Alors que les banques ont de plus en plus de mal à rentabiliser les prêts immobiliers, les conditions de prêt se durcissent pour les emprunteurs. Plus que jamais, ils ont besoin de disposer d’une épargne résiduelle pour obtenir un prêt aux meilleures conditions possibles, selon plusieurs courtiers.
Forte baisse de l’octroi de crédit en janvier
Selon les derniers chiffres publiés par la Banque de France en février, les crédits immobiliers sont en chute libre. Alors qu’ils pesaient 23,7 milliards d’euros en janvier 2022, ils ne représentent plus que 14,4 milliards d’euros en janvier 2023, selon l’institution.
Cette forte baisse s’explique en partie par le fait que les banques doivent faire face à l’augmentation du coût du crédit, à une baisse de leurs bénéfices donc.
Cette hausse du coût du crédit bancaire explique en partie cette tension. Les banques doivent faire face à une hausse de l’OAT 10 ans (un indicateur du taux d’emprunt de l’Etat français est un indice de référence de l’évolution du marché du crédit, ndlr), de 0,64% en février 2022 à 2,63% le 3 février 2023. Jusqu’à présent, elles ne pouvaient pas répercuter cette hausse.
En fait, les taux d’usure, le taux le plus élevé auquel un prêt peut être proposé, bloquent les prêteurs. En conséquence, de nombreuses banques ont préféré cesser d’émettre des prêts en attendant des jours meilleurs.
Avec la hausse du taux d’usure à 3,79 % le 1er février, les banques ont de nouveau accepté d’émettre des crédits sous certaines conditions. L’une d’elles est l’épargne résiduelle.
L’épargne résiduelle : la nouvelle clé pour déverrouiller un crédit
Les dossiers des demandeurs de crédit sont soumis à l’examen de la banque. Une bonne gestion de compte, un revenu stable et un apport personnel minimum de 10% sont aujourd’hui des pré-requis pour obtenir un crédit immobilier.
Mais depuis quelques semaines, les courtiers mettent en avant un nouveau critère pour les banques : l’épargne résiduelle restante après le financement du projet. Autrement dit, l’emprunteur doit disposer d’un montant supplémentaire en plus de son apport personnel.
Cette « épargne après projet » est un garde-fou pour les banquiers car ils s’assurent que l’emprunteur pourra faire face à des imprévus sans affecter les remboursements de crédits.
C’est un moyen de s’assurer que les emprunteurs peuvent faire face à l’augmentation des dépenses, notamment celles liées à l’énergie, dans un contexte d’augmentation général des coûts.
Ainsi, en plus de l’apport, l’emprunteur doit également être en mesure de démontrer des économies qui s’élèvent généralement à 20 ou 30 % du coût du projet, explique Maël Bernier.
Le responsable de la communication du courtier Meilleurtaux.com précise : “Aujourd’hui, ce sont précisément ces économies qui peuvent faire passer le dossier sous la barre des 3% ».
Dès lors, disposer d’une épargne après être devenu propriétaire sera la clé pour bénéficier de taux de crédit plus attractifs.
Ce nouveau critère peut s’expliquer facilement : les emprunteurs auront besoin d’un produit bancaire pour investir cette épargne, ce qui rapportera de l’argent à la banque.
Si toutes les banques ne rendent pas cela obligatoire, certains établissements de crédit ont commencé à rendre obligatoire une épargne équivalente à un an de mensualité en disponible en épargne de précaution. En plus de l’apport personnel.
L’apport personnel n’a jamais été aussi haut
L’apport personnel que les banques exigent pour obtenir des prêts hypothécaires continuent de monter en flèche. Selon les derniers chiffres du courtier Cafpi, nous sommes désormais en moyenne à plus de 60 000 € par prêt. Un record.
Les exigences bancaires sont de plus en plus strictes, en particulier pour les acheteurs d’une première maison. Pour eux, les apports individuels ont augmenté de près de 10 000 euros en un an et dépassent désormais les 60 000 euros.
C’est une moyenne. Car si dans les Hauts de France et dans le Grand Est nous avons une contribution moyenne d’environ 36 000 à 38 000 euros, en Île-de-France l’apport demandé est désormais à plus de 86 000 euros, soit près de 20 % du coût total.
Mais les apports progressent le plus rapidement dans la région du sud-est, qui comprend la majeure partie de la côte méditerranéenne. Celui-ci est passé de 60 000 € à 76 000 € en un an seulement.
