Plus votre patrimoine d’investissement immobilier s’agrandit, plus vos revenus fonciers sont importants. Et plus vos revenus fonciers sont importants, plus vous payez d’impôts. Il est néanmoins possible de payer moins d’impôts sur ce type de revenus en prenant soin de bien maîtriser les subtilités et les règles spécifiques. Découvrez les multiples régimes d’impositions possibles, la méthode de calcul et les différents dispositifs de défiscalisation adéquats.
Revenus fonciers et régime d’imposition
Générés par la mise en location de biens immobiliers, les revenus fonciers sont soumis à différents régimes d’imposition en fonction de leurs caractéristiques. Les revenus fonciers (location vide et location meublée) subissent les prélèvements sociaux de 17.2% (CSG) et l’IR. Le taux d’IR applicable dépend de la tranche marginale d’imposition TMI. En 2020, ce taux peut donc être de 0%, 11%, 30%, 41% ou 45%. Pour inciter les particuliers et les investisseurs à placer leur argent dans les biens immobiliers neufs ou anciens, des dispositifs de défiscalisation ont été prévus.
Sachez qu’il est possible de payer moins d’impôt sur revenus fonciers en réduisant son revenu imposable. Pour cela, il faut bien choisir son régime fiscal pour faire baisser le montant de son revenu imposable d’une part et d’autre part, utiliser les dispositifs de défiscalisation.
Biens vides : Choix du régime fiscal
Les revenus locatifs issus de location de biens immobiliers vides (terrain, appartement ou maison nue) peuvent être soumis déclarés sous le régime micro-foncier ou sous le régime réel. Tout contribuable peut choisir librement son régime à condition de respecter les conditions d’éligibilité.
Régime micro-foncier VS régime réel
Avec le régime micro-foncier, le propriétaire n’aura qu’à effectuer la déclaration de la totalité des loyers perçus sur l’ensemble des biens loués vide au cours de l’année en cours. Ils ne seront pas imposés en totalité puisqu’ils subiront un abattement de 30% avant imposition par le fisc. Attention toutefois puisque ce régime ne sera accessible aux propriétaires qui ont des loyers inférieurs à 15 000 euros.
Le régime réel est une technique qui consiste à déduire les charges locatives pour leur montant réel et justifiable, des revenus fonciers. Le régime réel est réservé aux propriétaires qui perçoivent plus de 15 000 euros de loyers.
Le régime micro-foncier est recommandé aux petits propriétaires. La méthode du régime réel est conseillée quant à elle, aux propriétaires qui ont des charges locatives importantes, dépassant 30% des loyers perçus. Pour bien déterminer le bon régime, il suffit de comparer le poids des charges déductibles par rapport aux revenus dans les deux cas de figure. Si les charges dépassent les 30% des loyers, il vaut mieux opter pour le régime réel pour payer moins d’impôts.
Revenus locatifs sur biens meublés : choix du régime fiscal adéquat
Pour calculer les revenus locatifs sur biens meublés, il existe désormais des simulateurs en ligne qui sont performants, complets et précis. Pour réussir à faire le bon choix de régime fiscal sur ce cas de figure, il faut en effet pouvoir inclure tous les éléments indispensables dans le montant global des recettes locatives notamment quand l’investisseur est propriétaire de plusieurs biens meublés loués.
Régime micro-BIC VS régime réel
Les loyers perçus de la location de biens immobiliers meublés sont imposés au titre de bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Dans ce cas, le fisc va appliquer un abattement forfaitaire de 50% avant imposition. Les loueurs en meublé non professionnel ne doivent pas percevoir plus de 23 000 euros de loyers par an au titre de la location. Dans le cas contraire, les loueurs sont requalifiés en loueurs en meublé professionnel.
Pour ceux qui perçoivent au maximum 72 600 euros de recettes (plafond 2020), le régime micro-BIC est recommandé pour payer le moins d’impôts possible. Si ce régime n’est pas avantageux, il est possible d’opter pour le régime réel qui permet de déduire le montant des charges. Retenez qu’il existe une contrainte de 3 ans avant de pouvoir modifier éventuellement son régime fiscal. Il est donc d’autant plus important de bien choisir la solution la plus adaptée à chaque situation.
Les charges et autres prélèvements à déduire des revenus fonciers
Pour diminuer le montant total des revenus locatifs de biens meublés ou de biens vides, il est possible d’utiliser les charges déductibles et les prélèvements sociaux. En ôtant ces deux éléments, vous pouvez rapidement faire des économies d’impôts sur votre investissement immobilier locatif.
Quelles sont les charges déductibles des revenus fonciers ?
Dans les charges déductibles qui incombent au propriétaire, on peut intégrer les éléments suivants sur le cerfa n°2044, formulaire fiscal :
- Les intérêts du crédit immobilier souscrit pour financer l’achat du bien,
- L’assurance habitation, l’assurance emprunteur,
- La taxe foncière sur les ordures ménagères,
- Les travaux éventuels
- Les dépenses d’entretien et réparation
- Les frais de gestion locative
Les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers
L’immobilier est un secteur sûr pour placer son argent et se constituer un patrimoine. Les biens à louer sont pourtant lourdement taxés. Afin de réduire au maximum le montant des revenus imposables, il faut ôter les prélèvements sociaux avant de pratiquer la défiscalisation de l’impôt foncier.
Les prélèvements sociaux regroupent les cotisations sociales obligatoires qui vont financer la protection sociale. En tout, le taux global des prélèvements sociaux est de 17.20%. À l’intérieur, il faut compter la contribution sociale généralisée (CSG) de 9.20%, la contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS) de 0.50%, le Prélèvement de solidarité sur les revenus patrimoniaux et les produits de placement de 7.50%.
Payer moins d’impôts sur revenus fonciers par la défiscalisation
Pour réduire ses revenus fonciers, il faut sélectionner la meilleure méthode de défiscalisation. Le but est donc de vous aider à souscrire à un dispositif fiscal octroyant une réduction ou un crédit d’impôt.
Imputation du déficit foncier
Le déficit foncier est un dispositif fiscal qui permet de réduire les impôts sur revenus fonciers en défiscalisant les travaux de rénovation effectués sur le bien. Le montant des travaux est donc imputé des loyers perçus avant imposition. Le montant imputable ne peut cependant pas excéder 10 700 euros par an. En cas de dépassement du plafond, le reste est reporté sur les 10 années suivantes. Ce procédé est toujours en vigueur en France en 2020.
Seuls les travaux d’amélioration et de rénovation seront pris en compte. Les travaux d’extension, d’agrandissement ou de changement de destination ne sont pas inclus dans les conditions. L’acquisition d’un bien à rénover peut donc vous permettre d’enclencher cette opération de déficit foncier. Les charges de propriété peuvent également comporter des charges supportées par le propriétaire comme les taxes, les frais d’entretien du bien à louer, les intérêts d’emprunts ou encore les primes d’assurance.
Prenons l’exemple d’un foyer qui réalise 20 000 euros de recettes locatives et qui effectue des travaux pour 80 000 euros sur 2 ans soit 40 000 euros par an. Les deux années de travaux vont engendrer un déficit complémentaire de 10 700 euros. Il sera possible donc de gommer l’intégralité du solde en 3 ans.
Pour créer ce déficit foncier, il faut donc que vous achetiez un bien à rénover dans un bon emplacement et au meilleur prix. Il faut également que vous envisagiez de faire réaliser des travaux par des professionnels qui vous remettront les documents nécessaires pour justifier vos dépenses. Les travaux exécutés doivent permettre d’offrir un logement décent et habitable à des locataires.
L’optimisation de l’opération par le démembrement de la propriété
Cette solution est une pratique courante, car elle présente de nombreux avantages. Il s’agit tout simplement de transmettre l’usufruit de votre propriété immobilière à une tierce personne qui peut être une société de gestion locative ou un proche du propriétaire par exemple.
Le démembrement permet de réduire les coûts fiscaux de manière conséquente. C’est un très gros avantage puisqu’on n’aura pas à déclarer de revenus fonciers tout en maintenant la possibilité de disposer de son droit de succession ou de donation. C’est l’usufruitier qui va percevoir les loyers et donc devra s’acquitter des taxes et impôts relatifs. L’autre avantage du démembrement de propriété est de pouvoir transmettre l’usufruit à un membre de sa famille. En outre, les droits de succession bénéficieront également d’un sacré avantage puisque ces derniers seront calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété.
La Loi Pinel
Ce dispositif permet au contribuable de récupérer in fine, 12%, 18% ou 21% du coût d’acquisition du bien immobilier sur la durée de location. Autrement dit, l’économie d’impôt sera étalée sur la durée de location (6 ans, 9 ans ou 12 ans). La réduction d’impôt se calcule sur un investissement locatif n’excédant pas 300 000 euros et situé dans une zone éligible à la loi Pinel. Cette loi connaît également une variante adaptée aux départements et communes d’outre-mer. L’engagement sur la durée de location est une des principales conditions de la Loi Pinel. L’utilisation de ce dispositif en 2020 s’étend à des biens situés dans des zones tendues afin de relancer l’investissement dans la pierre.