir que le montant de la réduction d’impôts dépendra d’un plafond de prix au mètre carré de 5 500 € et une limite de 300 000 € maximum est à respecter pour la base de calcul de la défiscalisation. Une location d’une durée de 12 ans permettrait ainsi de se délester de 63 000 €. Autrement dit, si vous faites l’acquisition d’un bien immobilier d’une valeur de 6000 €/m², l’avantage fiscal devra être calculé suivant la limite des 5 500 €/m². Il en est de même pour la base de calcul de la défiscalisation, le cas d’un investissement de 400 000 € sera calculé sur une base de 300 000 €.

Le comparatif de 3 éventuelles acquisitions de biens, appartenant à des zones différentes, offre l’opportunité d’avoir une vision plus concrète de la situation. Un prêt avoisinant 250 000 € permettrait d’acheter un F3 (trois-pièces) dans une zone récemment devenue éligible en B1. Cette même somme équivaudrait à la valeur d’un deux-pièces dans la zone B1 et à un studio de la zone A bis. Dans ce cas-ci, le trois-pièces offre le plus d’avantages en se référant au dispositif Pinel. En effet, le F3 profite d’une valeur au mètre carré significativement moins onéreuse par rapport au studio de la zone A bis. La rentabilité brute du trois pièces, de la zone récemment surclassée en B1, est légèrement supérieure à celle des deux autres zones. Aussi, en incluant le prix de revente, l’investissement serait plus fructueux dans la zone du trois-pièces avec un rendement global d’environ 5,5 %.

Pour accroitre la rentabilité, il est fortement recommandé d’investir dans l’immobilier neuf dans les localités nouvellement admises dans une des zones où le dispositif Pinel est en application.

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