Investissement immobilier pendant cette période de confinement

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Immobilier sur Paris - ©Duotone, CC0 Creative Commons

Alors que des incertitudes pèsent encore concernant la durée exacte du confinement, l’économie en générale risque de connaître une période de vaches maigres plutôt inhabituelle. Force est de reconnaître qu’il aurait été difficile de prévoir le genre de situation que nous vivons tous actuellement. La majorité des Français respectent les mesures de précautions à adopter pour éviter la propagation du coronavirus Covid-19 en se conformant aux directives données quant aux gestes-barrières et en restant chez soi. En revanche, cela a provoqué une variation imprévisible des tendances économiques dans le monde entier. La conjecture a, en quelque sorte, forcé les particuliers à épargner plus et particulièrement dans les produits d’épargne accessibles et accompagnés de garanties relativement sécuritaires pour leurs placements. Dans les faits, il est déconseillé de ne s’en tenir qu’à un seul type d’investissement. Il est donc primordial de suivre de près toutes les épargnes que l’on a en cours pour ne pas se retrouver en perte de revenus en raison d’une répartition inappropriée de son capital. Les épargnes basées sur l’immobilier sont-elles avantageuses ou peu rentables ? Les SCPI pourraient être le meilleur choix pour un rendement plus élevé.

Le principe de fonctionnement des SCPI

Il existe des moyens de placements collectifs qui permettent la collecte de fonds provenant de particuliers qui souhaitent investir dans l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier. Les investisseurs vont accumuler des parts sociales qui ne sont pas cotées en bourse en raison de l’appartenance des SCPI à la catégorie des OPC « Organismes de Placements collectifs ». Ces placements sont donc destinés à l’achat d’un bien immobilier prévu pour la location. Il existe deux types de SCPI auxquels les épargnants peuvent souscrire.

SCPI à capital fixe

La valeur du capital est fixée à l’avance et une fois la somme atteinte, la SCPI peut, selon ses propres critères, engager un accroissement régulier du capital. Suite au dépôt où l’amélioration d’un capital, le souscripteur peut recevoir des parts. De la même manière que pour les actions, la valeur des parts sociales peut changer en fonction de la motivation des investisseurs à l’acquisition de biens immobiliers. La bonne période pour investir dans les SCPI à capital fixe correspond à la phase où le marché compte peu d’acheteurs (parts) et une offre élevée. Durant ce laps de temps, les prix peuvent être significativement réduits sans que cela ne soit d’influence sur les valeurs réelles de l’actif immobilier sous-jacent. Et lorsque le cycle s’inverse, l’investissement pourrait générer un rendement conséquent. Comment faut-il investir dans les SCPI, en ces temps de crise, pour bénéficier d’une bonne rémunération ?

SCPI à capital variable

La valeur des parts est déterminée par la société responsable de la gestion des parts de SCPI en se basant sur la valeur réelle du patrimoine immobilier. Des questions sont alors soulevées : la société qui gère les parts fixe-t-elle toujours les prix de souscriptions au profit des associés ? Quels paramètres sont pris en considération pour définir le prix de souscription ?
De fait, les variations de l’offre et de la demande ne vont pas influer sur le prix des parts. C’est la valeur de l’immobilier sous-jacent qui affectera les valeurs des parts. Cela permet aux investisseurs de céder leurs parts sans être obligés de trouver un autre investisseur ou un repreneur. La principale différence de la SCPI à capital variable avec le capital fixe réside dans l’impossibilité pour la société (de gestion des parts) d’interférer sur les flux des nouveaux capitaux.

Quelles raisons justifieraient le choix d’un investissement en parts de SCPI en cette période ?

Les SCPI opèrent dans leur domaine depuis plus d’un demi-siècle. Les objets de leurs investissements portent uniquement sur l’immobilier.

Les placements se répartissent ainsi entre l’immobilier d’habitation et l’immobilier d’entreprise, réunissant :

  • les centres commerciaux
  • les hôtels
  • les locaux d’activité
  • les murs de commerce
  • les entrepôts, les bureaux
  • les biens immobiliers liés à la santé et l’éducation.

Les faits permettent ainsi d’affirmer que ces sociétés ont survécu aux multiples crises dans le passé, et cela, à différent niveau, si l’on considère les différents types d’actifs impliqués. Cette capacité à se maintenir en cas de crise n’est pas le seul atout des SCPI. Ils devraient être le placement de long terme à préserver pour une durée de 10 ans au minimum. Si l’on se penche sur les rendements, leurs taux sont concrètement à l’abri par rapport au taux de l’inflation. Les intérêts générés sont considérablement élevés en comparaison avec les rémunérations des épargnants du livret A ou des contrats d’assurances vie (fonds en euros). En 2019, Les SCPI ont atteint un rendement de 6 % tandis que le livret A et les contrats d’assurances vie ont dû revoir les chiffres à la baisse avec respectivement : 0,75 % pour le livret A et 1,85 pour les assurances vie durant la même année. Les parcs immobiliers permettent une rémunération intéressante, car ils se retrouvent renforcés par la diversification du patrimoine vis-à-vis du type d’actif et de la localisation géographique.

Comment investir sur les SCPI avant la fin du confinement et obtenir les meilleurs rendements ?

Le premier réflexe à adopter est d’effectuer systématiquement un bilan patrimonial et de bien définir ses ambitions en termes d’investissement avant de se lancer dans un quelconque placement (capacité d’épargne, durée de l’investissement, mode d’acquisition). Cela est nécessaire pour pouvoir s’adonner à une diversification des investissements consacrés aux SCPI. Le but de la manœuvre est d’appliquer une politique de mutualisation de la mutualisation. Si le capital à investir est suffisant, la meilleure solution est de réaliser des placements divers (type d’actif et zone géographique) auprès de sociétés de gestions différentes. Ceci permettrait de jouir d’un portefeuille multi-SCPI permettant d’améliorer la rémunération annuelle, voire mensuelle. Il est recommandé, de faire appel à des professionnels pour optimiser les investissements et ainsi pouvoir profiter d’un placement d’épargne au rendement plus significatif que les taux proposés par le livret A ou d’autres produits d’épargnes appréciés des Français.

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