Réduisez vos impôts en investissant dans la pierre, c’est possible. Les dispositifs fiscaux mis en place par l’État français afin d’encourager les particuliers à acheter maison ou appartement, ancien ou neuf, sont nombreux. On peut citer par exemple la fameuse Loi Pinel, la loi Malraux, le déficit foncier, les SCPI fiscales, etc….. Chacun d’entre eux est soumis à des conditions spécifiques et fonctionne différemment. Mais finalement, ces solutions de défiscalisation immobilière vont soutenir les investissements d’une manière optimale.
Comment défiscaliser grâce à l’immobilier ?
Le secteur immobilier se portait bien avant la crise sanitaire. Les taux de crédit immobilier étaient déjà très favorables offrant aux particuliers d’accéder à la propriété en achetant dans l’ancien ou le neuf. La stabilité relative des prix du m² en 2019 a également contribué à réguler l’offre et la demande.
Malgré la pandémie sans précédent qui a touché la moitié de la planète et qui a impacté le secteur immobilier, la plupart des dispositifs de défiscalisation immobilière sont toujours en vigueur en 2020 avec quelques ajustements particuliers.
Il n’est cependant pas possible de les utiliser tous en même temps. Certaines lois fiscales ont des champs d’application restreinte et il est parfois interdit de les cumuler. Il est donc indispensable de bien choisir le dispositif qui s’adapte le mieux à chaque situation afin de bénéficier d’un plafond maximum de réduction fiscale. Il est primordial de savoir que certaines solutions doivent être privilégiées en fonction de votre niveau d’imposition ou de votre ISF (Impôt sur la Fortune).
En tant qu’investisseur, il est toujours primordial de choisir une stratégie d’investissement immobilier performante et efficace pour 2020. Pour chaque type de bien, un dispositif de défiscalisation existe. Il est important, néanmoins, de rester vigilant sur les changements apportés aux dispositifs. Certains d’entre eux sont adaptés pour répondre au mieux aux besoins des investisseurs et des locataires.
La loi Pinel : privilégier l’achat immobilier neuf à loyer modéré
Pour relancer le secteur de l’immobilier, la loi Pinel a été appliquée depuis 2014. En contrepartie de l’achat d’un bien destiné à la location, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôts proportionnelle à la durée de la location. En 2020, la loi Pinel s’applique aux investissements immobiliers locatifs neufs, mais aussi aux biens anciens réhabilités entre le 1er janvier 2016 et le 31 décembre 2017.
Le taux de déduction fiscale de la loi Pinel peut être de 12% pour un bien acheté et loué pendant 6 ans. Ce taux peut monter jusqu’à 18% sur 9 ans et jusqu’à 21% sur 12 ans. Au bout de la 12ème année de location, l’économie d’impôts peut atteindre le plafond maximal de 63 000 euros.
Pour bénéficier de la loi Pinel en 2020, l’investisseur doit répondre à plusieurs conditions. D’abord, il doit être un contribuable français et s’engager à mettre en location le bien immobilier concerné pour au moins 6 ans et dans les 12 mois suivants la remise des clés. Ensuite, l’appartement ou la maison sera à usage d’habitation principale uniquement. Le propriétaire bailleur doit également garantir un loyer plafonné et proposer un logement respectant les performances énergétiques. La loi Pinel ne peut être actionnée qu’au cas où le locataire lui aussi répond à des critères de ressources (plafond ressource maximum par an pour une personne de 31 352 euros ou 38 465 euros en fonction de la zone).
En 2020, la loi Pinel connaît des ajustements notamment en ce qui concerne les zones éligibles à l’investissement locatif. Le territoire français est donc découpé en 3 zones distinctes :
- Zone A Bis : Paris intra-muros, 76 communes triées sur le volet situées dans la région Ile-de-France (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-d’Oise, Yvelines, Val-de-Marne).
- Zone A : les 4 départements de la couronne parisienne (Seine-et-Marne, Yvelines, Essonne, Val d’Oise) et les principales villes de la Côte d’Azur (Marseille, Lyon, Lille, Montpellier…)
- Zone B : Les villes côtières du grand Ouest (La Rochelle, Saint-Malo, Bayonne, Le Havre)
La réduction d’impôt se révèle être un vrai coup de pouce pour les investisseurs puisque le loyer est plafonné à 17.43 euros par m² en zone A bis, à 12.95 euros par m² en zone A et à 10.44 euros par m² en zone B1.
La loi Pinel est un dispositif recommandé dans une zone à forte demande locative.
Le déficit foncier : réduire le montant de son revenu imposable
Pour créer un déficit foncier, il faut que le montant total des travaux dépasse le montant des revenus fonciers générés par l’investissement locatif.
Déficit foncier = Revenus fonciers (loyers) – Charges (frais de travaux + frais relatifs au financement de l’achat du bien).
Le déficit foncier autorisé est cependant plafonné à 10 700 euros par an. Si le déficit foncier est supérieur au plafond, il est possible de reporter le montant restant sur les revenus fonciers des 10 prochaines années.
Seuls les travaux d’entretien, d’amélioration et de rénovation seront pris en compte (les travaux de construction et d’agrandissement sont exclus). Il faut également inclure dans les charges les intérêts du crédit immobilier, le coût de l’assurance emprunteur, l’assurance habitation, les frais de gestion locative et les cotisations d’assurance relatif au risque d’impayés ou de vacance locative, etc….
Au moment de la revente du bien sur lequel vous avez bénéficié d’un déficit foncier, toutefois, il ne sera pas possible de soustraire le montant des travaux de la plus-value immobilière. Il existe par ailleurs une condition essentielle pour pouvoir utiliser ce dispositif : c’est celui de s’engager à mettre en location le bien acheté pendant au minimum 3 années qui suivent.
Ce dispositif est vivement recommandé aux contribuables qui ont des revenus fonciers importants et donc fortement imposés. En effet, cette baisse d’impôt sur le revenu sera proportionnelle à la tranche marginale d’imposition du contribuable. Plus le taux marginal d’imposition est élevé, plus le déficit foncier est intéressant.
La Loi Malraux pour une défiscalisation plus importante
La Loi Malraux offre la possibilité de bénéficier d’une défiscalisation plus importante que la Loi Pinel. Elle ne concernera cependant que les biens situés sur des sites inclus dans un Plan de Sauvegarde de Mise en Valeur ou d’un Plan de Valorisation de l’Activité et du Patrimoine.
Son avantage par rapport à la loi Pinel est qu’elle n’est pas soumise à une contrainte de plafonnement de loyer. Mais ce dispositif permet de déduire de 22% à 30% du montant des travaux de restauration sur l’IR (impôt sur le revenu), dans la limite de 100 000 euros de travaux par an et pendant 4 ans consécutifs.
Les investisseurs qui auront une enveloppe de travaux importante feront une économie d’impôt conséquente. Ils pourront ainsi se concentrer sur des placements immobiliers de qualité.
La Loi Denormandie, un dispositif complémentaire aux dispositifs existants
En 2020, la Loi Denormandie est toujours d’actualité pour inciter les acheteurs à investir dans les logements anciens à rénover en centre-ville. Le dispositif peut être désormais appliqué dans les 222 communes éligibles jusqu’en 2022. Mais pour qu’il soit activé, il faut tout d’abord que les travaux soient effectués par des professionnels et que leur montant représente au moins 25% de celui du prix d’achat.
Côté réduction d’impôt, la loi Denormandie propose les mêmes avantages que la loi Pinel pouvant aller jusqu’à 21% du prix d’achat global du bien (prix d’achat + frais de notaire + coût des travaux). Son plus est qu’elle permet de bénéficier d’une TVA à taux réduit de 10% sur les travaux.
La Loi Cosse pour un abattement fiscal record
Avec la loi Cosse, les investisseurs peuvent bénéficier d’une réduction fiscale pouvant être comprise entre 15% et 85% des revenus locatifs. La variation du pourcentage dépend de la zone d’emplacement et le niveau de loyer appliqué. C’est un excellent outil pour les propriétaires bailleurs qui proposent de louer à des locataires aux revenus faibles. Le propriétaire qui souhaite bénéficier de ce dispositif doit signer une convention avec l’Agence nationale de l’habitat. Cette convention résume les obligations et les engagements de chaque partie concernée par la location du bien notamment sur les plafonds fixés pour les ressources des locataires ou les plafonds fixés pour les loyers. Par exemple, le propriétaire bailleur s’engage à faire louer son bien pour une durée de 6 ou 9 ans.
L’intérêt de la loi Cosse est qu’il peut être cumulé avec d’autres dispositifs de défiscalisation pour travaux. Cette solution de défiscalisation s’applique encore en 2020 avec une révision des plafonnements.
La Loi Censi-Bouvard
La Loi Censi-Bouvard pour réduire ses impôts en investissant dans des résidences de service ou EHPAD (résidences étudiants, résidences séniors, résidences de tourisme). Le but est de soutenir les investissements dans ces structures en défiscalisant les acheteurs.
Le fonctionnement du dispositif Censi-Bouvard permet de réduire l’impôt de 11% du montant de l’achat, et ce, dans la limite de 300 000 euros. L’appartement en résidence devra être mis en location pendant neuf ans. Toutefois, le dispositif doit respecter le plafonnement des niches fiscales à 10 000 euros par an et par foyer fiscal.