Taux d’usure : la seule mesure qui soutien le marché immobilier en ce moment ?

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bulle immobilière

Depuis quelques mois maintenant, les courtiers ne cessent de le dire : malgré les augmentations récentes, le taux d’usure freine toujours la croissance du marché immobilier. De son côté, la Banque de France a de nouveau démenti cette analyse et prévoit un nombre record de prêts émis en 2022, malgré un marché en baisse depuis l’été. Les réformes possibles du taux d’usure se révèlent trop complexes à mettre en œuvre en raison de l’incertitude quant aux avantages attendus sur une période de six mois ou d’un an.

Contenir la hausse des taux d’intérêts

Le taux d’usure n’a jamais été aussi controversé. Sur le papier, cependant, tout est simple. Ce taux (qui comprend l’assurance et les frais annexes, notamment les frais de dossier) est le taux maximum légal applicable à tous les emprunteurs et est révisé trimestriellement par la Banque de France selon une formule de calcul prescrite par la loi depuis 2006. Selon le législateur, l’objectif est de protéger les ménages contre des taux d’intérêt excessifs qui seraient appliqués au crédit.

Depuis le début de l’été, nous observons une flambée des taux d’intérêt, un nombre croissant de refus de prêt et un apport personnel nécessaire plus élevé. Tout cela contribue à resserrer le marché immobilier. Le répit associé à l’augmentation récente du taux d’usure a permis de débloquer des milliers de crédits mais ses bénéfices sont presque terminés.

«Malgré une revalorisation du taux d’usure, la production de crédits n’arrive pas à rebondir», constate l’Observatoire Crédit Logement.

La formule de calcul est simple en elle-même. Elle applique la règle des « quatre tiers », selon laquelle la Banque de France calcule la moyenne des taux observés durant les trois mois précédant la révision du taux d’usure (au moment de la signature du contrat de crédit) et augmente le résultat d’un tiers.

Les profils emprunteurs de plus en plus restreints

Un nombre croissant de banques affichent désormais des taux proches de 2,5 % sur des durées de 20 ou 25 ans, selon les courtiers. Une fois les coûts (dossiers et garanties) et les assurances ajoutés, le taux peut dépasser le taux d’usure récemment fixé de 3,05 %. Des milliers de dossiers devraient à nouveau être rejetés en cette fin d’année.

En fait, les taux d’usure font face à une hausse soudaine et sans précédent des taux d’intérêt, avec un décalage d’un mois ou deux pour s’ajuster. C’est ce que l’on appelle «l’effet ciseau», qui se traduira par de plus en plus de ménages qui ne pourront plus emprunter, les banques refusant de prêter à des taux jugés trop bas.

De son côté, le gouvernement tente de comprendre la situation et de réagir dans l’intérêt des français.. Le ministre du logement, qui a reçu jeudi le président de la Banque de France, a soutenu des mises à jour plus fréquentes des taux d’usure (mensuelles plutôt que trimestrielles) pour mieux prendre en compte les réalités du marché.

« Nous sommes vigilants à la question de l’accès au crédit immobilier notamment pour les primo-accédants », a déclaré au Figaro Olivier Klein qui a prévu « d’échanger régulièrement dans les prochains mois » avec François Villeroy de Galhau.

Le taux d’usure soutien le marché actuellement

Malgré cela, la Banque de France continue de croire en cette formule du taux d’usure. En effet, la hausse des taux directeurs est aussi soudaine que brutale. Une situation qui devrait s’arranger au cours des prochains mois.

« Le taux d’usure a eu incontestablement un rôle d’amortisseur, avec parfois, des frictions sur certains dossiers. Ce taux a cependant sensiblement augmenté en juillet, puis plus fortement en octobre et il le sera à nouveau plus fortement en janvier prochain, compte tenu d’un effet de base plus élevé », explique-t-on au siège de l’Institution.

En attendant, le taux d’usure permet de limiter la hausse des taux et réduit légèrement la demande de telle sorte que les prix ont le temps de s’adapter au nouveau marché. En effet, avec l’envolée des prix ces dernières années, plus une augmentation incontrôlable des taux d’intérêts, plus aucun ménage ne pourrait acheter un bien provoquant un effondrement du marché immobilier.

De ce point de vue, le taux d’usure permet donc de maintenir la demande malgré la hausse des taux et des prix qui sont toujours à leur plus haut niveau.

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