Investir dans l’immobilier locatif permet d’obtenir un rendement intéressant si l’on se base sur le long terme. Comme dans tout investissement financier, investir dans la pierre comporte des risques. Il est primordial d’évaluer la rentabilité du bien immobilier avant son acquisition afin d’optimiser la rémunération dont vous pourrez éventuellement bénéficier.
Choisir le bon emplacement pour son investissement
Au moment de chercher à améliorer son patrimoine immobilier, la question du rendement locatif est inévitable. Comprendre les facteurs qui contribuent à obtenir un bon rendement locatif est essentiel pour maximiser ses bénéfices et garantir un investissement rentable.
L’emplacement de l’investissement est crucial pour assurer le succès de votre projet. Un lieu adapté aux besoins de vos locataires potentiels garantira une demande constante, réduira d’éventuelles périodes de vacances locatives et offrira donc un rendement plus élevé.
Les critères pour bien choisir
Pour cela, il convient de prendre en compte plusieurs facteurs :
- La proximité des commerces, restaurants et services divers.
- L’accès aux transports en commun (métro, bus, tramway) ou la facilité de stationnement si la voiture est nécessaire.
- La qualité du quartier (sécurité, dynamisme, niveau de vie).
- Les perspectives de développement urbain qui peuvent influencer l’attractivité future du secteur.
La localisation : un critère plus qu’important !
Plusieurs raisons permettent d’affirmer l’efficacité d’une bonne localisation d’un bien sur le rendement de sa mise en location. Par exemple, le système du zonage catégorisant les communes en fonction de la tension du marché immobilier permet de mettre en évidence le rapport entre la demande et l’offre en termes de logement.
Les zones existantes A, A bis, B1, B2 et C sont respectivement classés de la zone la plus tendue à la moins tendue. Pour pouvoir illustrer cette différence de rendement selon la localisation du bien, voici les villes les plus rentables (ordre décroissant) recensées par SeLoger en 2020 :
- Limoges : 5,1 %
- Perpignan : 5,1 %
- Saint-Étienne : 4,9 %
- Amiens : 4,8 %
- Mulhouse : 4,7 %
Adapter son offre selon le marché local
Le type de logement que vous proposerez à la location doit correspondre aux attentes des locataires potentiels de votre zone d’investissement. Une étude du marché local est donc indispensable pour adapter votre offre et garantir un taux d’occupation optimal.
Les types de logements recherchés
Selon la localisation, les besoins peuvent varier :
- Zone étudiante : petits studios ou colocations avec des loyers modérés.
- Quartier familial : appartements spacieux, maisons avec jardin, proximité des écoles et crèches.
- Secteur prisé des jeunes actifs : logements récents et modernes, facilement accessibles depuis les centres d’affaires.
Faire correspondre votre bien aux critères recherchés par vos locataires augmentera significativement son attractivité et améliorera votre rendement locatif.
Éviter la vacance locative au maximum
La vacance locative correspond à la période durant laquelle une habitation à destination locative n’est pas louée. Selon la ville d’implantation du bien immobilier, de sa proximité par rapport aux différentes institutions utiles, les périodes de vacances locatives peuvent être relativement longues ou fréquentes.
Bien négocier l’achat pour optimiser le rendement
La rentabilité d’un achat dans l’immobilier locatif dépend également fortement du prix auquel le bien a été acquis. Il faut prendre le temps d’évaluer le bien par rapport aux données disponibles (zone, entourage, etc.) et mener les négociations de manière à obtenir le bien immobilier au meilleur prix pour bénéficier d’une marge de manœuvre concernant les rénovations nécessaires avant la mise en location et les divers frais liés à l’acquisition.
Il est donc conseillé de bien interroger le propriétaire avant d’avancer une offre, d’établir un climat de confiance en manifestant son sérieux, en se renseignant le plus possible sur les aléas du marché immobilier et en faisant preuve de patience. La prestation de l’acquéreur au cours des négociations aura ainsi un impact non négligeable sur le coût du bien et par conséquent sur sa rentabilité.
Penser à la gestion locative optimale
La gestion de votre investissement immobilier est un élément essentiel pour assurer un bon rendement locatif. En effet, une bonne gestion permettra de limiter les périodes de vacance, minimiser les frais et gérer efficacement les éventuelles difficultés.
Maintenance et travaux
En prévoyant régulièrement des opérations de maintenance et en anticipant les travaux de réparation, vous éviterez les situations critiques pouvant nuire à votre relation avec vos locataires et potentiellement diminuer leur fidélité.
Flexibilité des baux
La durée des baux doit être ajustée en fonction de la demande du marché. Des baux plus courts pourront convenir dans le cas d’une forte demande, tandis que des baux plus longs seront préférés si les locataires ont du mal à se projeter sur des périodes courtes.
L’importance du prix de location
Le montant du loyer est un élément décisif pour maximiser votre rendement locatif. Il doit trouver un équilibre entre garantir une rentabilité suffisante et rester compétitif pour attirer les locataires.
Déterminer le loyer idéal
Pour définir le bon prix, il est recommandé de faire une étude comparative avec les offres similaires dans votre zone d’investissement. Prenez en compte la superficie du logement, sa localisation, ses prestations et son état général pour fixer un loyer juste et réaliste.
Rajuster ponctuellement
N’hésitez pas à suivre de près les fluctuations du marché et à procéder à des rajustements de loyer chaque année. Par exemple, vous pouvez envisager d’augmenter légèrement votre loyer lorsque la demande est élevée ou de le diminuer temporairement en période creuse pour éviter une vacance prolongée.
Obtenir un bon rendement locatif n’est pas le fruit du hasard : il en résulte plutôt d’une stratégie bien pensée, reposant notamment sur le choix de l’emplacement, l’adaptation de l’offre, une bonne gestion locative et un prix de location adéquat. En suivant ces conseils, vous maximiserez vos bénéfices et garantirez à votre investissement un succès pérenne.
Méthode pour calculer le rendement locatif à l’avance
Il est possible de calculer rapidement le rendement locatif d’un bien immobilier en se servant des formules adéquates.
Calcul de la rentabilité brute
Un calcul du rendement locatif brut, par exemple, permettrait d’avoir un aperçu global de la rentabilité d’un investissement potentiel. Pour ce faire, il faut calculer le rapport entre le loyer annuel sans considérer les charges et le prix total d’achat incluant les frais d’agence et frais de notaire, puis multiplier le résultat par 100 soit :
loyer annuel/prix total d’achat x 100 = rentabilité locative brute.
Ainsi, pour un appartement coutant 130 000 € accompagné de frais d’agence de 8000 € et de frais de notaire s’élevant à 8000 € pour un loyer mensuel évalué à 550 € sans les charges, soit 550 x 12 = 6600 €/an, on obtient : 6600/(130 000 + 8000+ 8000) x 100 = 4,5 % de rendement locatif brut. Ces informations restent relativement vagues et ne permettent cependant pas de se faire une idée précise de la rémunération finale.
Calcul de la rentabilité nette
Pour pouvoir observer de manière plus concrète les gains qu’un investissement immobilier pourrait apporter, il faut considérer plusieurs éléments dont : Les frais de financement (assurance emprunteur, garanties, intérêts d’emprunt, etc.), les charges non récupérables auprès des locataires, les taxes foncières, les assurances (loyers impayés, propriétaire non occupant), les éventuels frais de gestion (société) et les frais d’entretien.
Ces différentes charges seront à déduire du loyer collecté en un an :
Rentabilité locative nette avant impôts = (loyer annuel – Charges et frais divers)/prix total d’achat x 100.
Pour effectuer le calcul de la rentabilité locative nette, il est conseillé de recourir à des professionnels ou d’effectuer une simulation en se référant à l’un des différents calculateurs de rendements locatifs accessibles sur internet.
À quoi correspond un bon rendement locatif ?
Pour un investisseur avisé, anticiper le rendement locatif potentiel est une étape cruciale. En général, un rendement locatif intéressant se situe autour de 5 à 7 % net avant impôts. Cependant, il est à noter que ce chiffre peut varier considérablement en fonction de divers facteurs tels que la localisation géographique, la qualité du bien immobilier, et les dynamiques du marché local.
Les avantages fiscaux et les niches fiscales peuvent impacter votre rendement locatif
Les investisseurs dans le domaine de l’immobilier peuvent bénéficier d’aides venant de l’état. Il peut s’agir d’allègements fiscaux, notamment par rapport aux revenus fonciers. Selon le type de bien immobilier, sa localisation et l’utilisation à laquelle il est destiné.
Avec l’immobilier neuf
Pour les investisseurs souhaitant faire un placement dans l’immobilier neuf par exemple, il est possible de bénéficier d’un allègement fiscal sur la part imposée des revenus locatifs. La réduction d’impôt dans ce cas-là peut être de 12 %, 18 % ou 21 % selon la période durant laquelle le propriétaire s’engage à louer son bien : 6, 9 ou 12 ans.
Avec l’ancien
En ce qui concerne l’ancien, l’État a également prévu un dispositif permettant la défiscalisation locative dans l’ancien. En d’autres mots, les propriétaires peuvent déduire de leurs revenus fonciers toutes dépenses occasionnées par les travaux engagés pour la rénovation du bien immobilier. Il existe ainsi plusieurs manières de pouvoir optimiser son rendement, mais il est indispensable de se tenir au courant des conditions liées aux différents dispositifs.
Quels types d’investissements locatifs offrent le plus de rentabilité ?
Il est important de savoir que la destination d’une acquisition immobilière joue également un rôle important au niveau de la rentabilité. Si une grande partie des investisseurs se lancent dans la location de logement en tant que résidence principale, il ne faut pas sous-estimer les autres alternatives dont voici quelques exemples :
- Location meublée pour étudiant : pour réussir dans cette entreprise, il est nécessaire de choisir un bien situé dans une zone proche d’une institution universitaire. En effet, ce type d’investissement permettrait de profiter d’une rémunération significative tout en bénéficiant d’un prix d’acquisition de moindre valeur si l’on considère que le prix d’un meublé étudiant se situerait entre 20 000€ et 45 000€. Cette solution permet de bénéficier d’un rendement allant de 7 % à 10 % en plus d’un régime fiscal avantageux, particulièrement pour le propriétaire jouissant d’un statut de « loueur en meublé non-professionnel ou LMNP ». En période de vacance locative due au programme universitaire, il est possible d’exploiter le bien en tant que location saisonnière.
- La location saisonnière : la deuxième option pour améliorer les rendements est de se lancer dans la location saisonnière qui offre l’avantage de louer le bien à une valeur plus élevée. Le propriétaire peut effectivement louer un logement sur une base journalière. Pour percer dans ce domaine, il faut opter pour les appartements situés dans des villes à forte valeur touristique (bord de mer, lieux historiques célèbres, montagne, etc.).
- La colocation : La colocation représente aussi une possibilité envisageable booster le rendement. En particulier dans les zones locatives tendues, il peut être très intéressant de se lancer dans la colocation. Pour cela, il serait avantageux de disposer de plusieurs chambres, voire plusieurs salles de bains, de meubles basiques ou d’appareils électroménagers utiles (machine à laver, four à micro-ondes, etc.). Le fait d’avoir plusieurs locataires avec des fonds individuels permettrait de gonfler légèrement le loyer tout en étant relativement préservé des impayés.
Pour conclure, il est possible d’investir dans l’immobilier locatif et d’obtenir une rémunération rentable. La clef pour réussir réside dans la préparation, la force de négociation, la familiarité avec les différents dispositifs de réduction d’impôts, etc.