De manière banale, les biens immobiliers sont supposés être un logement qu’on peut acheter tel qu’un pavillon, un appartement ou un immeuble. Alors que juridiquement parlant, il existe une nuance qui nécessite d’être explicitée. Pour cela, il convient de définir de ce qu’on entend par bien immobilier. Ensuite, il faudra expliquer les caractéristiques des biens immobiliers afin de pouvoir étaler les différences entre tous les biens immobiliers. Après, nous allons présenter la fiscalité en matière de biens immobiliers. Et enfin, il faudra répondre aux questions selon lesquelles : quel bien immobilier acheter ? comment faire une offre d’achat d’un bien immobilier et comment négocier ?
Quelle est la définition de biens immobiliers ?
Tout d’abord, il faut préciser que les biens immobiliers peuvent aussi être appelés actifs immobiliers. Mais concrètement, qu’est-ce que cela veut dire ? Un bien immobilier se définit comme étant un objet tangible non déplaçable dont la valeur peut s’apprécier ou déprécier dans le temps. Un bien immobilier peut concerner un terrain nu prêt à bâtir ou défriché, un immeuble, une résidence individuelle ou une partie d’un bâtiment à usage multiple. La définition des biens immeubles est définie dans les articles 517 et 526 du Code civil en droit français.
Quelles sont les caractéristiques des biens immobiliers ?
Les biens immobiliers peuvent être classés en immeuble par nature ou par destination. Le droit français a prévu des règlementations spécifiques concernant les biens immobiliers du fait qu’il est avéré que les biens immobiliers constituent 60% du patrimoine de la France.
D’une part, on distingue les immeubles par nature dont leur particularité repose sur l’immobilité. Selon les articles 518, 519, 520 du Code civil français, ces immeubles par nature sont en fait de véritables immeubles qu’on ne peut vraiment pas mouvoir. Ils peuvent s’agir :
- d’un terrain nu appelé fonds de terre ou encore sol où on peut y construire ou y cultiver;
- des bâtiments anciens ou neufs ou en cours d’achèvement pouvant concerner une maison individuelle, un appartement ou une partie d’un immeuble, etc.
D’autre part, on distingue les deux sortes immeubles par destination énoncées par le Code civil en article 524 du code civil. On parle d’immeubles par destination lorsque le propriétaire joint des biens meubles avec le bien immeuble. Ils s’agissent en fait :
- les biens meubles que le propriétaire des biens immeubles a intégrés au service de l’exploitation d’un fonds tel est le cas pour les bêtes associées à une culture.
- les mobiliers appartenant au propriétaire que celui-ci a fourni avec le bien immobilier comme le cas d’une maison meublée par exemple.
Nous avons évoqué précédemment qu’en France, il existe des textes qui régissent les biens immobiliers. En effet, les actes qui concernent les immeubles doivent toujours faire l’objet d’une publicité pour prétendre une opposition envers les tiers le cas échéant. Des lois concernant les biens immobiliers sont également appliquées en cas d’hypothèque ou usufruit.
Quels sont les différents types de biens immobiliers ?
Il s’avère que l’expression bien immobilière crée souvent la confusion, surtout dans les annonces. De ce fait, il importe de spécifier les principaux types pour pouvoir maitriser leurs définitions ainsi que les abréviations fréquemment utilisées.
Primo, il y a les appartements, ce sont bel et bien des biens immobiliers et c’est le type de logement le plus populaire en France. Par définition, l’appartement est une résidence qui se trouve souvent dans un immeuble. Un appartement se distingue d’un studio de par le nombre de pièces dudit logement, mais un studio est aussi souvent situé dans un immeuble. Bien qu’un appartement et un studio ont les mêmes fonctionnalités : chambre, séjour, cuisine, toilettes, etc. ; mais un studio est nettement plus petit qu’un appartement. C’est cette précision qui manque souvent dans les annonces. Dans le cas des appartements, les abréviations les plus utilisées dans les annonces sont notamment les lettres F et T pour faire référence au nombre de pièces existant dans le logement, par exemple T1 ou F2, etc. Il faut noter que l’utilisation de ces lettres permet de désigner le nombre de pièces d’un appartement éliminant la cuisine, la salle de bain et le WC. Lorsque l’appartement est nommé T2bis, cela sous-entend en fait qu’il s’agit d’un appartement dont l’une des deux pièces qui le compose est plus spacieuse.
Deuzio, on distingue les maisons neuves et ce sont surtout les familles qui les sollicitent pour en faire une résidence principale ou secondaire. Ces logements se spécifient des autres du fait qu’elles sont personnalisables, notamment les matériaux utilisés, le type de revêtements des sols, la disposition des pièces de la maison, etc. Mais une maison individuelle se distingue également des autres biens immobiliers selon le nombre des pièces, de la surface habitable et extérieure, du nombre d’étages, etc.
Tertio, il existe aussi les terrains constructibles ou cultivables qu’on appelle terrain nu en termes juridiques. Ce type de bien immobilier permet en effet de construire son propre logement tout en disposant le pouvoir de contrôler et d’en assurer le suivi du chantier. L’acquisition d’un terrain nécessite une attention particulière en termes de qualité afin d’évaluer la viabilité d’un projet de construction ou d’une culture selon le cas.
Et finalement, on a les résidences services destinées à la location sur le court terme : personnes âgées, touristes, étudiants, missionnaires, etc. Les résidences services sont souvent déjà meublées et équipées de salle de sport commune aux résidents par exemple, ou une piscine ou une laverie.
La fiscalisation des biens immobiliers
La possession d’un bien immobilier entraine le contribuable à s’acquitter de plusieurs types d’impôts, à savoir la taxe d’habitation, la taxe foncière, la plus-value en cas de cession d’un bien immobilier, l’impôt sur la fortune immobilière ou IFI si la valeur nette excède 1,3 million d’euros.
Si le propriétaire décide d’exploiter son bien de façon à le faire faire gagner un rendement ou des revenus fonciers, il est aussi obligé de payer l’impôt sur le revenu foncier, mais il est libre de choisir le régime d’imposition qui lui convient le plus :
- le régime micro foncier ;
- le régime foncier ;
- le régime du micro bénéfices industriels et commerciaux ou micro BIC ;
- le régime des bénéfices industriels et commerciaux ou BIC.
Quel bien immobilier acheter ?
Tout être humain a déjà rêvé de devenir propriétaire un jour. Et une fois que l’opportunité d’achat se présente, le doute s’installe tout de même. Faut-il acheter une maison neuve ou ancienne ; ou bien faudrait-il acheter un terrain ou une boutique ? Etc.
L’acquisition d’un bien immobilier dépend toujours du projet, mais elle est tout le temps faisable tant à l’étranger qu’en France. Le choix dépend de l’aspiration de tout un chacun, un investisseur peut acquérir une maison ancienne à rénover, une résidence secondaire, un garage ou seulement un espace de stationnement selon ses besoins et ses envies. Mais, il est également possible d’investir dans un terrain pour se projeter dans la construction plus tard. Toutefois, avant de se lancer, il est important d’analyser la faisabilité ainsi que la viabilité de l’investissement pour ne pas perdre de l’argent et regretter dans le futur.
L’achat doit également porter sur l’activité prévue, pour cela l’acquéreur peut être amené à s’acquérir directement des bureaux, un hangar, une boutique ou une ferme d’élevage pour éviter de réaliser les transformations correspondantes aux activités.
Comment faire une offre d’achat d’un bien immobilier et négocier ?
Tout le monde souhaite trouver le patrimoine immobilier de son rêve, pour cela différentes approches peuvent être adoptées, mais cela dépend surtout de la capacité financière et temporelle à disposition puisque trouver la perle rare n’est pas une tâche facile. Il est possible qu’un propriétaire ait trouvé l’investissement parfait tout seul, mais il peut aussi faire appel aux pros de l’immobilier.
Si le futur propriétaire décide d’investiguer tout seul, il peut s’appuyer sur divers supports de communication pour diffuser son annonce : internet, rubriques annonces immobilières dans les journaux, magazines spécialisés, affiches dans les agences immobilières. Pour cela, le vendeur doit prévoir une commission à payer à l’entité responsable de toutes les formalités correspondantes à la transaction. Cette commission est variable d’une organisation à une autre, mais en général elle ne dépasse pas 10% du prix de vente.
En revanche, pour trouver le bien immobilier idéal, le futur propriétaire peut également faire appel aux compétences d’un agent immobilier en lui procurant un mandat de recherche du bien immobilier recherché. Les chasseurs de biens immobiliers sont les meilleurs intermédiaires entre un acquéreur et un vendeur. Engager un agent immobilier permet à 90% des cas l’acheteur’ à trouver le bien immobilier répondant à la fois à ses besoins ainsi que ses contraintes. En plus de négocier les prix auprès des vendeurs, le professionnel peut se charger de toutes les formalités administratives, mais peut aussi monter le dossier de financement. Généralement, l’agent immobilier est rémunéré entre 3 et 5 % du prix de vente du patrimoine immobilier, si bien sûr la transaction s’effectue.