Nouveau DPE et passoire thermique : comment en profiter pour investir ?

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passoire énergétique

Les propriétaires de maisons énergivores vendent leurs propriétés plutôt que de les rénover. Avec les nouvelles lois concernant les passoires thermiques et le calcul du nouveau DPE, ce qui devait arriver, arriva.

Une crise du logement à venir ?

Tous les propriétaires de maisons énergivores à louer ont des obligations de rénovation, mais ce que nous craignions est en train d’arriver. De plus en plus de propriétaires qui louent des passoires thermiques préfèrent vendre plutôt que de remettre à neuf et faire des travaux.

En effet, le marché immobilier traverse de fortes turbulences. La bataille avec les passoires thermiques a déjà commencé. A partir de l’année prochaine, il sera interdit de louer des biens marqués d’un G aux DPE et qui consomment plus de 450 kWh/m² par an. D’ici 2025, l’interdiction touchera tous les hébergements classés G, quelle que soit leur consommation. L’interdiction sera étendue aux biens de classe F d’ici 2028 et aux biens de classe E en 2034.

Une note du Conseil général du développement durable estime que 4,8 millions de logements sont classés F ou G. Mais cette estimation, publiée en 2020, ne tient pas compte des nouveaux DPE. La méthode de calcul a changé et le nombre de passoires thermiques passera de 15% du stock à 25%. Ainsi, la France comptera entre 8 et 9 millions de logements très énergivores (classe F ou G). Selon une étude de SeLoger et MeilleursAgents, “rien que sur l’année 2021, 12,9 % des biens proposés à la vente sur nos sites tombaient dans la catégorie des passoires thermiques”.

Une durée trop courte et des aides financières trop faibles font que les propriétaires sont plus enclins à se débarrasser de leur bien plutôt qu’à le rénover. Le site de petites annonces Bien’Ici a relayé ses dernières statistiques sur RMC et c’est choquant : la baisse de l’offre locative est énorme.

Le bon moment pour investir ?

Il y a un an, 40% des propriétés, des studios et des appartements de deux chambres classées G étaient achetées et 60% louées. Aujourd’hui, c’est l’inverse qui se produit : 75 % des petites maisons énergivores sont à vendre, et seulement 25 % sont à louer.

Une telle inversion donnerait aux acheteurs potentiels une grande marge de négociation. De plus, cela a été réalisé au milieu d’un bouleversement des prix, parfois avec des baisses de prix importantes. Sur une période de 6 mois, les trois pièces classées G ont perdu plus de 3% en valeur, et les quatre pièces ont même perdu près de 6% en valeur. Le marché locatif a suivi la même tendance, les loyers des studios classés G reculant de 7,2% en six mois.

Si les maisons énergivores perdent de leur valeur, à l’inverse, les maisons performantes en gagnent. Du côté des copropriétés, les propriétés de catégorie B ont augmenté en moyenne de 2,3 % au cours de la période de six mois. Pour les grands appartements de quatre pièces ou plus, les prix augmentent même de près de 3,5 %. Côté maisons, ces sont les DPE notés A qui gagnent le plus avec une hausse des prix qui dépasse les 5% pour les petites maisons les plus performantes.

La répartition de ces passoires thermiques dans la territoire est très inégale. Ainsi, les recherches montrent qu’en montagne (Hautes-Alpes, Cantal…) une grande partie des logements classés F ou G le sont dans une large mesure. Au lieu de cela, en moyenne, les passoires énergétiques sur la côte sont plus clairsemés.

“Cette dichotomie pourrait notamment s’expliquer par des besoins en chauffage plus importants en montagne que dans les départements côtiers. De même, la clémence du climat pourrait être la cause de la faible présence de logements énergivores dans le sud de la France”, avance l’étude.

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