défiscaliser grâce a la loi Pinel

Loi Pinel

Le choix de l’imposition de ses revenus fonciers est désormais possible grâce à ces dispositifs mis en place par le gouvernement comme la loi Pinel. La loi Pinel est un dispositif d’investissement locatif permettant de diminuer l’imposition d’une partie du prix d’acquisition d’un immobilier avec un engagement de location de 6 ans au minimum. Pour bien maîtriser le principe de la loi Pinel, nous vous invitons à parcourir le guide jusqu’à la fin.

L’essentiel sur la loi Pinel

La loi Pinel est en fait la substitution de la loi Duflot, mise en place depuis le 1er janvier 2013 par la ministre du Logement de l’époque au sein du gouvernement Ayrault du temps du président François Hollande. Le but du dispositif Pinel portait sur la promotion et de valorisation de l’investissement des particuliers dans le logement neuf propulsé par l’exonération fiscale dans le secteur de l’immobilier. On doit le nom de cette loi en l’honneur de l’ex-ministre du Logement Sylvia Pinel puisque c’est elle qui l’a exposée.
Pour tirer profit des avantages fiscaux liés à cette loi, il importe pour le propriétaire d’investir dans de l’immobilier neuf ou modernisé suivant les normes de construction exigées actuellement. Le logement nouvellement construit ou aménagé doit également respecter l’une des normes environnementales, notamment le BBC 2005, le RT 2012, le RT 2005, l’HPE rénovation, le BBC rénovation 2009. La valeur d’acquisition ne doit pas être supérieure à 300.000 euros. En plus de cela, le propriétaire devrait s’engager à mettre son bien sous location suivant un tarif calculé sur la base de la valeur d’acquisition, de la zone géographique de localisation du bien ainsi que les revenus des futurs locataires jusqu’à un certain seuil. La location du nouveau logement devra s’étaler selon une durée déterminée : 6 ans, 9 ans ou 12 ans.

Ce qu’il faut retenir avec cette loi

Les bénéficiaires du dispositif Pinel concernent en effet tous les contribuables français résidant en France et payant leurs impôts en France, dont l’acquisition du bien neuf ou en état d’achèvement devait s’effectuer entre le 1er Janvier 2016 et le 31 décembre 2016. Le propriétaire doit tout de même respecter tout le processus relatif à cette loi ainsi que les conditions énoncées dans le dispositif Pinel pour bénéficier de la fiscalité privilégiée qui en découle pouvant s’abattre à hauteur de 63.000 euros.
L’investisseur doit donc veiller à ce que les critères de la résidence, le profil des locataires et les conditions du bail répondent aux exigences de la loi en vigueur pour éviter toutes désillusions.

Les objectifs principaux de la loi Pinel

La finalité de la loi Pinel vise principalement à l’encouragement de la construction de nouvelles résidences grâce à l’allègement des régimes fiscaux proposé aux investisseurs. De cette façon, la tension locative palpable dans les grandes villes et leurs périphéries se réduiront conséquemment.

D’une manière générale, la loi Pinel poursuit plusieurs objectifs complémentaires, notamment :

  • L’amélioration de la qualité du parc locatif proposant des résidences de qualité conformes aux normes énergétiques exigées par la loi ;
  • Le ralentissement de la hausse excessive des loyers dans les zones les plus sollicitées ;
  • La régulation des constructions de logements en fonction des besoins et des zones géographiques souhaitées ;
  • Le soutien de l’activité économique basé sur le redressement du levier fiscal.

En d’autres termes, le second objectif consiste en l’élargissement de l’offre essentiellement dans les zones les plus recherchées sur le marché de la location immobilière. Les zones géographiques admises par cette loi Pinel sont classées en zone A, zone A Bis, zone B1 et zone B2. La zone A s’étend dans la grande couronne de Paris, allant à la Côte d’Azur et la frontière suisse. Dans la zone A Bis, Paris et sa Petite Couronne sont les plus concentrées. La zone B1 concerne les agglomérations comptant plus de 250 000 habitants autour de Paris, Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo, la banlieue de la Côte d’Azur, les DOM, la Corse, entre autres. Cette délimitation concerne également les régions ne figurant pas dans les zones B1 et B2 abritant plus de 50.000 habitants et elles profitent aussi du régime de taxation privilégié appliqué selon la loi Pinel.

La défiscalisation immobilière dans le cadre de la loi Pinel

La loi Pinel permet de bénéficier une réduction d’impôts sur les investissements locatifs à raison de 21% avec un plafond de 63.000 euros. Cela surprend en effet les investisseurs locatifs puisque la loi Scellier a toujours été le plus profitable sur le marché avec une réduction fiscale de 18%. Bien évidemment, le taux de défiscalisation dépend de la durée du bail prévue, le taux de 21% ne s’applique en fait que pour une durée d’engagement de location de 12 ans sur un logement neuf acquis. Cependant, ce taux réduit au fur et à mesure que la durée d’engagement du bail diminue. Si l’investissement s’étale sur 6 ans, le taux d’imposition est de 12%. Si l’investissement locatif est prévu pour 9 ans, le taux de fiscalisation est de 18%.
Prenons un exemple ; le 6 juin 2019, Jean investi dans un bien immobilier en état d’achèvement pour 250.000 euros et s’engage à louer le bien pendant 12 ans, le montant de sa réduction fiscale s’élèvera à 52.500 euros, soit un bénéfice annuel de 4.375 euros. Si Jean décide de réduire son engagement pour 9 ans, l’économie sur l’impôt sera de 45 000 euros et le profit annuel s’élèvera à 3.750 euros. S’il réduit la durée de la location à 6 ans, la réduction fiscale sera de 30.000 euros et le bénéfice sera de 2.500 euros par an.

L’encadrement fiscal sur le tarif des loyers

Les bénéficiaires de réduction fiscale dans le cadre de la loi Pinel doivent obéir à certaines règles concernant le tarif des loyers à fixer. En effet, la loi Pinel impose des plafonds quant aux loyers de ces logements neufs, le plafond des loyers dépend en fait de la taille et de la zone de localisation du bien. Le tarif des loyers est également serti par le principe des coefficients multiplicateurs, la taille de la résidence sera ensuite déterminante pour le niveau des loyers appliqués.
Il est vrai que la surface habitable du logement joue un rôle important pour la détermination du prix d’un loyer, mais le coefficient multiplicateur peut également accroitre ou diminuer le plafond. Le coefficient multiplicateur diminue au fur et à mesure que la surface habitable augmente et ce coefficient augmente au fur et à mesure que l’aire habitable diminue.
Le coefficient multiplicateur du plafond du loyer s’obtient par l’application de la formule suivante :
Coefficient multiplicateur = (19 / Surface Utile) + 0,7
La surface utile n’est autre que la surface habitable, majorée des annexes comme le garage, les loggias, les balcons, les terrasses privatives, les vérandas, etc. en fonction de leur nature, dans la limite de 8 m².
Pour pouvoir prétendre à une location en mode Pinel, le propriétaire est tenu de respecter un certain seuil sur le prix de location au mètre carré de la surface habitable du logement, qui est très variable selon la zone géographique de localisation de son logement.
Depuis cette année 2020, le plafond du prix de location au mètre carré par zone géographique se répartit de la façon suivante :

  • Dans la zone A, la location au mètre carré ne doit pas être supérieure à 13,95 euros ;
  • Dans la zone A Bis, le plafond de la location d’un mètre carré ne doit pas excéder 17,43 euros ;
  • Dans la zone B1, le prix de location d’un mètre carré ne devrait pas dépasser 10,44 euros ;
  • Dans la zone B2, le plafond est de 9,07 euros

Prenons l’exemple d’un appartement neuf de 50 m² qui se situe à Massy. Localisé dans la zone A, le plafond du loyer devrait s’élever à 647,5 euros (12.95€/m² x 50m²). Mais, il faut aussi tenir en compte du coefficient multiplicateur, qui aura une incidence sur le plafond retenu concernant le loyer. En tenant compte du coefficient multiplicateur, le plafond va s’accroitre en conséquence. Si on applique la formule précédente le coefficient multiplicateur est supérieur à 1 puisque (19 / 50m²) + 0,7 est égal à 1,08.
Si le coefficient multiplicateur est intégré dans le calcul du plafond du prix du loyer, le plafond éligible au dispositif Pinel augmentera à 699,3 euros.

L’encadrement fiscal sur les revenus des locataires

Les revenus des locataires sont impactés dans les conditions d’éligibilité de la loi Pinel puisque cet autre critère ne doit en aucun cas excéder un certain seuil. Le seuil de revenu admis pour les locataires est fixé en fonction de la zone de localisation du logement, mais aussi de la composition du foyer.
Les propriétaires de logements neufs doivent choisir les locataires en fonction de leurs revenus et ce plafond de revenus des locataires dans la loi de Pinel a été récemment augmenté. Le choix est tout de même assez large dans la sélection puisque dernièrement 80% de la population de France ont bénéficié d’une révision de revenu à la hausse. Toutefois, la composition du ménage locataire doit aussi être considérée avec le montant du revenu.
En considérant la composition des foyers locataires et de la zone géographique, depuis l’année 2019 les plafonds de revenus des ménages locataires se répartissent de la façon suivante :

COMPOSITION DU MÉNAGE LOCATAIRE Zone A Zone A Bis Zone B1 Zone B2
Une seule personne 38.236 € 38.236 € 31.165 € 28.049 €
Couple 57.146 € 57.146 € 41.618 € 37.456 €
Un couple ayant un enfant à charge 68.693 € 74.912 € 50.049 € 45.044 €
Un couple ayant deux enfants à charge 82.282 € 89.439 € 60.420 € 54.379 €
Un couple ayant trois enfants à charge 97.407 € 106.415 € 71.078 € 63.970 €
Un couple ayant quatre enfants à charge 109.613 € 119.745 € 80.103 € 80.103 €
Majoration par personne à charge 12.213 € 13.341 € 8.936 € 8.041 €

Pourquoi investir en mode Pinel?

On entend souvent qu’investir en mode Pinel présente de nombreux avantages et c’est vraiment le cas. D’abord, l’investissement en mode Pinel est une parfaite occasion pour se constituer un patrimoine immobilier, mais il permet également de réduire les obligations fiscales tout en percevant un revenu mensuel issu de la location du bien.
La clé suppose à associer l’investissement au dispositif de prêt à taux zéro offrant un avantage spectaculaire quant à la faiblesse du taux d’intérêt sur les crédits immobiliers. Il faut noter que cette stratégie a fortement propulsé le marché d’acquisition immobilière, le domaine de la construction, mais aussi celui de la rénovation immobilière. Cette progression s’est surtout manifestée depuis 2016 d’après l’annonce de la Fédération Française du Bâtiment (FFB) selon laquelle : “En détail, près de 380.000 logements ont été mis en chantier en 2016, conduisant à une hausse d’activité de 7,4 % en volume”. Cette situation a en effet résulté de l’association du PTZ et de la loi Pinel en termes d’investissement locatif immobilier.
En guise de simulation, nous allons prendre un exemple d’investissement immobilier locatif associé avec un PTZ. Un logement neuf doté d’une surface habitable de 38m², incluant un espace de stationnement, a été acquis le 15 janvier 2018 pour 150.000 euros en zone B1. Avec les 150.000 euros, il s’ajoute des frais d’acte et de garantie de prêt qui s’élèvent à 7.500 euros. Le montant total de l’investissement s’élève alors à 157.500 euros. Ensuite, l’investisseur prévoit un apport personnel de 15.000 euros et un financement bancaire s’étalant sur 20 ans. Le taux fixe du crédit bancaire contracté avec la banque est 2,85% et les mensualités de l’emprunt incluant l’assurance s’élèvent à 797,70 euros. Le coût total du crédit s’élève alors à 48.947,51 euros et l’investisseur prévoit aussi un effort moyen d’épargne mensuel de 200 euros et le loyer moyen est prévu pour 398 euros par mois. Le loyer est en fait indexé sur l’indice de référence d’après une hypothèse d’indexation nette de 1,0 % par an. Le bénéfice sur l’impôt moyen est de 245 euros pendant les 9 premières années grâce à la réduction de 18% d’impôts selon la loi Pinel.

Les autres avantages de la loi Pinel

Avec les dispositifs Duflot et Scellier, les investisseurs dans l’immobilier locatif n’étaient pas autorisés à conclure un bail avec les membres de sa famille comme leurs ascendants ou leurs descendants. La mise en application de la loi Pinel anéantit cette restriction très sélective en matière de location dont la raison est la situation du loueur et du locataire dans le même foyer fiscal. Pourtant la loi Pinel autorise ce type de location d’un immobilier, c’est ce qui constitue un des avantages supplémentaires de ce nouveau dispositif.
Le dispositif Pinel permet à ceux qui ont décidé d’investir dans la location immobilière sous quelques conditions de bénéficier des avantages plus ou moins significatifs parce qu’il permet de préparer la retraite sans parler de la possibilité de la constitution d’un patrimoine immobilier. Les projets d’investissement immobilier locatif sous l’influence de la loi Pinel proposent également des formalités de financement propices puisqu’en tant qu’investissement locatif, l’acquisition est forcément financée par le locataire. De ce fait, il est fortement envisageable que les loyers puissent amortir une grande partie du prêt conclu avec la banque.
Au terme de l’engagement du bail immobilier neuf, l’investisseur peut disposer librement du logement sous location. Pour sécuriser sa situation financière une fois à la retraite, le propriétaire est libre de choisir entre la prolongation de la location pour se constituer un revenu supplémentaire ou de l’habiter, mais aussi de vendre le logement.

Quelle option choisir entre construire ou acheter ?

Avant tout, il faut préciser que l’acquisition de plus de deux logements par an n’est pas faisable et la valeur de l’investissement ne pas être supérieur à 300.000 euros. L’avantage de l’achat réside certainement dans le gain de temps en termes de location, d’ailleurs une panoplie d’offres existe sur le marché, il suffit de se confier à un promoteur immobilier pour optimiser le choix. Par contre, l’auto construction permet de réduire significativement les charges occasionnées par la main d’œuvre. C’est pour cette raison qu’on constate beaucoup d’investisseurs optés pour l’auto construction. De plus, aucune règlementation n’interdit l’auto construction à condition que les normes environnementales soient respectées afin de promouvoir la performance énergétique des nouvelles constructions par l’isolation thermique. Ces normes se focalisent en fait sur la ventilation, les ponts thermiques, la perméabilité à l’air et la surface des fenêtres, des portes et des baies.

Le dispositif Pinel et colocation

Pour réduire les frais d’habitation, la colocation en Pinel s’avère être une idée ingénieuse. Afin de prohiber toutes sortes de conflit ou de déception, la loi Pinel a prévu des conditions concernant la location. Tout d’abord, le plafond sur le prix du loyer doit être indéniablement respecté. Ensuite il convient de s’assurer que les ressources des locataires se situent réellement dans la fourchette imposée par la loi Pinel. Après, le logement neuf sous location doit constituer la résidence principale des locataires. Tant que ces conditions sont honorées par le loueur et les locataires, tout va pour le mieux et aucun article du dispositif n’interdit la colocation. Donc, la loi Pinel autorise évidemment la colocation, mais les revenus des occupants doivent être dans les conditions de plafonnement exigées par la loi en vigueur.

L’encadrement de la loi Pinel sur la location nue

La location d’un logement meublé est interdite par le dispositif Pinel, la location Pinel sous-entend location nue c’est-à-dire sans meubles. En effet, la loi Pinel est ferme sur la location d’une résidence meublée qu’il est inadmissible de mettre un bien immobilier en location si celui-ci est déjà meublé. La raison de cette formalité réside dans le fait que le logement en location doit être loué à titre de résidence principale et les locataires doivent eux même fournir leurs meubles en conséquence.
Louer un logement neuf déjà meublé dans les zones prévues par le dispositif Pinel dans le respect de plafond de prix de location exclut le contribuable à bénéficier des avantages fiscaux prévus par la loi en question. Si ce détail ait été enfreint par le loueur, le fisc n’hésitera pas à exiger la restitution des gains acquis. D’ailleurs, les textes confirment ces éventualités comme quoi : « Les contribuables domiciliés en France, au sens de l’article 4 B, qui acquièrent, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu à condition qu’ils s’engagent à le louer nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale fixée, sur option du contribuable, à six ans ou à neuf ans. Cette option, qui est exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, est irrévocable pour le logement considéré ».
Juridiquement, les gains obtenus par un investisseur en matière de location immobilière neuf sont considérés comme des revenus fonciers alors que la location d’une résidence meublée figure parmi les revenus meublés non professionnels. Dans ce cas, il s’agit de deux revenus totalement contradictoires en termes de déclaration fiscale. L’intégration des revenus fonciers dans la partie des revenus meublés non professionnels n’est pas du tout faisable et peut faire l’objet d’une pénalisation le cas échéant.

Possibilité de revente d’un logement Pinel avant la fin de la durée de la location

Investir dans l’immobilier en mode Pinel appelle l’investisseur à s’engager par rapport à la durée de la location. Effectivement, chaque investisseur est libre de choisir la durée de son engagement puisque la réduction en dépend. Si la durée est fixée à 6 ans, la réduction d’impôt est de 12%. Si l’engagement dure 9 ans, la réduction fiscale est de 18% et atteint 21% si elle se prolonge jusqu’à 12 ans. En revanche, la durée d’un engagement de location immobilière prévue par la loi Pinel peut être rallongée de manière à atteindre la limite de 12 ans. Alors qu’un engagement n’est autre qu’une obligation et dans ce contexte l’obligation concerne la location, ce qui fait que la revente n’est autorisée pendant la durée de l’engagement. L’investissement immobilier locatif avec la loi Pinel est en fait soumis à des conditions sine qua non.
S’il advient que l’investisseur manque à ses engagements, ses avantages fiscaux sont ôtés et il est obligé de restituer le montant des réductions fiscales qu’il a acquises sauf dans des cas assez exceptionnels bouleversant l’investisseur ou son conjoint tel que :

  • le chômage inopiné,
  • l’invalidité causée par une maladie ou un accident,
  • décès de l’investisseur.

Les changements dans le dispositif Pinel en 2020

On sait que le dispositif Pinel concerne les investissements immobiliers locatifs sur des zones géographiques bien déterminées. À cet effet, on l’a répété assez souvent qu’une réduction d’impôt soit accordée à tous les propriétaires de biens sous location deux ans après la signature d’un bail ou de l’achèvement de travaux.
La loi de finances pour 2020 prévoit la croissance économique pour 1,3%. Pour cela, la politique de l’État expérimentera la réduction du déficit public à 2,2% du PIB avec une augmentation de la dépense publique à 0,7% et un accroissement des prélèvements obligatoires à hauteur de 44,3% du PIB. En d’autres termes, les grandes orientations de la loi de finances pour 2020 porteront sur de belles initiatives liées à l’encouragement pour garantir la protection des Français et pour préparer l’avenir.
Dans le secteur de l’immobilier, les conditions d’investissement et de location sont restées les mêmes. Sur amendements des députés, la concrétisation du pacte girondin entre l’État et la Région Bretagne est prévue. Dans cette même optique, la loi de finances 2020 a prévu qu’une expérimentation sur l’application du dispositif fiscal Pinel dans l’ensemble de la Bretagne va être réalisée. La reconduction des conditions de la loi Pinel s’est seulement focalisée sur un léger changement de zonage. Bien qu’elle ne soit pas majeure, elle pourra permettre à faire face aux mutations constantes du marché immobilier devenu très prisé en France depuis quelques années. Il faut tout de même noter que des changements sur le recadrage des zones du dispositif ont déjà eu lieu en 2018. Cela a touché les agglomérations dont les tensions relatives à la location étaient très flagrantes.