L’investissement immobilier est un domaine attractif qui suscite l’intérêt de nombreux particuliers en quête de diversification de leur patrimoine. Parmi les nombreuses options d’investissement, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) et le crowdfunding immobilier se distinguent par leurs caractéristiques et leurs performances. Dans cet article, nous allons comparer ces deux types d’investissement en termes de propriété, risque, performance, fiscalité, facilité d’investissement et liquidité.
Propriété : SCPI vs Crowdfunding immobilier
L’une des principales différences entre l’investissement en SCPI et le crowdfunding immobilier réside dans la nature de la propriété. Investir dans l’immobilier par crowdfunding nécessite de prêter de l’argent au porteur de projet, ce qui implique un risque légèrement supérieur, mais bien souvent le rendement peut être supérieur également.
En investissant dans une SCPI, vous devenez propriétaire d’une part d’un parc immobilier.
En revanche, lorsque vous investissez dans un projet de crowdfunding immobilier, vous êtes propriétaire d’une obligation ou d’une dette envers le porteur du projet. Dans le cadre du crowdfunding immobilier, le porteur de projet va réaliser un projet basé sur de l’immobilier, mais vous n’investissez pas directement dans l’immobilier.
Le crowdfunding est un excellent moyen de récolter des fonds. Les grands bailleurs de fonds classiques, tels que les business angels, généralement organisés autour d’associations ou de fonds d’investissement, sont encore relativement peu nombreux.
Cette démocratisation du financement permet de « donner le pouvoir au peuple » d’investir, et de cibler le plus grand nombre. Comme les investisseurs choisissent les projets qui lui plaisent (comme pour les autres modes de financement), il reste impliqué.
Risque et performance : un équilibre à trouver
En ce qui concerne le risque et la performance, le crowdfunding immobilier présente généralement une performance légèrement supérieure aux SCPI. Les projets de crowdfunding immobilier offrent souvent un rendement compris entre 9 et 11%, tandis que les SCPI affichent des performances se situant entre 4 et 7%.
Cependant, il est crucial de garder à l’esprit que le risque associé au crowdfunding immobilier est également plus élevé. En effet, vous investissez dans le porteur de projet et non pas directement dans l’immobilier, ce qui peut entraîner des conséquences en cas de défaillance du porteur de projet.
Fiscalité : des traitements différents
Nous allons voir dans cette partie que la fiscalité qui s’applique à ces deux formes d’investissements est complètement différente.
SCPI : différents revenus, différents régimes
Les SCPI peuvent générer deux types de revenus : des revenus locatifs provenant de la location de biens non meublés et des revenus financiers provenant de placements de capitaux à court terme en attente d’investissement, de dividendes versés par les OPCI ou de placements de trésorerie dans lesquels ils sont investis.
Lorsque la SCPI cède des biens (biens immobiliers ou financiers) ou que l’un de ses associés cède ses parts, les bénéfices de cession (plus-values) sont également imposés. Les impôts liés aux SCPI dépendent des revenus, qu’il s’agisse de revenus fonciers, de revenus financiers ou de revenus liés à des plus-values de revente.
Crowdfunding : une fiscalité beaucoup plus simple
De son côté, la fiscalité du financement participatif (crowdfunding) est plus simple à comprendre. Le prélèvement forfaitaire unique (PFU) est un impôt bien connu qui s’applique à une partie substantielle des revenus mobiliers (intérêts, dividendes, etc.).
Dans le cadre du financement participatif régulé en France, cette taxe est prélevée par la plateforme directement à la source. Vous percevez des intérêts nets d’impôts. L’impôt est de 30% sur le revenu.
Quel type d’investissement est le plus simple à réaliser ?
L’investissement dans une SCPI présente l’avantage de la simplicité. En effet, vous investissez dans un parc immobilier déjà diversifié, ce qui vous permet de placer facilement des sommes importantes sans avoir à passer beaucoup de temps à analyser les projets individuels.
À l’inverse, si vous souhaitez investir des montants conséquents dans le crowdfunding immobilier, vous devrez consacrer plus de temps à l’analyse de chaque projet. Ceci est nécessaire pour garantir une bonne diversification de votre portefeuille et minimiser les risques liés à ce type d’investissement. Il n’est pas rare que l’analyse et la sélection des projets prennent plusieurs semaines de travail.
Avec le crowdfunding, il n’y a pas d’intermédiaires entre les investisseurs et les porteurs de projet, à l’exception bien sûr des sites de crowdfunding. Cela constitue un véritable test du marché, car souvent les clients seront les premiers financiers.
Grâce à l’intense interaction avec les internautes, les retours de ces derniers permettent de recueillir des informations de base sur leurs objets d’intérêt : cela constitue une bonne étude de marché pour des projets en cours ou à venir. Si le projet est réussi, la visibilité du chef de projet augmente et sa notoriété également.
La croissance peut être accélérée et aller au-delà de la simple récolte d’une certaine quantité. Enfin, les paiements des internautes sont généralement sécurisés.
Liquidité: un enjeu important
En matière de liquidité, le crowdfunding immobilier présente un inconvénient majeur : le remboursement de votre mise initiale n’interviendra généralement qu’au terme du projet, soit après 18 à 24 mois. Pendant cette période, vous ne pourrez pas récupérer votre mise initiale.
En revanche, la liquidité des parts de SCPI n’est pas garantie, mais en cas de besoin, vous pourrez les revendre quand vous le souhaitez à condition de trouver un acheteur. Cette flexibilité est un atout non négligeable, surtout en cas de coup dur ou de besoin de liquidités.
Quel type d’investissement choisir ?
En somme, l’investissement en SCPI et le crowdfunding immobilier présentent chacun des avantages et des inconvénients. Le choix entre ces deux options dépendra de votre profil d’investisseur, de vos objectifs et de votre tolérance au risque.
Il est essentiel de bien se renseigner sur les spécificités de chaque type d’investissement et de prendre en compte les aspects tels que la propriété, le risque, la performance, la fiscalité, la facilité d’investissement et la liquidité avant de prendre une décision éclairée.
Enfin, n’oubliez pas que diversifier son portefeuille d’investissements est toujours une bonne stratégie. Ainsi, il peut être intéressant de combiner des placements en SCPI et en crowdfunding immobilier pour bénéficier des avantages de chacun et répartir les risques.
