Un propriétaire jugé coupable face à un squatteur

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Un ancien locataire qui devait quitter les lieux d’un appartement il y a deux ans et dont un tribunal a ordonné l’expulsion il y a un an a réclamé des dizaines de milliers d’euros à son bailleur, le jugeant responsable du manque d’entretien du logement qui aurait conduit à ses blessures.

Le propriétaire jugé responsable

Un logement doit être entretenu même si celui-ci est occupé par une personne qui n’a aucun droit, car en cas d’accident, la responsabilité du propriétaire est engagée.

La Cour de cassation a précisé que lorsque l’accident résultait d’un défaut d’entretien. Le fait que locataire accidenté occupait le logement sans droit ni titre depuis deux ans ne peut constituer une faute susceptible d’exonérer le propriétaire du bien de sa responsabilité.

Cet ancien locataire qui devait quitter l’appartement il y a deux ans a été condamné par un tribunal à quitter le logement il y a un an. Il ne l’a pas fait et depuis il est tombé par une fenêtre car la balustrade a cédé. Suite à ces blessures, il a réclamé des dizaines de milliers d’euros au propriétaire.

Les propriétaires ont jusqu’à présent refusé toute responsabilité. Si le locataire n’avait pas commis de faute en restant dans les lieux après la fin du bail malgré une décision de justice alors il ne serait pas tombé par la fenêtre, plaide-t-il, estimant qu’une telle occupation sans droit est à l’origine d’accidents.

Mais pour les juges, la raison principale, voire la seule, de l’accident, est que le garde-corps n’était pas entretenu. Cela incombe à la responsabilité du propriétaire. Dès lors, toute faute susceptible de réduire ou de supprimer le droit à indemnité ne pourra être imputée au locataire.

En effet, «l’obligation d’entretien est inhérente à la qualité de propriétaire et ce même s’il n’occupe pas son bien, ne serait-ce que par respect pour les voisins», explique Maître Romain Rossi-Landi, avocat en droit immobilier. Cet arrêt pose toutefois une question: “Est-ce que cette décision sera transposable avec un vrai squatteur ?” s’inquiète Maître Romain Rossi-Landi.

Pour rappel, l’ancien locataire qui aurait dû quitter les lieux il y a 2 ans n’est pas un squatteur, mais un occupant sans droit ni propriété. “Un squatteur s’introduit par la force, par effraction. Là, l’ancien locataire n’est pas entré par effraction puisqu’il a signé un bail”, souhaite préciser Maître Romain Rossi-Landi.

Cependant, dans le cas d’un squatter, le propriétaire ne pourra pas entrer dans la propriété pour répondre à ses obligations d’entretien, “Il pourrait être poursuivi pour violation de domicile”, a souligné Maître Romain Rossi-Landi. Par conséquent, le propriétaire ne pourra pas effectuer de travaux d’entretien. Dans de telles circonstances, le propriétaire du bien serait-il aussi tenu pour responsable ?

Être propriétaire oblige à respecter les décisions de l’ancien propriétaire

Le nouveau propriétaire du bien n’a pas plus de droits que son prédécesseur, et il ne peut contester ce que l’ancien propriétaire avait accepté. En appliquant ce principe, la Cour de cassation a statué que l’empiètement sur les terres par des voisins peut devoir être toléré s’il a été reconnu à l’origine par l’ancien propriétaire.

La cour a été saisi par un propriétaire qui a vu sa demande rejetée auprès d’un tribunal après avoir demandé la démolition d’un mur construit en partie par ses voisins. Il s’est basé sur le principe que personne ne peut être contraint de renoncer à sa propriété.

La Cour suprême adhère également fréquemment à ce principe, refusant que les petits dépassements de propriété soient jugés comme négligeables.

Mais cette fois, elle a observé que celui qui en était le propriétaire au moment de la construction a délibérément admis les dépassements de propriétés de ses voisins. De ce fait, son successeur, qu’il soit acquéreur ou héritier, ne peut avoir plus de droits que lui. Ils doivent respecter tout ce qu’il a établi ou accepté par le passé, il leur est donc également interdit de contester ce qui a été reconnu, négocié et conclu avant leur arrivée.

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