Immobilier : l’horizon s’assombrit pour 2023

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actifs immobilier en 2023

Après une longue et heureuse période de taux d’intérêt historiquement bas, les emprunteurs sont désormais confrontés à une augmentation irrésistible du coût du crédit. D’autres chocs les attendent, souligne une étude de BPCE pour l’immobilier résidentiel l’an prochain en 2023.

Un tableau bien sombre pour 2023

Acquérir une propriété est toujours un rêve. L’immobilier est toujours perçu comme une valeur refuge. Cependant, le groupe BPCE, en présentant ses perspectives pour l’immobilier résidentiel, a prévenu que “l’ampleur du choc inflationniste sur le pouvoir d’achat” inciterait les Français à être plus “vigilants” voire à “retarder” les acquisitions en 2023.

Dans un contexte de hausse continue des prix, le nombre d’activités résidentielles diminue depuis fin 2021 et les volumes de transactions ont fortement chuté. D’ici à 2023, la situation économique devrait encore se détériorer.

L’effet combiné de la hausse des taux d’intérêt, de la réglementation énergétique et des attentes négatives des ménages pourrait entraîner une baisse plus prononcée des ventes, puis une baisse des prix.

Les prix de l’immobilier sont restés relativement élevés au premier trimestre 2022, en hausse de 7,3% sur un an, poussant les nouveaux prêts immobiliers des foyers à un nouveau record, en hausse de 9% par rapport à 2021 (période janvier-mai).

Cependant, en termes de volume, le marché a nettement reculé. Les anciennes transactions sont certes restées à un niveau très élevé (1,17 million en cumul annuel à fin mars), mais ont tendance à baisser depuis six mois.

Dans le neuf, du fait de fragilités structurelles (rareté et cherté du foncier, accumulation de normes, réticences croissantes des élus à délivrer des permis…) et de difficultés économiques (pénuries et pénuries d’offre), les mises en chantier s’enlisent à environ 390 000 ensembles sous l’effet des pénuries de matériaux, augmentation des coûts, problèmes de main-d’œuvre, etc.), et le vif rebond des délivrances des autorisations semble davantage devoir s’interpréter comme un effet d’aubaine pour faire passer des projets avant la mise en œuvre de la RE2020 que comme le signe annonciateur d’une reprise de l’activité.

Les propriétaires mal embarqués pour 2023

En plus de ce contexte économique, le marché résidentiel est également affecté par deux facteurs de transition de marché durable.

Contraints par des pouvoirs publics conscients de l’urgence d’agir pour protéger le climat, les propriétaires, qu’ils soient occupants ou locataires, vont devoir payer des factures insoutenables pour des travaux énergétiques au prix d’une dépréciation quasi immédiate de leur propriété.

Le premier, bien sûr, est la tendance à la hausse des taux d’intérêt après près de 40 ans de baisses quasi continues. Cette hausse importante et relativement rapide des taux de crédit immobilier devrait impacter rapidement la solvabilité des ménages, aggravant l’exclusion des primo-accédants.

La seconde est de continuer à mettre en œuvre la réglementation énergétique en France, et le système est passé de l’information et de l’incitation à la contrainte et à la sanction. Les mesures prises sur 4,8 millions de logements classés F et G, notamment dans le secteur locatif, et un audit énergétique mis en place à l’automne pourraient également avoir un impact significatif sur les prix.

La crise des gilets jaunes, débutée fin 2018, est née d’une « lassitude fiscale » après l’alignement de la taxe sur le gazole sur la taxe sur l’essence. Le phénomène « vert » risque de gagner les faveurs des propriétaires qui sont victimes non seulement de la hausse des coûts énergétiques, mais aussi de la perte de valeur de leur bien en raison des mauvaises notes DPE (Diagnostic de Performance Energétique) par la loi climat.

Certes, une aide financière est prévue parallèlement à la rénovation thermique, mais elle est loin de couvrir le coût. À ce jour, les propriétaires ignorent largement ce qui les attend.

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