Lorsque l’on souhaite réaliser un investissement locatif, se pose inévitablement la question du statut fiscal prioritaire. Il est souvent difficile pour les propriétaires de choisir entre louer un meublé ou louer un logement nu.
Les meublés se louent plus cher
Les loyers meublés sont les types de logement privilégié des investisseurs. De plus en plus d’investisseurs choisissent la location meublée pour leurs biens. Les raisons invoquées sont les suivantes : les loyers sont plus élevés que les logements nus et les avantages fiscaux sont importants.
Pour déterminer le type de bail le plus avantageux, les investisseurs ont deux options : les baux meublés et les baux nus. Si les locations nues sont courantes et considérées comme les plus simples à mettre en place, il s’avère que les locations meublées présentent des avantages indéniables.
Ainsi, pour la location meublée ou non, tout investisseur doit tenir compte de la rentabilité et des particularités de chaque type de location pour faire le meilleur choix. Dans les deux cas, la location est toujours rentable.
L’agence immobilière digitale Flatlooker a mené une étude sur la différence de loyer entre les appartements meublés et non meublés.
Elle a commencé par souligner que les investisseurs avaient raison, avec le prix au mètre carré d’un appartement meublé plus élevé que celui d’un appartement vacant. Dans 93 % des territoires, les logements meublés sont plus chers au mètre carré que les logements non meublés. Le prix au mètre carré est en moyenne supérieur de 4,32 euros.
Ainsi pour deux logements au même endroit, même surface, même emplacement, le logement meublé sera plus rentable avec un loyer plus élevé sur la même surface.
Dans certaines régions ou villes, la différence est plus prononcée. D’abord dans l’agglomération bordelaise, le prix du mètre carré pour un meublé est supérieur de 6,14 euros. Cette forte différence est largement visible à Caudéran, ville limitrophe de Bordeaux.
Egalement dans la région nantaise : “Nous avons observé en Loire-Atlantique que le prix moyen du mètre carré pour un logement meublé dans la banlieue nord-est (44470) et dans la région nord-est de Nantes (44300) est d’environ 6 euros plus cher qu’à Nantes avec 4,85 euros”, a précisé Flatlooker. Enfin, à Nice, les loyers meublés sont en moyenne supérieurs de 6,65 euros au mètre carré.
La fiscalité avantageuse des meublés
Avec un rendement locatif moyen de 4% à 6% pour les locations vides et de 6% à 8% pour les meublés traditionnels, le débat sur quel statut choisir pour maximiser votre retour sur investissement semble pencher vers le second… reste les questions fiscales.
Les loyers des locations nues sont imposés comme des revenus fonciers. Les propriétaires seront soumis soit à un système de micro-foncier soit à un système réel, selon le cas.
Dans le cadre de la location meublée, les propriétaires optent souvent pour le statut LMNP, qui bénéficie d’un régime fiscal particulier.
Les revenus générés relèvent de la catégorie des bénéfices d’entreprise (BIC), évitant ainsi l’imposition sur la confiscation des revenus fonciers. Vous pouvez alors choisir la méthode d’imposition qui vous convient le mieux.
Le régime Micro BIC vous permet de bénéficier d’un abattement de 50% si les loyers perçus sont inférieurs à 70 000 euros par an. Cependant, les frais que vous pourriez encourir ne sont pas déductibles. Soyez prudent si vous prévoyez de faire des travaux.
Si vous choisissez le système réel, vous pouvez déduire toutes les dépenses (travaux, intérêts d’emprunt, etc.) des revenus locatifs.
En plus des dépenses déductibles “classiques”, vous pouvez également amortir le bien (jusqu’à une durée recommandée de 25 ans, mais vous pouvez choisir une durée plus courte). Il s’agit d’une charge non monétaire qui réduit votre bénéfice imposable.
“La différence entre les régimes micros et réels concerne la déduction d’impôts, selon un abattement forfaitaire pour les régimes micros, ou des charges déductibles au réel. L’abattement forfaitaire est plus avantageux pour les logements meublés que pour les vides puisqu’il est de 50% vs 30%. De plus, le régime micro est accessible aux loueurs meublés jusqu’à un plafond de 70 000€ de loyers annuels, alors que le plafond pour les vides est bien plus faible à 15 000€”, précise Flatlooker.
En raison de l’investissement dans l’équipement et l’agencement du logement, le bailleur a le droit de fixer un montant plus élevé pour la location d’un appartement meublé. En plus du logement, les locataires paieront également le mobilier, un service important.
En effet, les bailleurs s’assurent que les locataires disposent du minimum requis pour pouvoir y habiter sans avoir à acheter de mobilier supplémentaire.
