investir dans l'immobilier

Pourquoi investir dans l’immobilier ? Investir dans le neuf ou l’ancien ?

Investir dans l’immobilier consiste à faire valoir un patrimoine sur le moyen ou le long terme. L’investissement immobilier est très encouragé par l’État en France. Pour se faire, plusieurs dispositifs concernant le secteur immobilier y sont appliqués afin de soutenir le levier économique français. Mais comment est-il possible de gagner de l’argent avec l’immobilier ? Qu’est-ce qui pousse les bailleurs à investir dans l’immobilier ? Pourquoi certains décident d’investir dans l’immobilier neuf ? Et pourquoi d’autres décident d’investir dans l’immobilier ancien ?

Comment est-il possible de gagner de l’argent avec l’immobilier ?

Un bien immobilier procure en effet trois types de revenus :

  • la rentabilité progressive occasionnée par l’acquisition percevable sur le long terme ;
  • les revenus fonciers résultant d’un contrat de bail dépendant de la durée de location ;
  • la défiscalisation impactée par les dispositifs liés à l’investissement immobilier.

Lorsqu’un investisseur décide d’acquérir un bien immobilier en contractant un crédit immobilier à la banque, ce n’est en réalité qu’une petite fraction qu’il rembourse jusqu’à échéance. En plus de bénéficier des avantages fiscaux liés à l’investissement, le loyer acquitté par le locataire contribue significativement au remboursement du prêt le cas échéant. Actuellement, beaucoup de Français commencent à opter sur ce type d’investissement pour prévenir le futur puisque le concept de cet investissement devient de plus en plus clair. À ce jour, 2,8 millions de Français sont propriétaires bailleurs de logements en France dont 30% ne possèdent qu’un logement, 25% en possèdent deux, 29% en possèdent moins de 5 biens immobiliers et 10,5% en possèdent entre 6 à 10.

Qu’est-ce qui pousse les bailleurs à investir dans l’immobilier ?

Les objectifs de l’investissement immobilier varient selon chaque bailleur : préparer la retraite, défiscaliser, compléter les revenus, se constituer un capital ou préparer la succession, etc. Il y en a qui investissent dans l’immobilier pour préparer la retraite puisque la situation financière est susceptible de dégrader au moment de la retraite.
Beaucoup de Français épargnent en vue de la retraite, mais les modes d’épargne choisis par chacun sont très différents et l’investissement immobilier en fait partie des meilleurs moyens pour mettre de l’argent de côté ou de le faire fructifier. Le fait est que les budgets alloués aux retraités sont très maigres et les pensions de retraite ont tendance à régresser significativement. De cette façon, investir dans l’immobilier locatif présente de nombreux avantages pour le bailleur. En plus de percevoir un complément de revenu mensuel, le bailleur devient propriétaire au terme d’un crédit ; le bailleur a ainsi le choix entre habiter son logement ou vendre le bien selon ses besoins ou encore succéder le bien à ses héritiers.
D’autre part, certains bailleurs investissent dans l’immobilier pour bénéficier des avantages de la défiscalisation. Il est vrai qu’en France, des lois relatives à l’investissement sont d’application pour encourager les bailleurs telles que :

  • la loi Pinel destinée aux investisseurs en immobiliers locatifs neufs avec une possibilité de profiter d’une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 21%;
  • la loi Denormandie destinée aux investisseurs en immobiliers locatifs anciens dont le taux de réduction d’impôts peut atteindre 21% comme celle de la loi Pinel ;
  • ou encore la loi Censi-Bouvard qui, en investissant dans un bien meublé, permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% sur la valeur de l’immobilier.

Pourquoi investir dans l’immobilier neuf ?

Se constituer un revenu foncier est devenu plus facile grâce à loi Pinel, en effet l’investissement dans l’immobilier neuf trouve de plus en plus de preneurs grâce à ce nouveau dispositif instauré depuis 2014. La loi Pinel permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction fiscale à hauteur de 21%, mais cela dépend essentiellement de la durée d’engagement locatif du bien neuf.

En effet, le taux de défiscalisation accordé dépend de la durée d’engagement locatif. 12% pour une durée de 6 ans, 18% pour une durée d’engagement de 9 ans et 21% si la durée du bail est prévue pour 12 ans. L’expert en valorisation patrimoniale, Olivier Rozenfeld a conseillé que : « Mieux vaut optimiser la souplesse accordée par la loi et commencer par s’engager sur 6 ans pour ensuite repartir, deux fois de suite, sur un engagement triennal». Le montant de la réduction de l’imposition peut aller jusqu’à 63.000 euros pendant 12 ans. Bien entendu, cette réduction fiscale est évaluée en fonction de la valeur globale du bien. Les projets d’investissement immobilier soumis à la loi Pinel permettent de tirer profit des conditions de financement favorables puisqu’ en tant qu’investissement locatif, l’acquisition est forcément financée par le locataire. À ce titre, il est tout à fait envisageable de faire amortir le coût d’acquisition par les locataires par le biais des loyers.
Bien que les conditions d’éligibilité au dispositif Pinel soient assez strictes, elles ont tout de même été établies pour encourager les Français à investir dans l’immobilier neuf afin de moderniser le secteur de l’habitat. Outre les avantages fiscaux admis par la loi Pinel, il est actuellement possible de louer le bien acquis à ses descendants ou ses ascendants. Au terme du bail, l’investisseur bailleur peut disposer librement du bien mis sous location. Afin de sécuriser sa situation financière au moment de la retraite, le propriétaire est libre de choisir entre le prolongement de la location, de l’habiter, mais aussi de vendre le logement. En plus des avantages fiscaux liés à l’investissement en logement neuf, le bailleur se constitue un patrimoine durable grâce à la qualité des matériaux exigés accompagnée d’une conception plus réfléchie, l’immobilier neuf offre une haute performance énergétique.
De plus, le logement neuf dégage plus de garanties qui sont gages de tranquillité puisqu’il peut advenir que d’éventuels défauts de construction se manifestent, les démarches et les frais afférents sont pris en charge par le promoteur. L’investissement dans ce type d’immobilier est donc plus sécurisé.

Pourquoi investir dans l’immobilier ancien ?

Il est tout à fait possible d’investir dans l’immobilier ancien et cela permet de bénéficier des avantages fiscaux grâce à la loi Denormandie. En effet, la loi Denormandie soumet un bailleur à acquérir un bien immobilier ancien qui nécessite des travaux de rénovation avant d’être mis sous location. Le montant des travaux à réaliser sur le vieux bâtiment doit être estimé à 25% du total de l’investissement global. Cependant, les emplacements éligibles par la loi Denormandie ne concernent pas toutes les villes françaises, seulement les villes abritant au moins 30.000 habitants y sont admises. De plus, le coût de l’acquisition immobilière ne doit pas dépasser 300.000 euros et les conditions sur la location sont semblables à celles du dispositif Pinel.
L’objectif principal de la loi Denormandie repose en fait à offrir à la population la possibilité d’habiter dans des résidences répondant à la performance énergétique. Ceci appelle ainsi les bailleurs à effectuer des travaux de modernisation des installations dans un logement ancien. À cet effet, les travaux éligibles peuvent s’agir des travaux d’isolation thermique des toitures conformes aux normes, mais aussi des murs desservant sur l’extérieur ainsi que les parois vitrées. Ces travaux peuvent également porter sur l’installation ou le remplacement des systèmes de chauffage et de production d’eau chaude dans la maison.
Pour tirer profit de la défiscalisation relative à la loi Denormandie, l’investisseur doit pour cela acheter un logement ancien dans une ville portant un label « Cœur de ville ». Ensuite, il faut que des travaux soient entrepris sur le bien acquis de manière à moderniser toutes les surfaces habitables. Il ne faut pas omettre que le coût des travaux ne doit pas dépasser 25% du prix d’acquisition de l’immobilier. Enfin, le bien rénové doit être loué pendant 6, 9 ou 12 ans et le prix du loyer appliqué au logement doit s’aligner à un certain plafond exigé selon la localisation, le revenu du foyer et de la surface habitable.
Investir dans de l’immobilier ancien permet ainsi de bénéficier une réduction fiscale qui est variable selon la durée d’engagement de location du logement. Si le propriétaire décide de louer son bien pendant 6 ans, la réduction d’impôt tous types confondus sera de 12%. La réduction fiscale monte à raison de 18% si le bailleur s’engage à mettre le logement sous location pendant 9 ans. Et enfin, si l’engagement locatif est prévu pour 12 ans, la défiscalisation atteint un taux de 21%.
L’investissement dans un immobilier ancien est certainement bénéfique pour le bailleur parce qu’après les rénovations apportées sur le bien permettent d’augmenter sa valeur. Par exemple, un ancien bâtiment a été acquis pour 150.000 euros, les travaux de rénovation menée s’élèvent à 37.500 euros. Après les travaux, il est possible d’estimer le prix de vente du bien à 200.000 euros, de ce fait on observe que la valeur du bien a rehaussé à hauteur de 25%. De quoi inciter les bailleurs à investir dans l’immobilier ancien.