Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, entre avril et juin 2022, le nombre de crédits immobiliers a baissé de 9% et la valeur des crédits de 12,5% par rapport à l’année précédente. Ce phénomène s’explique notamment par l’exclusion de certains ménages à faible revenu de ce marché.
Le nombre et la valeur des crédits a chuté
Le marché hypothécaire se détériore lentement mais sûrement depuis des mois. La génération de crédit pour l’achat d’un logement a encore reculé au deuxième trimestre, renforçant la tendance observée au premier trimestre, selon les données de l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Par rapport à la même période l’année dernière, le montant des prêts émis en avril-juin a diminué de 12,5 % et le nombre de prêts a diminué de 9 %.
Au cours des six derniers mois, la valeur de la production a chuté de 5,6 % et la production a chuté de 7,3 %. L’impact du marché de la construction ancienne est bien plus important que celui du marché de la construction neuve.
Autre constat : L’indicateur de solvabilité calculé par Crédit Logement, l’établissement bancaire qui gère la moitié des garants des crédits immobiliers, montre des signes de faiblesse ; la hausse de l’acompte moyen n’est que partiellement compensée par l’augmentation du montant moyen des prêts (+ 8 % au premier semestre).
De nombreux dossiers sont coincés en raison du taux d’usure. Ce dernier correspond au taux maximum auquel la banque est autorisée à prêter. La Banque de France le calcule trimestriellement en déterminant le taux d’intérêt moyen appliqué par la banque de France pendant les trois derniers mois, puis en le majorant d’un tiers. Depuis le 1er juillet, le taux d’usure de 20 ans ou plus est fixé à 2,57 %.
Des dossiers encore valables il y a quelques mois
Mais ce garde-fou, destiné à protéger les ménages de taux d’intérêt abusifs, a joué contre certains d’entre eux ces derniers mois. Lors de la négociation d’un prêt immobilier, les banquiers s’assurent que le taux d’intérêt annuel (TAEG) de leurs emprunteurs, qui est le coût de l’ensemble du crédit (le taux d’intérêt nominal fourni par la banque, mais aussi les frais d’assurance, de garantie, etc.) n’excède pas le taux d’usure.
Cela est extrêmement rare dans le contexte d’années avec des taux d’intérêt effectivement bas. Mais alors que les banques augmentent les taux, la méthodologie de calcul de l’usure continue de tenir compte de ce qu’elle a fait il y a trois mois et est au point mort. La plage acceptable de dossier est ainsi réduite.
Dans une étude publiée début juillet, la société de courtage Pretto estimait que 60 000 prêts qui auraient pu être financés en 2021, mais dans le contexte de marché de juin 2022,ne le sont plus. Sur le marché immobilier, des familles ont été purement et simplement exclues. Le phénomène s’est même développé ces dernières semaines.
Les prix de l’immobilier n’ayant pas (encore) faibli, la surface d’achat augmente et, surtout, les apports individuels progressent « sans précédent » – près de 17 % d’une année sur l’autre », ce qui constitue en effet un bouleversement dramatique dans le crédit immobilier. Sur le marché, il se passe des choses en ce moment en faveur des clients les plus privilégiés.
Les restrictions du HCSF ont également joué un rôle dans la réduction de la production de crédit immobilier. Les restrictions sont obligatoires pour les banques depuis le 1er janvier. Or, selon l’ACPR, à fin décembre 2021, environ 15% de la production de crédits n’était pas conforme au HCSF (contre 23,8% début 2021). 15% de la production doit désormais se mettre en conformité, ou se retirer du marché.
