défiscaliser

Quelle loi pour Défiscaliser ?

Le placement dans l’immobilier occupe une place importante parmi les projets d’investissement des Français. Près de 60 % des épargnants estiment qu’investir dans l’immobilier est l’un des meilleurs moyens de sécuriser et de rentabiliser leurs placements. Cela dit, tout investissement rentable comporte des risques et il s’avère important de bien maitriser la question pour optimiser les rendements. Pour renforcer l’information des investisseurs dans le secteur de l’immobilier, voici une liste non exhaustive et un bref résumé des lois de défiscalisation immobilière pouvant être utiles :

Loi Malraux depuis le 4 août 1962

Le dispositif Malraux concerne les investissements sur les biens immobiliers présentant « un caractère historique, esthétique, de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou partie d’un ensemble d’immeubles ». En d’autres termes, il s’agit d’un « outil législatif de protection du patrimoine ». La loi Malraux permet aux investisseurs de prélever de leurs revenus globaux les dépenses occasionnées par les travaux de restauration d’un immeuble historique ou d’un bien appartenant au secteur sauvegardé. L’une des conditions requises impose au propriétaire du logement de le louer nu pour une période minimum de 9 ans et en tant que résidence principale du locataire. Les avantages fiscaux s’élèvent à 30 % du montant des travaux réalisés pour le cas des secteurs sauvegardés et 22 % du montant des travaux réalisés en Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager (ZPPAUP).

Monuments Historiques

Ce dispositif est assez similaire à la loi Malraux. Il concerne tout contribuable souhaitant investir dans un bien immobilier classé en tant que monument historique. Les contribuables propriétaires peuvent bénéficier d’une défiscalisation non plafonnée représentant la totalité du montant engagé dans la réalisation des travaux de restauration du bien s’ils s’engagent à le garder pour une période de 15 ans. Il est toutefois interdit d’altérer le bien. Ce dispositif se tourne particulièrement vers les investisseurs à hauts revenus, car l’allégement fiscal sera proportionnel à la tranche d’imposition de l’investisseur.

Loi Demessine (ZRR) du 1er janvier 1999 au 31 décembre 2010

La loi Desmine touche les contribuables souhaitant investir en Résidence de Tourisme Classée (RTC) et dont le bien est situé dans les zones éligibles au dispositif. Le propriétaire d’un logement rattaché à une RTC doit mettre le bien immobilier en location nue à travers un bail commercial au locataire et pour une période d’au moins 9 ans. Le dispositif permet de récupérer une partie de la TVA issue de l’achat jusqu’à 19,6 %, mais aussi un abattement fiscal conséquent pouvant atteindre 25 000 € pour un couple marié. Cette loi garantie également la possibilité de répartir la réduction d’impôt sur 6 ans l’année suivant l’acquisition.

Loi Robien du 1er janvier 2003 au 31 décembre 2008

Appliquée en France depuis le 3 avril 2003, la loi Robien offre la possibilité aux acquéreurs de biens immobiliers neufs destinés à la location en tant que résidence principale. Les logements concernés devront être loués pendant une durée minimale de neuf ans comme résidence principale des locataires. Plus tard, le dispositif a été révisé et porte le nom de « Loi Robien Recentré », et s’applique aux investissements réalisés entre le 1er septembre 2006 et le 31 décembre 2009. Les avantages fiscaux octroyés par la nouvelle version permettent d’amortir 50 % de l’investissement (taxe foncière, intérêts d’emprunts, etc.) sur 9 ans à 6 % pendant 7 ans puis 4 % pour les deux années restantes.

Dispositif Pinel depuis le 1er janvier 2015

Le dispositif Pinel tire son nom de Sylvia Pinel, ancienne ministre du Logement, a été mis en application en remplacement à la loi Duflot. Il vise à inciter les investisseurs à investir dans les biens immobiliers locatifs. La loi s’adresse aux propriétaires de logements neufs implantés dans les zones éligibles, soit les zones à forte tension du marché immobilier (Zonage A bis, A et B1, du plus tendu au moins tendu). Le placement dans ce type de bien offre la possibilité de réduire les impôts proportionnellement au montant de l’achat du logement. Les biens concernés sont soumis à l’obligation de respecter la règlementation thermique RT 2012 ou de posséder le label « Bâtiment Basse Consommation » (BBC). Certaines restrictions imposent cependant un plafonnement des ressources des locataires : limite de 36 993 € pour un locataire unique sans personnes à charge en zone A bis. Les loyers sont également plafonnés selon la position géographique et la tension du marché sur place : en 2019, un loyer en zone A bis était limité à 16,82 € par m².

Statut de Loueur de meublés non professionnel (LMNP)

Le statut de loueur de meublés non professionnel est octroyé aux investisseurs immobiliers qui possèdent et mettent en location plusieurs logements. La condition principale est l’obligation de louer un bien meublé et lorsque les recettes locatives sont inférieures à 23 000 €. Les revenus issus de la location sont imposés dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le LMNP n’est pas limité par le plafonnement des niches fiscales (10 000 €). Le contribuable concerné a alors le choix entre deux moyens de réduire ses impôts :

  • Le régime forfaitaire : La moitié de la valeur du loyer sera soumise à l’imposition.
  • Le régime réel : consiste en une réduction des revenus locatifs, donc des impôts associés en déduisant les charges et les amortissements de la recette.

Statut de Loueur de meublés professionnel (LMP)

Le statut de loueur de meublés professionnel quant à lui s’adresse aux investisseurs disposant de revenus locatifs excédant les 70 000 € par an. Le propriétaire est soumis au régime d’imposition micro-BIC et peut profiter d’un allégement fiscal forfaitaire de 50 représentatif des charges. Les principaux atouts du statut de « loueur de meublé professionnel » est le fait de pouvoir amortir le bien immobilier, d’être exonéré de l’IFI ou impôt sur la Fortune immobilière, mais également le fait de pouvoir déduire les déficits sur le revenu global.

Loi Censi-Bouvard 2020 du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2020

L’amendement Censi-Bouvard s’adresse à la location de logements meublés dans des résidences disposant de services définis : résidences d’affaires, résidences étudiantes, résidences pour personnes handicapées ou médicalisées, etc. Le dispositif offre la possibilité de profiter d’un abattement fiscal s’élevant à 11 % du coût de l’opération (réparti sur 9 ans), mais il permet également de récupérer la TVA si l’acquisition est un bien immobilier à destination locative et respectant les conditions précitées : meublé et dépendant d’une résidence services à caractère social.

Loi Girardin du 21 juillet 2003 au 31 décembre 2012

L’unique dispositif en vigueur actuellement concerne la loi Girardin intermédiaire, qui se concentre sur les investissements immobiliers effectués à une date antérieure au 31 décembre 2017. Cependant, les biens immobiliers de plus de 20 ans et ayant nécessité des travaux de réhabilitation ou de confrontation contre le risque sismique et cyclonique peuvent bénéficier du dispositif jusqu’au 31 décembre 2020. Comme la loi Pinel, le dispositif Girardin est soumis à un plafonnement des ressources du locataire et du loyer. Les avantages fiscaux affiliés à cette loi varient entre 22 % et 50 % du coût de l’investissement selon la date de délivrance du permis de construire ainsi que la date de réalisation et la nature de l’investissement.

Déficit foncier

Le dispositif déficit foncier s’adresse aux propriétaires de biens immobiliers anciens et ayant engagé des travaux de réhabilitation (non esthétique) et qui s’engagent à mettre leurs logements en location pour 3 ans. Cette loi permet de déduire des impôts la totalité du coût des travaux sans plafonnement. Le déficit foncier correspond à la situation où les revenus perçus par le biais de la location sont inférieurs aux différentes charges liées au bien immobilier. La différence observée peut être imputée des impôts. Cependant les réductions d’impôts octroyés sur le revenu global sont plafonnées à 10 700 € par an. Ce qui reste en excès peut être reporté sur les revenus fonciers des années suivantes (10 ans).

Loi Aubry

En remplacement à la loi Scellier, la loi Aubry permet un abattement fiscal pouvant atteindre les 63 000 € sur 12 ans. Elle vise à promouvoir l’investissement dans la construction de logements neufs dans certaines zones géographiques. Pour bénéficier des avantages de ce dispositif, il faut investir dans l’immobilier neuf en se conformant aux normes de constructions existantes et se soumettre à un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans. La loi est conditionnée par un plafonnement des loyers et du revenu annuel des locataires.

La loi Cosse

Ce dispositif a remplacé la loi Besson ancien et permet de bénéficier de déductions forfaitaires de l’ordre de 15 %, 30 %, 50 % jusqu’à 85 %. Aussi appelé « louer abordable », le dispositif est encadré par un plafonnement des loyers selon le département d’implantation, mais également à un plafonnement des revenus des exploitants. Diversifié en plusieurs versions (intermédiaire, social, très social, etc.), le dispositif offre une défiscalisation forfaitaire de 30 % à la version intermédiaire et un abattement de l’ordre de 70 % pour les versions sociales et très sociales. L’allégement de 85 % est destiné à l’intermédiation locative concernant les organismes privés ou publics.