Le logement étudiant est souvent le premier choix pour les investissements locatifs à petit budget. Cependant, les villes avec le plus grand potentiel ne sont pas nécessairement les plus rentables.
Les critères à prendre en compte
Acheter un logement étudiant est souvent le premier choix pour les investissements locatifs à petit budget. Cependant, il est préférable de choisir une grande ville avec une importante population étudiante pour sécuriser votre investissement.
Beanstock, une plateforme d’investissement locatif clé en main, a identifié 12 grandes villes étudiantes où de tels investissements sont attractifs sur la base de trois indicateurs : le nombre d’étudiants et leur proportion dans la population, la rentabilité nette et le budget minimum pour acheter un studio.
Le classement fait de Rouen la ville la plus accessible pour les petits montants avec des budgets à partir de 85 000 € seulement, et la ville étudiante la plus rentable, avec un taux de 4,5 %. Cette rentabilité est liée au fort taux d’étudiants à Rouen : 45 000 étudiants pour 110 000 habitants.
La deuxième plus grande ville recommandée par Beanstock est Marseille. « Même avec des prix en hausse et une demande croissante pour des offres de moins en moins nombreuses, Marseille offre toujours d’excellentes opportunités d’investissement », explique la plateforme. La très bonne rentabilité démontrée (4,5%) couplée à plus de 70 000 étudiants attirent les investisseurs. Côté budget, un studio meublé coûte en moyenne 100 000 euros.
En troisième position, on retrouve Lille. La capitale des Flandres est en effet très prisée des investisseurs. Selon un autre expert du secteur, la capitale des Flandres est certes prisée des investisseurs, mais elle est en partie victime de son propre succès, avec des prix en forte hausse. « Dans le vieux-Lille, les prix s’enflamment et peuvent parfois dépasser 6.000 euros du mètre carré, ce qui fait baisser la rentabilité. Mais certains quartiers de Lille sont en pleine mutation, avec notamment la sortie de terre du centre commercial Lillenium en 2020 avec une volonté de la commune de gentrifier certains quartiers », souligne Manuel Ravier, fondateur du site Investissement-locatif.com.
Selon MeilleursAgents, avec des prix de l’immobilier lillois en hausse de près de 40 % en 10 ans à 3 500 € en moyenne par mètre carré, la rentabilité de la ville a chuté, avec un rendement brut moyen de 5 % à 9 % (avant frais et taxes). Cependant, selon les quartiers, la ville a un fort potentiel. D’autre part, les investisseurs ne doivent pas oublier que la ville a mis en place un plafond des loyers depuis le 1er mars 2020.
Ces autres villes qui ont la cote
Avec 450 000 étudiants étudiant dans la capitale, Paris a le plus grand corps étudiant en France. Malgré le prix élevé du mètre carré, les petits studios parisiens peuvent couter autour de 140 000 euros et atteindre une rentabilité de 4 % justement parce que leur surface moyenne est inférieure à celle des studios de province.
Parmi les autres grandes villes étudiantes, citons Bordeaux (marge bénéficiaire de 4,25 % avec un budget moyen de 130 000 €), Rennes (marge bénéficiaire de 4,2 % avec un budget moyen de 105 000 €) ou Toulouse (marge bénéficiaire de 4,1 % avec un budget moyen de 125 000 €). Le rendement le plus faible de l’étude est Lyon (3,45%), une zone qui souffre plus que Paris des hausses de prix et de l’encadrement des loyers depuis le 1er novembre 2021. Le budget d’investissement est également élevé, au moins 140 000 euros, ce qui complique l’investissement locatif pour les étudiants dans la capitale gauloise.
« Il est encore temps d’investir dans des logements étudiants, qui seront commercialisés à partir de septembre pour la rentrée. Bien choisir son emplacement est crucial : votre bien doit pouvoir se louer et répondre à la demande locative. C’est pourquoi la ville choisie doit avoir une forte demande locative et un bon potentiel d’appréciation et même la possibilité d’autofinancement. Pour cela, il faudra louer un bien meublé pour maximiser la rentabilité », commente Alexandre Fitussi, co-fondateur de Beanstock.
