Attention à l’investissement immobilier, car les prix des logements anciens devraient baisser en moyenne d’au moins 15% d’ici un an, les prix baissent déjà dans certaines grandes villes, notamment à Paris. Selon Marc Touati, une bulle immobilière ne résistera pas à la hausse des taux d’intérêt.
Le prix des biens freinent sa flambée
Cela a été une vague de froid sévère pour le marché du logement, qui a en effet calé au premier trimestre 2022. Chez Orpi, les ventes ont baissé de 17% par rapport à la même période l’an dernier. Ce ralentissement n’est que récent, car les deux premiers mois de l’année ont été assez actifs, certains établissements qualifiant même janvier et février de meilleurs mois de leur histoire.
Mais fin février, la guerre en Ukraine a eu un impact direct sur la propension à acheter. Ajoutez à cela des prix élevés et une période pré-électorale traditionnellement calme. Bref, le bel environnement incite les Français à se calmer avec leurs projets immobiliers…
En effet, les statistiques d’Orpi, Seloger ou MeilleursAgents confirment trois grandes tendances. Premièrement, le prix des maisons anciennes ne flambe plus. Après un taux de croissance annuel de 7,1% au quatrième trimestre 2021, selon les notaires, au niveau national, la variation annuelle des prix est tombée à +0,2%, selon SeLoger.
Cependant, certaines villes ont continué leur hausse de prix incroyables. Les chiffres d’Orpi sont vertigineux : cinq villes où les prix ont encore augmenté de plus de 20 % en un an : Vannes (+26 %), Toulon (+23 %), Nantes (+22 %), Montpellier (+22 %) +21 % ) et Perpignan (+20%).
Deuxième tendance de fond : dans certaines grandes villes où les prix ont explosé ces dernières années, les prix ont commencé à baisser, notamment à Paris. Les prix de l’immobilier y ont même chuté pendant sept mois consécutifs, selon MeilleursAgents. En moyenne, le prix du mètre carré à Paris est passé de près de 11 000 euros l’été dernier à un peu plus de 10 000 euros aujourd’hui.
Hausse des taux, baisse de la demande, baisse des prix
Troisièmement, et plus sérieusement, les ventes de maisons existantes s’effondrent. Selon Orpi, le T1 2022 faisait état de -17% sur un an, marquant un retour aux niveaux de 2018. Les ventes ont chuté de 9 % en février et étaient inférieures de 22 % à la moyenne à long terme, selon Seloger. Cet effondrement s’explique à la fois par la faiblesse des biens à vendre et par la baisse de la demande effective.
Car si la demande sous-jacente reste manifestement forte, la solvabilité effective et la demande crédible continuent de baisser compte tenu de la flambée des prix ces dernières années. Et si, jusqu’à récemment, l’écart grandissant entre la hausse des prix et la faiblesse des revenus des ménages pouvait être compensé par des taux d’intérêt artificiellement bas, ce n’est plus le cas.
En effet, compte tenu de la poussée passée et future de l’inflation, de l’explosion de la dette publique et de l’arrêt progressif de la « planche à billets » de la BCE, les taux d’intérêt sur la dette publique française ont naturellement augmenté. Le taux d’intérêt moyen d’un prêt personnel immobilier (hors assurance) était de 2,1 % en 2015, contre environ 1,1 % en février 2022.
En d’autres termes, les taux d’intérêts vont augmenter rapidement, non seulement pour répercuter la hausse récente des taux obligataires, mais aussi lorsque les banques commenceront à resserrer sévèrement les conditions de crédit.
Pire encore, compte tenu de la hausse imminente de l’inflation, les taux des obligations d’État continueront de se resserrer et les taux hypothécaires suivront. Selon nos estimations, le taux d’intérêt à 10 ans des obligations d’État françaises pourrait avoisiner les 2,5 % d’ici l’été, ce qui pousserait le taux moyen des crédits immobiliers vers 3,5 %.
Mais si les taux d’intérêt augmentent, l’écart entre les prix des logements et les revenus des ménages devient de plus en plus insoutenable, ce qui entraîne inévitablement une baisse de la demande de logements et des prix des logements.
