Immobilier : faut-il acheter dans le contexte actuelle ? Est-ce que ce sera mieux en 2023 ?

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taux interet augmente

Les crédits immobiliers se normalisent. Les taux d’intérêt moyens des crédits immobiliers continuent de grimper, selon les données de la Banque de France publiées vendredi. Parallèlement, l’octroi de nouveaux prêts ralentit.

Un problème de taux d’intérêt, d’usure et d’endettement

C’est une période difficile pour les candidats à l’achat immobilier. Le rythme d’augmentation des taux d’emprunt, qui avait commencé ces derniers mois, s’est encore accéléré en novembre, selon le courtier en prêts Cafpi, qui compare les conditions de 150 banques coopératives et assureurs, le taux accordé pour les durées les plus longues se situe entre 2,20 et 2,31%.

Les taux des crédits immobiliers continuent inévitablement d’augmenter. Le taux d’intérêt moyen des crédits immobiliers, hors frais et assurances, a augmenté de près de 10 points de base (0,10%) en octobre à 1,77% contre 1,68% en septembre, selon les chiffres publiés vendredi par la Banque de France.

Le mouvement ne montre également aucun signe de ralentissement en novembre. Après calcul, l’agence estime que le taux d’intérêt moyen a atteint 1,84% le mois dernier. Résultat, l’indicateur Banque de France est à son plus haut niveau depuis plus de six ans !

Ainsi le taux d’intérêt moyen passe de 1,82% à 2,10% (1,95% dans les meilleurs cas) pour une durée de 15 ans, de 1,95% à 2,20% sur 20 ans, et de 2,10% à 2,31% sur 25 ans. Pour un investisseur empruntant 200 000 € sur 20 ans, le coût total du crédit s’élèverait à 49 703 €, avec des remboursements mensuels de 1 040 €.

« Nous anticipons que la hausse des taux de crédit se poursuivra dans les mois qui viennent jusqu’à atteindre un niveau proche de 3,5 % à horizon avril – mai 2023 »

La hausse des taux d’intérêt n’est pas le seul facteur à l’origine des problèmes. Ajoutez à cela des taux d’usure qui ne permettent pas aux banques de prêter et un taux d’endettement maximum autorisé des ménages de 35 %, et le nombre de prêts acceptés chute.

L’étude a montré que, malgré une augmentation le 1er octobre, le taux de d’usure constitue un obstacle pour plus de six personnes sur 10 et les ratios d’endettement plus de trois dossiers sur 10 dix. Selon la présidente de la PAP, Corinne Jolly, les refus de crédits touchent désormais tous les professionnels, de tous les secteurs et de toutes les tranches d’âge.

Acheter tout de suite ou attendre ?

Par conséquent, pour ceux qui cherchent à acheter une résidence principale en 2022 et 2023, il peut être raisonnable de se poser des questions sur l’évolution future des taux d’intérêt et l’impact probable sur les prix de l’immobilier français.

En théorie, acheter sa résidence principale est plus favorable lorsque les prix sont bas et les taux d’intérêt élevés que lorsque l’inverse est vrai. En effet, les frais de notaire, les frais d’agence, et même les frais de garantie hypothécaire sont autant de frais proportionnels au prix d’achat (ou au capital emprunté pour ce dernier), et donc moins onéreux lorsque les prix sont bas.

Si les taux d’intérêt baissent par la suite, il est souvent possible de renégocier votre crédit pour profiter de conditions de remboursement plus avantageuses. En revanche, dans le cas contraire, il n’est pas possible de réduire le prix d’achat si les conditions du marché changent.

Cependant, pour acquérir une propriété, la priorité doit être non pas les conditions actuelles offertes par le marché (elles sont encore incontrôlables et imprévisibles), mais votre situation personnelle et votre capacité actuelle à emprunter de l’argent et ce dont vous disposez.

Après une année 2021 et un premier trimestre 2022 porteurs, le marché semble bien se maintenir depuis le début de l’été, notamment à Paris. Mais ce ralentissement ne se produit pas pour l’instant en Bretagne par exemple, où il n’y a pas grand-chose à vendre, mais les prix sur la côte ont augmenté de 30% en deux ans et restent élevés.

Au total, attendre que le prix baisse avant d’acheter peut être long, et ce n’est pas forcément le bon calcul. Seul l’avenir nous le dira. Concentrez-vous plutôt sur votre situation personnelle, vos capacités actuelles et vos objectifs à moyen et long terme.

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