Investir intelligemment revient à dire investir de façon rationnelle. Lorsqu’on est amené à investir de manière intelligente, il nous faut établir une stratégie d’attaque pour pouvoir nous faire un maximum de profit. Dans le domaine de l’immobilier, il est possible de réaliser un investissement « intelligent », mais cela requiert la maîtrise des règlementations en vigueur, la connaissance du marché, mais aussi les tendances de l’époque, etc. Ce guide détaille les étapes à suivre pour arriver à investir intelligemment dans l’immobilier.
L’immobilier dans tous ses états
Le droit français définit l’immobilier, en ses articles 517 et 526 du Code civil, comme étant un bien tangible non déplaçable dont la valeur peut s’apprécier ou se déprécier dans le temps. Il peut s’agir d’un terrain nu, prêt à bâtir ou accidenté, nécessitant un aménagement à priori, mais aussi une partie d’un immeuble ou un immeuble tout entier, une maison ou un bâtiment à usage multiple.
Juridiquement, il existe des règlementations spécifiques concernant ces différents biens immobiliers. Vous pouvez retrouver ces aspects juridiques sur MyFoncia.
L’expression « bien immobilière » crée souvent la confusion surtout dans les annonces puisqu’en matière d’immobilier il y a des vocabulaires propres au domaine pour caractériser un bien. De ce fait il importe de distinguer les principaux types de biens mis sur le marché.
D’abord, il y a les appartements, ce sont bel et bien des biens immobiliers et c’est le type de logement le plus prisé des Français. L’appartement désigne une résidence qui se trouve souvent dans un immeuble, mais un studio peut aussi s’y trouver. Mais, un appartement se distingue d’un studio de par le nombre de pièces et même si un appartement et un studio ont les mêmes fonctionnalités : chambre, séjour, cuisine, toilettes, etc. ; mais un studio est nettement plus petit qu’un appartement. Ce sont ces précisions qui manquent souvent dans les annonces puisque tout le monde n’est pas censé connaître la différence.
Dans le cas des appartements, les abréviations les plus utilisées dans les annonces sont notamment les lettres T et F pour faire référence au nombre de pièces existant dans le logement, par exemple T2 ou F3, etc. Il faut noter que l’utilisation de ces lettres permet de désigner le nombre de pièces d’un appartement éliminant la cuisine, la salle de bain et le WC. Lorsque l’appartement est nommé T2bis, cela sous-entend en fait qu’il s’agit d’un appartement dont l’une des deux pièces qui le composent est plus spacieuse.
Ensuite, on distingue les maisons neuves très plébiscitées par les familles pour en faire une résidence principale ou secondaire. Ces logements se spécifient des autres du fait qu’elles sont personnalisables, notamment le type de revêtements des sols, les matériaux utilisés, la disposition des pièces de la maison, etc. Mais une maison individuelle se distingue également des autres biens immobiliers selon le nombre des pièces, de la surface habitable et extérieure, du nombre d’étages, etc.
Mais il y a également les résidences services destinées à la location sur le court terme : personnes âgées, touristes, étudiants, missionnaires, etc. Les résidences services sont souvent déjà meublées et équipées de salle de sport commune aux résidents par exemple, ou une piscine ou une laverie.
Et enfin, il y a aussi les terrains constructibles ou cultivables qu’on appelle terrain nu en termes juridiques. Ce type de bien immobilier permet en effet de construire son propre logement tout en disposant le pouvoir de contrôle et de suivi du chantier. L’acquisition d’un terrain nécessite une attention particulière en termes de qualité afin d’évaluer la viabilité d’un projet de construction ou d’une culture selon le cas.
Les différentes catégories d’investissement dans le secteur de l’immobilier
Dans le secteur de l’immobilier, il est possible de choisir le type d’investissement qui correspond le plus aux besoins du propriétaire bailleur. Il existe 3 grandes catégories d’investissement immobilier, notamment :
- l’investissement sur l’immobilier de jouissance qui constitue les résidences principales ainsi que les résidences secondaires, très prisée par les familles ;
- l’investissement sur l’immobilier locatif classique qui consiste en l’acquisition de bien immobilier destiné aux locations : location brute et location meublée ;
- l’investissement sur l’immobilier pierre-papier dont le capital investi est placé sur des SPCI, des SIIC et du crowdfunding immobilier, ce type d’investissement permet au bailleur propriétaire de diversifier et de disposer des rémunérations sans avoir à les gérer.
Il est avéré que l’investissement nécessite une analyse de la capacité financière et du degré de risque que l’investisseur est prêt à prendre. Acquérir un bien immobilier à crédit est souvent impossible, de ce fait, le seul moyen dont dispose un ménage à revenu modéré pour s’approprier d’un patrimoine reste l’acquisition d’une résidence principale. Cependant, il existe d’autres moyens d’investissements immobiliers en parfaite adéquation aux attentes et besoins.
Les instruments d’investissement dans l’immobilier
L’investissement immobilier le plus connu par les Français reste l’investissement locatif classique qui consiste à acheter un bien pour le mettre sous location par la suite, c’est ce que l’on appelle investissement locatif classique. Pourtant d’autres instruments plus avantageux peuvent être envisageables en termes d’investissement immobilier tel que l’investissement immobilier pierre-papier.
À ce titre, il est tout à fait faisable de devenir propriétaire tout en constituant un revenu foncier grâce aux placements sur des sociétés civiles de placement immobilier ou SPCI, des sociétés d’investissement immobilier cotées. Mais il est également plausible d’investir dans des projets immobiliers à titre de financement participatif comme le crowdfunding immobilier.
Par ailleurs, ces différents instruments sont variables de par les critères à évaluer :
- le statut du bailleur ;
- le minimum d’investissement autorisé ;
- les frais d’entrée ;
- le levier de crédit ;
- la fiscalité ;
- la liquidité ;
- la rentabilité ;
- les risques encourus ;
- la diversification et l’implication de gestion requise.
Comparaison des instruments d’investissement immobilier
L’acquisition d’une résidence principale ou d’une résidence secondaire doit être contractée par un propriétaire bailleur et nécessite un minimum d’investissement de 50.000 euros. Le frais notarial s’élève à 7 à 8% de la valeur totale du bien. La taxe d’habitation peut être majorée jusqu’à 60% pour les résidences secondaires.
L’avantage principal de ce genre d’investissement repose sur la possibilité d’économiser en termes de loyer, toutefois il présente souvent l’inconvénient de subir le risque de moins-value selon les fluctuations du marché. L’investissement sur un immobilier de jouissance implique le propriétaire à supporter toutes les charges liées aux entretiens et travaux.
Comme celui de l’investissement de jouissance, l’investissement locatif classique doit aussi être conclu par un propriétaire bailleur et le minimum du montant du capital à investir est de 50.000 euros. Les frais de notaire s’élèvent autour de 7 à 8%, mais il est de 2 à 3% s’il s’agit d’un logement neuf. Quant au rendement, il est très aléatoire avec ce genre d’investissement puisqu’il varie entre 1 à 10% net par an.
L’investissement locatif classique s’avère être un investissement à risque puisqu’il existe une possibilité de réaliser une moins-value puisque le bien peut subir des dégradations au cours du temps. En plus, les risques de locataires insolvables peuvent survenir. La gestion d’un immobilier locatif classique oblige le propriétaire à déclarer les impôts et de réaliser des travaux d’entretien sur le logement quand il le faut.
En termes d’investissement sur l’immobilier pierre-papier, on distingue les SPCI, la SIIC et le crowdfunding. En SPCI, le statut du bailleur est celui de propriétaire associé, investir en SPCI oblige l’investisseur à s’acquitter d’un ticket d’entrée d’une valeur de 500 euros au minimum.
Un frais d’entrée équivalent à 5 à 9% des frais d’acquisition du bien doit être payé par l’investisseur, mais il bénéficie quand même des avantages fiscaux générés par la souscription d’une assurance vie ou des revenus fonciers s’il s’agit d’une acquisition directe. Les investissements placés sur les SPCI produisent en moyenne 4% net.
L’investissement sur l’immobilier pierre-papier de type SPCI encourt le risque de dégager un rendement négatif. Enfin, les revenus locatifs doivent être déclarés pour pouvoir s’acquitter des impôts en conséquence.
Le statut d’un investisseur en crowdfunding est celui de créancier. Le montant de l’investissement en crowdfunding s’élève à 1.000 euros minimum avec un frais d’entrée zéro. Le crowdfunding est imposable au flat tax d’un taux de 30% sur les obligations. Le capital investi ainsi que les intérêts produits par le placement n’est percevable qu’au terme d’un projet immobilier, cela dure deux ans en général. Les revenus d’un placement en mode crowdfunding sont imposables à raison de 6% dans la normale. Cependant, le crowdfunding court souvent le risque de promoteur immobilier insolvable. Comme tous les investissements sur l’immobilier pierre-papier, la déclaration fiscale des revenus doit être réalisée par le créancier.
Enfin, l’investisseur en SIIC et REIT est dénommé actionnaire, le ticket d’entrée minimum est de 100 euros et un frais d’entrée évalué à 0,1% sur le coût d’ordre est exigible. Comme en crowdfunding, l’investissement sur SICC et REIT est imposable au flat tax d’un taux de 30% sur les CTO et de plus il peut se vendre très facilement. Le taux moyen des dividendes est de 4% net et ce type d’investissement court également le risque de moins-value puisqu’il évolue dans un marché très instable. La déclaration fiscale des dividendes doit être effectuée par l’actionnaire.
L’investissement dans le patrimoine locatif classique
L’investissement dans l’immobilier locatif classique est un engagement qui oblige le propriétaire à honorer ses devoirs et droits légaux, mais il faut également une implication personnelle. Cela sous-entend en fait la responsabilité du propriétaire parce qu’en plus de l’acquisition du bien, il doit assurer la gestion locative notamment la régularisation des charges diverses, les visites, les états des lieux, etc. Ce type d’investissement contraint également le propriétaire à effectuer les travaux d’entretien ou de rénovation s’il le faut, mais aussi à déclarer les revenus imposables.
Les investisseurs ont le choix entre une location brute ou meublée, mais aussi une location défiscalisée ou taxable et entre louer le bien en nom propre ou à travers une SPCI. Il est alors indispensable de s’informer correctement pour pouvoir décider de l’investissement le mieux adapté à la situation du bailleur.
La location nue ou la location meublée
La location nue consiste à mettre un bien sous location dans son état brut, c’est pour cette raison qu’on l’appelle également location brute. La location à nue survient lorsque le bailleur n’a pas opté pour un régime fiscal faute de méconnaissance ou d’omission. Pourtant, la sélection d’un dispositif fiscal en matière de location immobilière permet de bénéficier d’un abattement fiscal forfaitaire pouvant aller jusqu’à 45% net y compris les cotisations sociales de 17,2%. Si tel est le cas, l’imposition des revenus se situe seulement sur une assiette de 55%. Le taux de taxation exigé aux investisseurs dépend en fait de la marge de la base imposable des revenus fonciers. À la limite, un propriétaire peut opter pour une assiette des revenus fonciers réduits des frais réels. L’investissement sur l’immobilier locatif ne génère pratiquement pas de plus-value, c’est pour cela qu’il importe toujours de l’optimiser grâce à un dispositif en termes de fiscalité.
La location meublée peut parfois être considérée comme une stratégie parce qu’elle permet d’échapper à l’imposition des revenus fonciers parce que la fiscalisation de ce type de location n’intègre pas le régime fiscal des biens locatifs nus. En effet, les rémunérations produites par la location meublée, considérées comme des bénéfices industriels et commerciaux ou BIC, sont encadrées fiscalement par la niche fiscale de la LMNP ou location meublée non professionnelle. De plus, la location meublée procure des avantages fiscaux comme l’abattement forfaitaire ou l’assiette fiscale des intérêts fonciers diminués des frais réels pouvant atteindre 0 euro.
La défiscalisation de l’investissement dans l’immobilier
Afin d’encourager l’investissement immobilier en France et comme 60% du patrimoine français est constitué d’immobilier, l’État a mis en place des dispositifs de défiscalisation de façon à permettre à tous les profils d’investisseurs à se lancer dans le placement immobilier. Pour cela, on peut distinguer le dispositif Pinel et le dispositif Denormandie.
Le dispositif ou loi Pinel est destiné aux investisseurs de biens immobiliers locatifs neufs leur permettant de bénéficier d’une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 21%, mais cela dépend essentiellement de la durée d’engagement locatif. Concevoir un revenu foncier est devenu plus facile grâce à loi Pinel puisque l’investissement dans l’immobilier neuf commence à être de plus en plus prisé depuis l’instauration en 2014. Toutefois, le taux de défiscalisation accordé dépend de la durée d’engagement locatif, il est de 12% pour une durée d’engagement locatif de 6 ans, 18% pour une durée d’engagement de 9 ans et 21% si la durée du bail s’étale sur 12 ans. À cet effet, le montant de la défiscalisation peut aller jusqu’à 63.000 euros pendant 12 ans. Bien entendu, cette réduction fiscale est évaluée en fonction de la valeur globale du bien. Les projets d’investissement immobilier soumis à la loi Pinel permettent de tirer profit des conditions de financement favorables puisqu’en tant qu’investissement locatif, l’acquisition est formellement financée par le locataire. À ce titre, il est tout à fait envisageable de faire amortir le coût d’acquisition par les locataires grâce aux loyers.
Le dispositif ou loi Denormandie s’adresse à ceux qui souhaitent investir dans les logements locatifs anciens dont le taux de réduction d’impôts peut atteindre 21% comme celle de la loi Pinel. Ce dispositif contraint les bailleurs à effectuer des travaux de modernisation dans toutes les surfaces habitables du logement. Les rénovations portent généralement sur des travaux d’isolation thermique des toitures conformes aux normes. Ils peuvent également porter sur l’installation ou le remplacement des systèmes de chauffage et de production d’eau chaude dans la résidence. Les emplacements des logements acquis doivent être admis par la loi Denormandie, la ville de localisation du logement doit alors être labellisée « Cœur de ville ». De plus, il ne faut pas omettre que le coût des travaux ne doit pas dépasser 25% du prix d’acquisition de l’immobilier. Enfin, le bien rénové doit être loué pendant 6, 9 ou 12 ans et le tarif du loyer appliqué au logement doit s’aligner à un plafond exigé en fonction de l’emplacement du bien, des ressources du ménage locataire et de la surface habitable. Les réductions fiscales accordées ont les mêmes principes que la loi Pinel, car elles dépendent des durées d’engagement de 6, 9 et 12 ans.
La réussite d’un investissement dans l’immobilier locatif
La réussite d’un investissement dans l’immobilier locatif repose essentiellement sur le niveau d’implication du bailleur à l’atteinte des objectifs de rendement qu’il s’était fixé. De ce fait, l’optimisation de la fiscalité est nécessaire. Par exemple, il est souvent recommandé aux investisseurs de ne pas se suffire à un investissement basé sur la location nue, il vaut mieux se soumettre à la LMNP par exemple ou encore investir en mode Denormandie ou à la Pinel, cela va de soi.
À part l’optimisation de la taxation et la prévision de la rentabilité, les bailleurs sont également tenus de bien sélectionner le logement à acquérir, mais aussi optimiser le financement de l’investissement. Le gain d’une meilleure rentabilité nécessite aussi la prise de risques notamment la possibilité de loyers impayés, la dépréciation du marché immobilier, la dégradation du logement, etc. En termes d’investissement, la gestion du bien doit également être optimisée, pour cela, tout bailleur se doit d’être disponible et de disposer d’un certain niveau de connaissances et compétences en droit, gestion, bricolage ou encore la fiscalité. A contrario, dans le cas d’un investisseur passif, l’investissement sur de l’immobilier pierre-papier est fortement conseillé.
Rentabiliser rapidement un investissement
Rentabiliser immédiatement un investissement est désormais possible, cela nécessite seulement l’application de quelques techniques.
Premièrement, il faut faire en sorte que la rentabilité soit élevée en privilégiant l’acquisition de biens spacieux. De cette façon, il est envisageable de partager le bien en plusieurs logements avant de le mettre en location. De plus, l’acquisition de grandes surfaces s’avère être moins onéreuse parce le prix du mètre carré d’une grande surface est nettement moins cher par rapport aux surfaces plus petites. Par exemple, un bailleur acquiert un T3 d’une surface de 80m² qu’il peut louer à 900 euros. En sectionnant l’appartement en deux, soit deux appartements T2 de 40m² chacun, il peut louer un appartement pour 600 euros, avec les loyers des deux T2, il gagnera alors 300 euros de plus en divisant le T3 en deux T2.
Deuxièmement, un bailleur peut choisir la location saisonnière pour bénéficier d’un cashflow plus important. Mais ce type de location nécessite la sélection d’un bon emplacement, par exemple un endroit touristique ou une ville très attractive en période de vacances. Certes, la durée de la location s’avère courte, mais elle est plus rentable, mais les loyers sont en général plus coûteux qu’en location mensuelle. Il est tout à fait possible par exemple de louer le logement pour 500 euros la semaine, soit un gain de 2.000 euros pour 4 semaines, soit un cashflow de 800 euros si on compare à l’exemple précédent. Mais avant tout, il faut tenir compte des charges occasionnées par ce type de location notamment, les frais d’eau et d’électricité, la gestion des appartements, etc.
Troisièmement, il est toujours judicieux de faire appel aux pros de l’immobilier pour pouvoir saisir les opportunités du marché, mais aussi des spécialistes en bâtiment pour la réalisation des travaux d’aménagement ou de rénovation nécessaire afin de rehausser la valeur du bien. Les avis des professionnels compétents dans leur domaine peuvent beaucoup aider. Par ailleurs, le fait de mandater des experts dans un domaine spécifique fait partie de l’investissement. Ces experts concernent généralement un maître d’œuvre pour les travaux, un décorateur pour l’aménagement, une agence de service à la personne pour la logistique, etc.
Les 5 niveaux de rationalité requis pour réussir un investissement dans l’immobilier
On n’a pas besoin d’attendre d’être riche pour décider d’investir dans l’immobilier puisqu’un investissement peut toujours être financé grâce à un crédit immobilier. Seulement, il faut faire le bon quant au type d’investissement à faire, soit opter pour le locatif soit s’en tenir à la constitution d’un patrimoine. À ce titre, il faut oser à emprunter une somme importante pour commencer puisque l’investissement consiste à prendre des risques, mais la banque n’accorde de prêt sans être tenue au courant des revenus qui en découlera. La réussite d’un investissement repose en effet du degré de risque que le bailleur est prêt à prendre, l’assurance en soi est primordiale.
Ensuite, il faut définir la cible, la détermination de l’acheteur ou du locataire potentiel doit être étudiée en fonction des besoins réels sur le marché de la demande, mais il faut également tenir compte de l’évolution et de l’historique de ce même marché. Ces critères sont en fait variables selon la ville où est localisé le bien. Par exemple, si la ville attire plus de population estudiantine, il vaut mieux investir dans un appartement spacieux pour le diviser en deux ou trois studios pour adapter le bien aux besoins des étudiants. À cet effet, en plus de la définition de la cible, l’emplacement est aussi un facteur à considérer.
Après, il convient de rester informer en effectuant le maximum de visites avant toute acquisition bien que cela s’avère être une tache assez déroutante. Pour cela, il ne faut manquer de consulter tous les supports de recherche à savoir les magazines, journaux, agences immobilières ou encore internet. Cela permet en fait d’évaluer l’attractivité de l’emplacement : réseaux de transports, écoles, universités, commerces, infrastructures, projets d’extension, etc. puisque la diversité est cruciale.
L’analyse des biens sur lesquels va porter l’investissement doit être écartée de tous les côtés instinctifs du futur propriétaire. L’investissement nécessite une étude rationnelle au préalable et le meilleur moyen d’y parvenir est l’établissement d’une liste de tous les critères qui influenceront la décision finale par comparaison des différentes éventualités dans un univers du possible. Tous les angles doivent être décortiqués un par un et un contrôle s’impose.
À tout cela s’ajoute, l’estimation du rendement en fonction de la valeur de l’investissement, l’investissement est acceptable et peut être envisagée d’être viable s’il dégage une rentabilité de 6% net au minimum. Mais il est tout même important de s’aligner sur les prix du marché, les attentes du bailleur ne doivent pas être fondées sur des valeurs sentimentales de façon à surélever les tarifs, il doit toujours rester réaliste. Il faut se mettre en tête qu’on est en train de se constituer un revenu foncier.