Investir dans l’immobilier locatif est une solution d’épargne comme une autre si l’on se base sur le long terme. Le but de la manœuvre étant évidemment d’obtenir, en retour du placement effectué, une rémunération qui se concrétise sur le long terme (3 ans, 5 ans, 9 ans ou plus). Comme dans tout investissement financier, investir dans la pierre comporte des risques. Il reste primordial d’évaluer la rentabilité du bien immobilier avant son acquisition afin d’optimiser la rémunération dont l’investisseur pourra éventuellement bénéficier. Afin de pouvoir s’assurer qu’un appartement, un studio ou un immeuble représente potentiellement un placement avantageux, il est conseillé aux futurs acquéreurs de bien s’accommoder des différents facteurs en jeu. Il existe des formules toutes faites permettant de calculer la rentabilité d’un investissement immobilier locatif (rentabilité brute ou rentabilité nette). Parallèlement au calcul de la rentabilité, il faut considérer la localisation du bien, les rénovations à effectuer, les avantages fiscaux existants pour différents types de biens immobiliers, etc.
Dans quelle mesure le choix de la localisation d’un bien immobilier pourrait-il influer sur le rendement ?
Plusieurs raisons permettent d’affirmer l’efficacité du bon positionnement d’un bien sur le rendement de sa mise en location. Par exemple, le système du zonage catégorisant les communes en fonction de la tension du marché immobilier permet de mettre en évidence le rapport entre la demande et l’offre en termes de logement. Les zones existantes A, A bis, B1, B2 et C sont respectivement classés de la zone la plus tendue à la moins tendue. Il existe des dispositifs, comme la loi Pinel par exemple, qui permettent, aux investisseurs dans l’immobilier locatif, de bénéficier d’un abattement fiscal significatif. Il est ainsi nécessaire de se tenir au courant et de rechercher un bien immobilier situé dans une ville voire même un arrondissement avec le meilleur ratio en ce qui concerne le potentiel locatif, le prix d’acquisition et le rapport locatif. Il n’est pas tout à fait juste de penser que, seuls les biens immobiliers situés à proximité du lieu de résidence de l’investisseur représentent les meilleurs choix. En effet, un appartement situé dans une autre ville, région ou quartier pourrait très bien être plus rentable en comparaison avec un appartement de même envergure dans son arrondissement. Pour investir dans l’immobilier locatif, il est aussi nécessaire de prendre en compte l’entourage et les services accessibles aux potentiels locataires dans la zone. Pour pouvoir illustrer cette différence de rendement selon la localisation du bien voici les villes les plus rentables (ordre croissant) recensées vers la deuxième moitié de l’année 2019 : Le Havre avec 6,6 %, Limoges avec 6,8 %, Saint-Étienne avec 6,9 % et Mulhouse avec 7,4 %.
L’importance des négociations avant de conclure l’acquisition d’un bien immobilier
La rentabilité d’un achat dans l’immobilier locatif dépend également fortement du prix auquel le bien a été acquis. Le premier comportement à adopter est de rester calme. Il faut prendre le temps d’évaluer le bien par rapport aux données disponibles (zone, entourage, etc.) et mener les négociations de manière à obtenir le bien immobilier au meilleur prix pour bénéficier d’une marge de manœuvre concernant les rénovations nécessaires avant la mise en location et les divers frais liés à l’acquisition. Il est donc conseillé de bien interroger le propriétaire avant d’avancer une offre, d’établir un climat de confiance en manifestant son sérieux par sérieux, en se renseignant le plus possible sur les aléas du marché immobilier et en faisant preuve de patience. La prestation de l’acquéreur au cours des négociations aura ainsi un impact non négligeable sur le coût du bien et par conséquent sur sa rentabilité.
Réaliser un calcul du rendement locatif à l’avance
Effectivement, il est possible de calculer rapidement le rendement locatif d’un bien immobilier en se servant des formules adéquates.
Un calcul du rendement locatif brut, par exemple, permettrait d’avoir un aperçu global de la rentabilité d’un investissement potentiel. Pour ce faire, il faut calculer le rapport entre le loyer annuel sans considérer les charges et le prix total d’achat incluant les frais d’agence et frais de notaire, puis multiplier le résultat par 100 soit : loyer annuel/prix total d’achat x 100 = rentabilité locative brute. Ainsi, pour un appartement coutant 130 000 € accompagné de frais d’agence de 8000 € et de frais de notaire s’élevant à 8000 € pour un loyer mensuel évalué à 550 € sans les charges, soit 550 x 12 = 6600 €/an, on obtient : 6600/(130 000 + 8000+ 8000) x 100 = 4,5 % de rendement locatif brut. Ces informations restent relativement vagues et ne permettent cependant pas de se faire une idée précise de la rémunération finale.
Pour pouvoir observer de manière plus concrète les gains qu’un investissement immobilier pourrait apporter, il faut considérer plusieurs éléments dont : Les frais de financement (assurance emprunteur, garanties, intérêts d’emprunt, etc.), les charges non récupérables auprès des locataires, les taxes foncières, les assurances (loyers impayés, propriétaire non occupant), les éventuels frais de gestion (société) et les frais d’entretien. Ces différentes charges seront à déduire du loyer collecté en un an : Rentabilité locative nette avant impôts = (loyer annuel – Charges et frais divers)/prix total d’achat x 100. Pour effectuer le calcul de la rentabilité locative nette, il est conseillé de recourir à des professionnels ou d’effectuer une simulation en se référant à l’un des différents calculateurs de rendements locatifs accessibles sur internet.
Considérer les avantages fiscaux et les niches fiscales
Les investisseurs dans le domaine de l’immobilier peuvent bénéficier d’aides venant de l’état. Il peut s’agir d’allègements fiscaux, notamment par rapport aux revenus fonciers. Selon le type de bien immobilier, sa localisation et l’utilisation à laquelle il est destiné. Pour les investisseurs souhaitant faire un placement dans l’immobilier neuf par exemple, il est possible de bénéficier d’un allègement fiscal sur la part imposée des revenus locatifs. La réduction d’impôt dans ce cas-là peut être de 12 %, 18 % ou 21 % selon la période durant laquelle le propriétaire s’engage à louer son bien : 6, 9 ou 12 ans. En ce qui concerne l’ancien, l’État a également prévu un dispositif permettant la défiscalisation locative dans l’ancien. En d’autres mots, les propriétaires peuvent déduire de leurs revenus fonciers toutes dépenses occasionnées par les travaux engagés pour la rénovation du bien immobilier. Il existe ainsi plusieurs manières de pouvoir optimiser son rendement, mais il est indispensable de se tenir au courant des conditions liées aux différents dispositifs.
Restreindre la vacance locative
La vacance locative correspond à la période durant laquelle une habitation à destination locative n’est pas louée. En effet, selon la ville d’implantation du bien immobilier, de sa proximité par rapport aux différentes institutions utiles, les périodes de vacance locative peuvent être relativement longues ou fréquentes. Concernant les biens immobiliers déjà acquis, il est conseillé d’essayer d’éviter au maximum de se retrouver trop longtemps sans locataire. Pour cela, le propriétaire peut, par exemple, permettre aux locataires qui décident de partir de revenir s’ils changent d’avis. Il faut alors évaluer les éventuels défauts du logement et d’entamer les travaux de réhabilitation nécessaire pour combler ses lacunes.
Dans quels types d’investissements locatifs se lancer pour plus de rentabilité ?
Il est important de savoir que la destination d’une acquisition immobilière joue également un rôle important au niveau de la rentabilité. Si une grande partie des investisseurs se lancent dans la location de logement en tant que résidence principale, il ne faut pas sous-estimer les autres alternatives dont voici quelques exemples :
- Location meublée pour étudiant : pour réussir dans cette entreprise, il est nécessaire de choisir un bien situé dans une zone proche d’une institution universitaire. En effet, ce type d’investissement permettrait de profiter d’une rémunération significative tout en bénéficiant d’un prix d’acquisition de moindre valeur si l’on considère que le prix d’un meublé étudiant se situerait entre 20 000€ et 45 000€. Cette solution permet de bénéficier d’un rendement allant de 7 % à 10 % en plus d’un régime fiscal avantageux, particulièrement pour le propriétaire jouissant d’un statut de « loueur en meublé non-professionnel ou LMNP ». En période de vacance locative due au programme universitaire, il est possible d’exploiter le bien en tant que location saisonnière.
- La location saisonnière : la deuxième option pour améliorer les rendements est de se lancer dans la location saisonnière qui offre l’avantage de louer le bien à une valeur plus élevée. Le propriétaire peut effectivement louer un logement sur une base journalière. Pour percer dans ce domaine, il faut opter pour les appartements situés dans des villes à forte valeur touristique (bord de mer, lieux historiques célèbres, montagne, etc.).
- La colocation : La colocation représente aussi une possibilité envisageable booster le rendement. En particulier dans les zones locatives tendues, il peut être très intéressant de se lancer dans la colocation. Pour cela, il serait avantageux de disposer de plusieurs chambres, voire plusieurs salles de bains, de meubles basiques ou d’appareils électroménagers utiles (machine à laver, four à micro-ondes, etc.). Le fait d’avoir plusieurs locataires avec des fonds individuels permettrait de gonfler légèrement le loyer tout en étant relativement préservé des impayés.
Pour conclure, il est possible d’investir dans l’immobilier locatif et d’obtenir une rémunération rentable. La clef pour réussir réside dans la préparation, la force de négociation, la familiarité avec les différents dispositifs de réduction d’impôts, etc.