Après une longue et heureuse période de taux d’intérêt historiquement bas, les emprunteurs sont désormais confrontés à une augmentation irrésistible du coût du crédit. D’autres chocs les attendent, souligne une étude de BPCE pour l’immobilier résidentiel l’an prochain en 2023.
Un tableau bien sombre pour l’immobilier 2023
Acquérir une propriété est encore un rêve pour de nombreux français. L’immobilier est toujours perçu comme une valeur refuge. Cependant, le groupe BPCE, en présentant ses perspectives pour l’immobilier résidentiel, a prévenu que “l’ampleur du choc inflationniste sur le pouvoir d’achat” inciterait les Français à être plus “vigilants” voire à “retarder” les acquisitions en 2023.
Dans un contexte de hausse continue des prix, le nombre d’opérations provenant des activités résidentielles diminue depuis fin 2021 et les volumes de transactions ont fortement chuté. D’ici à 2023, la situation économique devrait encore se détériorer.
L’effet combiné de la hausse des taux d’intérêt, de la réglementation énergétique et des attentes négatives des ménages pourrait entraîner une baisse plus prononcée des ventes, puis une baisse des prix.
Les prix de l’immobilier sont restés relativement élevés au premier trimestre 2022, en hausse de 7,3% sur un an, poussant les nouveaux prêts immobiliers des foyers à un nouveau record, en hausse de 9% par rapport à 2021 (période janvier-mai).
Cependant, en termes de volume, le marché a nettement reculé. Les anciennes transactions sont certes restées à un niveau très élevé (1,17 million en cumul annuel à fin mars), mais ont tendance à baisser depuis six mois.
Dans le neuf, du fait de fragilités structurelles (rareté et cherté du foncier, accumulation de normes, réticences croissantes des élus à délivrer des permis…) et de difficultés économiques (pénuries et pénuries d’offre), les mises en chantier s’enlisent à environ 390 000 ensembles sous l’effet des pénuries de matériaux, augmentation des coûts, problèmes de main-d’œuvre, etc.), et le vif rebond des délivrances d’autorisations semble davantage devoir s’interpréter comme un effet d’aubaine pour faire passer des projets avant la mise en œuvre de la RE2020 que comme le signe annonciateur d’une reprise de l’activité.
Les propriétaires mal embarqués pour 2023 : une baisse des prix ?
En plus de ce contexte économique, le marché résidentiel est également affecté par deux facteurs de transition de marché durable : l’environnement et la hausse des taux d’intérêts.
L’environnement : contrainte majeure pour les propriétaires dans le futur
Contraints par des pouvoirs publics conscients de l’urgence d’agir pour protéger le climat, les propriétaires, qu’ils soient occupants ou locataires, vont devoir payer des factures pour effectuer des travaux énergétiques au prix d’une dépréciation quasi immédiate de leur propriété.
L’un des principaux facteurs d’inquiétude pour les propriétaires en 2023 sera de continuer à mettre en œuvre la réglementation énergétique en France, et le système est passé de l’information et de l’incitation à la contrainte et à la sanction.
Les mesures prises sur 4,8 millions de logements classés F et G, notamment dans le secteur locatif, et un audit énergétique mis en place à l’automne pourraient également avoir un impact significatif sur les prix.
La crise des gilets jaunes, débutée fin 2018, est née d’une « lassitude fiscale » après l’alignement de la taxe sur le gazole sur la taxe sur l’essence. Le phénomène « vert » risque de gagner les faveurs des propriétaires qui sont victimes non seulement de la hausse des coûts énergétiques, mais aussi de la perte de valeur de leur bien en raison des mauvaises notes DPE (Diagnostic de Performance Energétique) par la loi climat.
Certes, une aide financière est prévue parallèlement à la rénovation thermique, mais elle est loin de couvrir le coût. À ce jour, les propriétaires ignorent largement ce qui les attend.
La hausse des taux d’intérêts
Un autre facteur important est, bien sûr, la tendance à la hausse des taux d’intérêt après près de 40 ans de baisses quasi continues. Cette hausse importante et relativement rapide des taux de crédit immobilier devrait impacter rapidement la solvabilité des ménages, aggravant l’exclusion des primo-accédants.
Cette augmentation des taux d’intérêts, pour l’instant contenu par le taux d’usure, contraint les banques à être très sélectives concernant les crédits immobiliers accordés. De ce fait, si les français ne peuvent plus emprunter, ils ne pourront plus acheter, faisant chuter la demande.
Mécaniquement, si nous assistons à une chute de la demande de la part des acheteurs, les prix de l’immobilier en 2023 et dans les années à venir auront tendance à baisser également. L’agence de notation Moody’s a récemment publié un rapport qui prévoit une chute de 15% des prix du marché immobilier européen.
Les taxes et impôts qui touchent les propriétaires français
Avec l’automne vient le moment de passer à la caisse pour les propriétaires, avec notamment la taxe d’habitation (pour ceux qui sont encore éligibles) et la taxe foncière. Si la première concerne de moins en moins de français, la seconde devient un véritable frein pour le portefeuille des ménages.
Alors que les discussions concernant le budget 2023 sont ouvertes à l’Assemblée Nationale, nul doute que la question de la taxe foncière sera abordée. En effet, alors que les locataires bénéficient d’un bouclier pour empêcher la hausse des loyers, rien n’est fait pour les propriétaires qui doivent faire face à l’inflation et à une hausse continue des impôts sans bénéficier d’aucune aide.
En conséquence, certains députés ont proposé de limiter la hausse de la base du calcul de la taxe foncière. En effet, le gouvernement fixe la base de cet impôt selon l’évolution des prix à la consommation avant que les municipalités viennent ajouter un pourcentage selon la valeur locative cadastrale du logement qui est mise à jour annuellement.
En 2022, la taxe foncière a augmenté de 5 à 6% en moyenne, soit environ 30% au cours des dernières années. Les propriétaires marseillais ont été les plus touchés avec une hausse de 13% cette année ! Si rien n’est fait, les prévisions annoncent une hausse de la taxe foncière d’environ 7% en 2023.
La baisse des prix de l’immobilier en 2023 est-elle évitable ?
Les motifs d’espoirs pour l’immobilier français en 2023 sont bien minces. Après avoir profité de taux très attractifs et d’une envolée des prix pendant de nombreuses années, il est temps pour les français de payer la note. Avec l’inflation qui oblige la BCE à augmenter ses taux de manière significative, les taux d’intérêts sont mécaniquement plus élevés.
Emprunter devient de plus en plus cher, l’apport nécessaire à l’obtention d’un crédit de plus en plus élevé tandis que le pouvoir d’achat des français est de plus en plus faible. La demande pour l’immobilier neuf n’a jamais été aussi faible, et les opérations dans l’ancien ralentissent.
L’inquiétude est palpable chez les professionnels de l’immobilier qui s’attendent au mieux à un gros ralentissement à la hausse des prix. Avec l’hiver, le marché immobilier français est généralement plus calme, l’évolution du climat macro-économique mondial durant cette période apportera de nombreuses indications quant à la possible orientation du marché en 2023.
