Vos mensualités sont trop élevées ? Voici comment réduire votre taux d’endettement

Pour améliorer votre niveau de vie, le meilleur moyen est de réduire vos dettes. Le taux d’endettement est également un indicateur central si vous voulez souscrire un prêt immobilier. La hausse des taux d’intérêt pénalise significativement le taux d’endettement, mais il est possible de l’optimiser en utilisant tous les leviers disponibles en 2023.

Pour connaître les leviers à votre disposition, nous mettons à votre disposition une simulation en ligne gratuite qui vous permettra de faire le point sur votre situation :

Les différents revenus pris en compte pour le calcul du taux d’endettement

Le taux d’endettement, ou « taux d’effort » en jargon financier, est un marqueur essentiel pour les banques, car il leur permet de vérifier que le ménage emprunteur sera en mesure de faire face à ses obligations de remboursement de prêt immobilier.

Pour ce qui est des revenus, sont pris en compte : le salaire mensuel net avant impôt et autres revenus similaires, les revenus locatifs et les revenus financiers. Il est communément admis que le taux d’endettement ne doit pas dépasser un tiers des revenus du ménage, mais en réalité, il est strictement régulé par le régulateur.

Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) interdit aux banques de prêter au-delà d’un taux d’endettement de 35% du revenu net avant impôt et charges fiscales incluses.

• Le HCSF accorde aux banques une marge de flexibilité jusqu’à 20% de leur production trimestrielle de prêts immobiliers, ce qui leur permet de s’écarter des règles de prêt.
• Dans cette flexibilité, 70% du financement est destiné aux résidences principales, avec au moins 30% étant des primo-accédants.

Si le taux d’endettement est là pour s’assurer que les ménages ne soient pas en difficulté suite à l’octroi d’un prêt, en 2023, il a fait l’objet de débat et de critique, car considéré comme un point bloquant tant dans la production de crédit que pour la bonne santé du marché immobilier.

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Comment obtenir le taux d’endettement le plus bas possible ?

Le taux moyen sur 20 ans se situe actuellement entre 3,50% et 4%. À condition d’acheter un bien neuf ou ancien avec un engagement de travaux de rénovation, vous pouvez réduire le taux de 10 à 30 points de base en négociant correctement (à conditions d’avoir un dossier qui le permet).

L’assurance emprunteur doit nécessairement être incluse dans le calcul du taux d’endettement. Or cette couverture essentielle pour sécuriser les sommes empruntées représente en moyenne un tiers du coût total d’un prêt immobilier, en faisant la deuxième dépense la plus importante après les intérêts.

Si vous empruntez 250 000 € sur 20 ans à un taux de 3,80%, couvert par une assurance bancaire à un taux de 0,38%, votre taux d’endettement est de 31,35%. Avec une assurance déléguée à un taux de 0,10%, le TAEG passe à 4,03% et le taux d’endettement à 30,19%. Vous avez également la possibilité de baisser votre taux d’endettement en vous appuyant sur la loi Lemoine de 2022, qui vous permet de le faire à tout moment et sans frais, sans attendre l’échéance.

L’option du rachat ou regroupement de crédits

Si vous avez déjà effectué des prêts, il existe différents cas de figure :

• Vous ne pouvez plus faire face à vos mensualités pour maintenir votre niveau de vie
• Vos mensualités sont trop importantes, elles vous empêchent de souscrire à un nouveau crédit

Dans ces deux cas, le rachat ou le regroupement de crédit pourrait être la solution pour faire baisser votre niveau d’endettement. Avant d’entamer des démarches, vous pouvez faire une simulation gratuite en ligne pour faire le point sur votre situation et savoir si ce dispositif pourrait être intéressant pour vous.

Les précautions à prendre avant une demande de crédit

Dans les mois précédant une demande de crédit, il est préférable d’être prudent quant à son taux d’endettement. Les prêts immobiliers ainsi que les mensualités liées à d’autres emprunts, abonnements internet et téléphone, assurances habitation ou encore pensions alimentaires sont pris en compte dans le calcul du taux d’endettement.

• Rembourser les autres emprunts : Il est préférable de rembourser par anticipation les emprunts existants afin de réduire son taux d’endettement, quitte à diminuer son apport personnel.
• Négocier son taux avec sa banque : Le crédit est relativement cher mais toutes les banques sont de retour sur le marché, il est donc possible de les mettre en concurrence.

Bien préparer son dossier avant de faire une demande de prêt immobilier est primordial. Autant que prendre en compte l’ensemble des critères influençant le taux d’endettement afin d’optimiser ses chances d’obtenir un financement avantageux pour son projet immobilier en 2023.