Investir dans un logement énergivore, une opportunité pour l’immobilier locatif ?

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logement ancien

De nombreux Français ont été attirés par les investissements locatifs en 2021, considérés comme un placement sûr dans un contexte d’incertitude sanitaire. Si de plus en plus d’obstacles retiennent les investisseurs, de nouvelles opportunités pourraient bien apparaître prochainement.

Des biens énergivores interdits à la location

Investir dans l’immobilier permet de se constituer un patrimoine durable. L’investissement immobilier locatif est l’un des investissements les plus intéressants pour se constituer un patrimoine pérenne sans niveau de revenu particulier. Cependant, à partir de 2023, les logements énergivores seront interdits à la location. Face au coût et à la complexité des travaux à réaliser, de plus en plus de propriétaires se tournent vers la revente de leurs biens.

C’est une réelle opportunité pour les investisseurs aguerris. Cela peut être à contre-courant d’investir dans une passoire thermique. Cependant, acheter des biens énergivores, les rénover et les louer peut être (très) rentable à long terme.

Les opportunités ne manqueront pas. Dans le cadre de la loi Climat et Résilience 2021, 4,8 millions de logements, classés F ou G dans le Diagnostic de Performance Energétique (DPE), seront bientôt jugés indécents et donc inaptes à la location. À partir de 2023, ce sera le cas des logements dont la consommation annuelle d’électricité est supérieure à 450 kWh par mètre carré (soit les logements les plus énergivores de la catégorie G). À cette date, l’interdiction de location concernera tous les biens classés G au 1er janvier 2025, puis F au 1er janvier 2028.

Un grand nombre de propriétaires de ces passoires thermiques n’envisagent pas de remettre à neuf. Certains d’entre eux pensent que le travail est trop coûteux, tandis que d’autres pensent qu’il s’agissait d’une opération trop compliquée.

Seuls 30 % des propriétaires concernés envisagent des rénovations. Rappelons que dans leur dernière enquête sur les valeurs vertes des logements, les notaires estiment que, selon les secteurs, les biens classés F ou G se vendent en moyenne 2% à 18% moins cher que les biens labellisés D. Et, selon plusieurs experts interrogés, ces différences de prix pourraient encore se creuser davantage.

Une opportunité d’investissement

Les propriétés des classes F et G perdront progressivement de la valeur à l’approche des échéances de 2025 et 2028. De nombreux propriétaires seront contraints de vendre à perte, ce qui créera des opportunités pour les investisseurs chevronnés. Vous devriez donc bénéficier d’une remise importante sur votre achat. Cela est particulièrement vrai dans les zones moins tendues, où les acheteurs ont plus de marge de négociation.

Il faut alors s’assurer que le projet est viable : une demande locative suffisante et un investissement rentable après le coût des travaux. Afin de pouvoir louer votre bien sur le long terme, celui-ci doit être au moins au DPE D. Cela nécessitera certainement une refonte complète de l’isolation du bâtiment, le remplacement des fenêtres, du chauffage et de la ventilation. Des travaux qui peuvent se chiffrer à plusieurs dizaines de milliers d’euros. Néanmoins, cela devrait permettre de gagner quelques classes de diagnostics et permettre une belle plus-value à la revente.

Heureusement, des aides peuvent vous aider à réduire vos factures : MaPrime Rénov’ est accessible depuis l’année dernière à tous les propriétaires, y compris les bailleurs (hors SCI). Vous pouvez également demander une prime versée dans le cadre d’un Certificat d’Efficacité Energétique (CEE) pour réduire vos charges restantes. Enfin, veuillez comprendre que ces travaux, même s’ ils sont chers, vous aideront à revaloriser votre propriété. Selon Masteos, chaque saut de niveau d’énergie permettrait une revalorisation de 2% à 5% selon la région.

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