Il est possible de réduire ses impôts tout en plaçant ses épargnes sur un investissement significativement rémunérateur. Un nombre grandissant de particuliers se lancent désormais dans l’investissement immobilier afin de rentabiliser leurs épargnes. L’immobilier fait effectivement partie des secteurs d’investissement proposant une rentabilité élevée avec un rendement pouvant atteindre les 5,9 % en ce qui concerne les investissements locatifs. En comparaison, les différents types de placements existants, tels que les livrets d’épargnes ou les assurances vie, avec un Livret A à 0,5 % et une rentabilité des assurances vies en fonds en euros à seulement 1,4 %.
Dans le but d’inciter les épargnants à investir dans la pierre, l’État met en place plusieurs lois au profit des investisseurs pour amortir leurs investissements. Toutefois, il faut que le bien immobilier sur lequel on désire investir soit conforme aux différentes conditions caractérisant chacun des dispositifs existants. Ainsi, pour pouvoir bénéficier de certains avantages fiscaux, il est important de considérer l’emplacement, le type, la destination (location, résidence principale) et l’état (neuf ou ancien) d’un bien immobilier avant de finaliser un achat.
Investissement locatif dans le neuf avec la loi Pinel
Le dispositif Pinel appliqué en 2014 à destination des investissements locatifs dans le neuf concerne : un logement neuf, un logement en l’état de futurs achèvements, un logement en construction, un logement ancien en rénovation pour une remise à neuf ou un local transformé en habitation. En remplacement à la loi Duflot, la loi Pinel concerne les opérations réalisées entre septembre 2014 et le 31 décembre 2021, sous réserve de remplir des conditions liées au locataire et à la location. Les abattements fiscaux octroyés par le Pinel sont évalués en respectant un plafond de 300 000 € par personne et par an pour une valeur de 5 500 € par m² habitable. Les réductions d’impôts sont de l’ordre de 12 %, 18 % et 21 % pour les engagements de location durant respectivement 6, 9 ou 12 ans. Les logements concernés doivent être destinés à la location en tant que résidence principale avec une durée d’engagement de location minimale de 6 ans, mis en location au plus tard un an après l’achèvement des travaux ou après acquisition et le montant de loyer mensuel ne doit pas aller au-delà de certains plafonds (charges non comprises). Ses limitations sur les coûts des loyers varient selon la zone dans laquelle le bien immobilier se trouve. À noter que le zonage est établi selon la tension du marché immobilier (rapport offre/demande de logement) et se divise en cinq zones, dont les zones A, A bis, B1, B2 et C. Ainsi, le plafond mensuel du loyer par m² est plus élevé dans les zones les plus tendues (17,43 € pour la zone A bis) et d’une valeur diminuée dans les zones où la tension du marché est plus réduite (9,07 € pour la zone B2). Il ne s’agit pas encore d’une liste exhaustive des conditions existantes, il est important de se tenir au courant des différents paramètres à considérer, quel que soit le type de dispositif.
La loi Malraux pour les investissements dans les villes classées Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ZPPAUP)
Ce dispositif propose un avantage fiscal conséquent recevable en « une fois » en ce qui concerne les travaux de réhabilitation dans les villes classées ZPPAUP et les secteurs sauvegardés Malraux dont Paris, Avignon, bordeaux, Nantes, Montpellier, etc. La réduction des impôts est de l’ordre de 30 % pour les secteurs sauvegardés Malraux et de 22 % pour les Zones de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager. Initiée en 1962 par André Malraux, cette loi vise à l’imputation en totalité sur l’année de la réalisation des travaux conformes aux critères d’éligibilité. La défiscalisation est imputée des revenus de l’année de l’achat du bien immobilier. Le calcul de l’allégement fiscal octroyé est basé sur le montant des travaux en respectant un plafond de 400 000 € pour une période consécutive de 4 ans. En d’autres termes, ce dispositif s’adresse aux contribuables fiscalement domiciliés en France investissant dans la rénovation de biens immobiliers à caractère historique ou esthétique et destiné à la location. Les travaux de réhabilitation doivent concerner la totalité de l’immeuble sous le contrôle d’un Architecte des Bâtiments de France (ABF). La loi de Finances Rectificative de 2016 permet aux propriétaires de locaux destinés à l’habitation ou transformés en habitation de bénéficier du dispositif sans considérer la situation initiale du bien (bureau, dépôt, etc.).
La loi Denormandie dans les quartiers anciens dégradés
La loi Denormandie a été mise en application le 1er janvier 2020. Cette loi permet de bénéficier d’une réduction d’impôt lors d’un investissement immobilier visant à restaurer un logement vide, ancien et dégradé, mais également situé dans l’une des villes éligibles au dispositif et à but locatif. En complément à la loi Pinel déjà en place, le dispositif Denormandie servirait alors à promouvoir l’amélioration de la qualité du parc immobilier français et répondre au besoin de logement. À la différence de la loi Pinel neuf, le dispositif est applicable dans certaines zones rurales. 245 communes sont actuellement éligibles à la loi Denormandie. Les investissements sont encadrés par des plafonds s’élevant à un placement de 300 000 € par an pour 5 500 € par m². Les coûts alloués aux travaux doivent représenter 25 % du total de l’opération et les abattements fiscaux sont de 12 % pour un engagement locatif de 6 ans, de 18 % pour un engagement locatif de 9 ans et de 21 % pour un engagement locatif de 12 ans.
Le dispositif déficit foncier pour les investisseurs rencontrant des difficultés à rentabiliser leur bien immobilier
Le déficit foncier est un autre mécanisme permettant un allégement fiscal pour les investisseurs dans l’ancien dont la rémunération issue de la mise en location du bien immobilier est inférieure aux charges affectées au bien. En effet, il peut arriver que les coûts des travaux, les charges d’entretien, les charges de copropriété, la prime d’assurance, la taxe foncière et toutes les dépenses liées à l’investissement reviennent plus chers que les loyers perçus. Dans ce cas, on peut parler de déficit foncier et l’investisseur pourra bénéficier d’une imputation de cette différence sur ses impôts. Les conditions liées aux dispositifs limitent la déduction sur le revenu global à 10 700 € par an et dans le déficit excède ce plafond, la différence est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Il faut également s’engager à louer le bien jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation du déficit. Cela implique donc qu’il faut à tout prix éviter le prolongement de la vacance locative et essayer de trouver un nouveau locataire au plus vite après le départ de l’ancien. Toutefois, il existe une exception concernant le déficit provoqué par les intérêts de crédit. Ce déficit ne peut être imputé du revenu global, mais sera enlevé des revenus fonciers des 10 années suivantes, car le fisc considère que le déficit provient exclusivement des autres charges lorsque les loyers sont supérieurs aux remboursements d’intérêts.
Tirer parti du dispositif Cosse ou « louer abordable »
La loi Cosse est un nouveau dispositif fiscal. En vigueur depuis le 1er février 2017, elle a été initiée par l’ancienne ministre du Logement, Emmanuelle Cosse. Le dispositif permet d’obtenir une déduction forfaitaire sur les loyers allant de 15 % à 70 %. Cette loi est soumise à un plafonnement des loyers qui est habituellement fixé par département, mais également, à un plafonnement des ressources des locataires. Le dispositif se présente sous plusieurs variétés, dont la cosse sociale, très sociale, intermédiaire, etc.
Les plafonds des loyers sont le plus souvent inférieurs aux plafonds nationaux. Pour l’année 2020 par exemple, concernant le régime intermédiaire, les loyers ne peuvent pas excéder les 17,43 € par m² et par mois pour les biens immobiliers situés à Paris et dans les communes limitrophes qui sont catégorisées dans la zone A bis par rapport au zonage immobilier. Pour le régime social de la même zone, le plafond est de 12,19 € par m²et par an.
En ce qui concerne les plafonds de ressources des locataires, ils sont évalués par rapport à la catégorie du Cosse sélectionné. Ainsi, pour la ville de Paris, un couple de locataires sans personne à charge éligible au dispositif Cosse intermédiaire ne doit pas percevoir des revenus supérieurs à 57 489 € par an. Ce plafond est de 35 877 € par ans, lorsqu’il s’agit du Cosse social pour la même zone.
Dans le cadre de la défiscalisation, l’avantage fiscal forfaitaire octroyé est de l’ordre de 30 % sur les loyers du secteur intermédiaire. De manière concrète, un loyer perçu d’une valeur de 100 € serait imposé sur une base de 70 €. Cette déduction est valable pour les biens situés dans les métropoles régionales excédant les 250 000 habitants, soit en zone A bis, A et B1. L’avantage fiscal se réduit à 15 % pour la zone B2.
Pour le secteur social ou très social, la réduction d’impôt est de 70 % sur les loyers en zone A bis, A et B1 et de 50 % pour la zone B2.
L’abattement fiscal le plus élevé concerne les biens immobiliers loués à des organismes privés ou publics (intermédiation locative), dans quel cas l’allégement forfaitaire atteindrait les 85 %, sur les loyers, peu importe la zone d’implantation.