Investir en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un choix souvent judicieux pour diversifier son portefeuille d’investissements. Il permet de profiter d’opportunités offertes par l’immobilier locatif sans en avoir la contrainte de gestion.
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est une société d’investissement qui a pour objectif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif.
Ces sociétés permettent aux investisseurs particuliers de devenir indirectement propriétaires d’un ensemble de biens immobiliers (logements, bureaux, commerces, etc.).
Les SCPI sont ainsi appelées « pierre-papier », car leur « substance » repose sur des actifs immobiliers tangibles, mais sont accessibles sous la forme de parts dont les droits de propriété sont détenus par les associés.
« La SCPI est une alternative très favorable en matière de placements. […] La pierre papier bat la pierre, le papier et les ciseaux. »
Marc Fiorentino – Co-fondateur de Meilleurtaux Placement
Comment fonctionne l’investissement en SCPI ?
Aussi appelée « Pierre Papier », une SCPI est une forme d’investissement immobilier de longue durée, visant à générer des revenus locatifs pour ses investisseurs. Ces derniers reçoivent des dividendes correspondant aux loyers collectés, calculés selon leur part d’investissement.
Ce véhicule d’investissement, qui n’est pas coté en bourse, permet aux épargnants de rassembler leurs fonds afin de bâtir un portefeuille exclusivement composé de propriétés immobilières comme des bureaux et des commerces.
Une société de gestion, accréditée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), est chargée de l’administration de la SCPI.
Comment détenir des parts de SCPI ?
Pour investir dans une SCPI, il suffit d’acheter des parts. Vous pouvez le faire soit en direct auprès de la société de gestion qui gère la SCPI, soit via une plateforme de distribution spécialisée.
Lorsque vous achetez des parts de SCPI, vous devenez associé et votre investissement sera géré par la société de gestion. Cette dernière se chargera d’acquérir, gérer et louer les biens immobiliers pour le compte des associés.
Comment percevoir les revenus locatifs d’une SCPI ?
Les revenus locatifs sont distribués sous forme de dividendes, en général trimestriellement, à l’ensemble des détenteurs de parts.
Le montant des revenus perçus dépendra du nombre de parts détenues par chaque investisseur ainsi que de la performance globale de la SCPI.
À qui s’adresse l’investissement en SCPI ?
Les SCPI séduisent un large éventail d’investisseurs, qu’ils soient des particuliers ou des entités juridiques. L’intérêt pour l’acquisition de parts de SCPI peut se manifester à tout âge, selon les objectifs personnels ou professionnels de chacun.
Que ce soit pour bâtir un capital en vue d’un projet futur, préparer une succession, compléter un revenu à la retraite, réinvestir des fonds existants pour en tirer des revenus réguliers, ou optimiser sa situation fiscale, les SCPI offrent des solutions adaptées. Les jeunes actifs ne sont pas en reste, ayant la possibilité d’investir dans l’immobilier via l’acquisition de parts de SCPI financées à crédit.
Ainsi, les SCPI proposent une flexibilité remarquable, adaptant leur stratégie d’épargne à chaque profil d’investisseur.
Pour résumer, investir en SCPI convient aux investisseurs :
- Souhaitant diversifier leurs placements
- Cherchant à profiter de la rentabilité offerte par l’immobilier locatif sans les contraintes liées à la gestion directe
- Désirant bénéficier d’un capital investi sur de nombreux actifs immobiliers et ainsi réduire les risques
- À la recherche d’un placement offrant des revenus complémentaires réguliers et potentiels gains à long terme
Quelle fiscalité s’applique aux SCPI ?
La fiscalité des SCPI dépend de plusieurs facteurs : le régime fiscal choisi par la société de gestion ou type et de localisation des biens détenus.
Généralement, les revenus perçus par les associés sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Les plus-values immobilières lors de la cession de parts de SCPI sont également imposables.
Sur les revenus durant la détention
| Type d’Imposition | Barème | Prélèvements Sociaux |
|---|---|---|
| Impôt sur le revenu foncier | Au Taux Marginal d’Imposition | 17,2% |
| Impôt sur le revenu financier | Au Taux Marginal d’Imposition | 17,2% |
Sur les revenus à la revente de vos parts
| Type d’Imposition | Barème | Prélèvements Sociaux |
|---|---|---|
| Impôt sur les plus-values | Barème dégressif | Exonération après 22 ans de détention; totale après 30 ans |
Quelles sont les meilleures SCPI ?
Avec un panel de 180 SCPI disponibles, comprenez que chaque SCPI est unique, avec des variations parfois significatives. D’une année sur l’autre, les rendements d’une SCPI peuvent largement varier.
Investir dans une SCPI de rendement nécessite une réflexion importante. Ces différences s’étendent au-delà des simples taux de rendement pour inclure des critères comme la localisation géographique des biens détenus, la diversification des activités (logements, commerces, bureaux), la qualité du parc immobilier et l’efficacité de la gestion.
Ces éléments contribuent à expliquer pourquoi les informations sur les SCPI disponibles en ligne peuvent varier considérablement.
Top 20 des SCPI en 2023 (selon le taux de distribution)
| Nom de la SCPI | Société de Gestion | Type de Capital | Catégorie | Taux de Distribution 2023 |
|---|---|---|---|---|
| TRANSITIONS EUROPE | Arkéa REIM | Variable | SCPI Diversifiée | 8,16% |
| REMAKE LIVE | Remake AM | Variable | SCPI Diversifiée | 7,79% |
| IROKO ZEN | Iroko | Variable | SCPI Diversifiée | 7,12% |
| CAPIFORCE | Fiducial Gérance | Fixe | SCPI à prépondérance Commerces | 6,81% |
| NCAP CONTINENT | Norma Capital | Variable | SCPI Diversifiée | 6,59% |
| NOVAXIA NEO | Novaxia Investissement | Variable | SCPI Diversifiée | 6,51% |
| EPARGNE PIERRE EUROPE | Atland Voisin | Variable | SCPI Diversifiée | 6,26% |
| EPSILON 360° | Epsicap REIM | Variable | SCPI Diversifiée | 6,25% |
| LOG IN | Theoreim | Variable | SCPI à prépondérance Logistique & locaux d’activité | 6,21% |
| LE PATRIMOINE FONCIER | Aestiam | Fixe | SCPI à prépondérance Bureaux | 6,21% |
| COEUR DE REGIONS | Sogenial Immobilier | Variable | SCPI Diversifiée | 6,20% |
| AEW PARIS COMMERCES | AEW Patrimoine | Fixe | SCPI à prépondérance Commerces | 6,12% |
| CORUM ORIGIN | Corum AM | Variable | SCPI Diversifiée | 6,06% |
| OPTIMALE | Consultim AM | Variable | SCPI Diversifiée | 6,02% |
| CRISTAL LIFE | Inter Gestion REIM | Variable | SCPI Diversifiée | 6,02% |
| VENDOME REGIONS | Norma Capital | Variable | SCPI Diversifiée | 6,01% |
| CAP FONCIERES & TERRITOIRES | Foncières & Territoires | Variable | SCPI Diversifiée | 6,00% |
| CŒUR D’EUROPE | Sogenial Immobilier | Variable | SCPI Diversifiée | 5,93% |
| SOPRORENTE (2) | Fiducial Gérance | Fixe | SCPI à prépondérance Commerces | 5,92% |
| INTERPIERRE EUROPE CENTRALE | Paref Gestion | Variable | SCPI à prépondérance Bureaux | 5,80% |
Rendements des SCPI ces dernières années
Ces dernières années, la rentabilité moyenne des SCPI s’est située entre 4% et 5%, avec certaines SCPI dépassant même les 6%. Cette performance a été largement supérieure à celle des placements sécurisés comme le livret A et les fonds en euros d’assurance-vie.
Par ailleurs, la diversification et la mutualisation du risque offertes par les SCPI en font un investissement attractif pour les épargnants souhaitant minimiser leur exposition aux aléas conjoncturels.
Comment acheter des parts de SCPI ?
Vous envisagez d’investir dans des SCPI ? Voici vos options :
| Source | Avantages | Inconvénients |
|---|---|---|
| Société de gestion | Conseils professionnels | Offre limitée à leurs propres produits, diversification faible |
| Banque | Accessibilité | Choix limité de SCPI, mise en avant de produits internes |
| Conseiller en gestion de patrimoine | Conseils personnalisés, accès à des SCPI agréées par l’AMF | Dépend de la qualité du conseiller |
| Compagnie d’assurance via assurance-vie | Intégration dans un contrat d’assurance-vie | Choix restreint de SCPI |
| Plateforme spécialisée en ligne | Large choix de SCPI, conditions avantageuses dans certains contrats d’assurance-vie | Nécessite une familiarité avec les outils en ligne |
Comment vendre des parts de SCPI ?
La vente de parts de SCPI est influencée par le type de capital que la société possède, distinguant les SCPI à capital variable des SCPI à capital fixe.
Pour les SCPI à capital fixe, la revente de parts dépend de la présence d’acheteurs sur le marché secondaire. Le prix de vente est établi en fonction de l’offre et de la demande, avec des ajustements pouvant survenir entre un jour et trois mois.
Au cours de cette période, la société de gestion ou l’intermédiaire doit fournir sur demande les cinq prix d’achat les plus élevés et les cinq prix de vente les plus bas, toutes ces informations étant accessibles publiquement dans le carnet d’ordres, y compris les quantités disponibles à ces prix.
Pour une SCPI à capital variable, c’est directement la société de gestion qui traite les ordres d’achat et de vente des parts. Les détenteurs de parts qui souhaitent vendre transmettent une demande de retrait à la société de gestion, qui fixe le prix de retrait. Cette vente est alors conditionnée par une souscription équivalente pour équilibrer les fonds de la SCPI.
Acheter des parts de SCPI ou un appartement ?
La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) permet d’investir dans une variété de biens immobiliers, allant des bureaux aux entrepôts, en passant par les commerces et les résidences.
Beaucoup optent pour la SCPI plutôt que pour l’achat direct d’un appartement ou d’une maison, et ce, pour plusieurs raisons :
- Accessibilité financière
- Gestion déléguée
- Diversification et mutualisation des risques
- Avantages fiscaux
Investir seul dans un bien immobilier demande un capital conséquent — difficile de trouver un appartement sous la barre des 50 000 €, un chiffre qui peut rapidement doubler ou tripler selon la localisation et les avantages fiscaux (comme le dispositif Pinel).
En revanche, avec une SCPI, vous pouvez acquérir des parts à partir de quelques centaines d’euros, rendant l’entrée beaucoup plus accessible avec un investissement initial modeste.
Pas besoin d’être un expert en immobilier pour investir via une SCPI. Une société de gestion prend en charge tout, de la sélection des biens à leur gestion quotidienne, assurant ainsi un rendement potentiel sans les tracas habituels.
Acheter des parts de SCPI permet de répartir les risques. Contrairement à un investissement direct dans un bien unique, où une vacance locative peut être coûteuse, les SCPI diluent ce risque sur plusieurs propriétés et locataires.
Les SCPI fiscales offrent des réductions d’impôts comparables à celles des investissements immobiliers directs sous certaines lois, comme la loi Pinel. L’achat de parts dans une SCPI Pinel, par exemple, peut vous faire bénéficier d’une réduction d’impôts proportionnelle à votre investissement.
Investir dans une SCPI peut donc être une stratégie judicieuse pour ceux qui cherchent à diversifier leurs actifs immobiliers sans les contraintes de la gestion directe.
