Tout savoir sur la mainlevée hypothécaire

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Mainlevée hypothécaire - ©Geralt, CC0 Creative Commons

L’hypothèque est un moyen efficace pour sécuriser les transactions immobilières. À défaut de paiement de la dette, le créancier est en droit d’ordonner la saisie d’un bien hypothéqué. L’hypothèque représente alors une garantie ou une caution contre un prêt.

Qu’est-ce que la levée d’hypothèque ?

La concrétisation d’un contrat de prêt immobilier avec une garantie hypothécaire doit être suivie de l’établissement d’un acte notarié authentique enregistré au service de publicité foncière. Cet acte authentique renferme toutes les informations notables relatives à un contrat d’hypothèque et précise le pouvoir de saisie du bien hypothéqué en cas de crédit non apuré à temps. Par ailleurs, lorsque le débiteur décide de s’acquitter de la totalité de sa dette avant échéance, il peut demander une main levée hypothécaire sur le bien cautionné.

La mainlevée hypothécaire ou levée d’hypothèque consiste alors à supprimer l’hypothèque relative à une transaction immobilière inscrite dans le registre des hypothèques avant expiration de la date de fin stipulée dans le contrat. La levée hypothécaire peut avoir lieu dans les cas suivants :

  • Acquittement des dettes avant échéance,
  • Rachat du crédit par une tierce personne,
  • Revente du bien avant échéance.

Fonctionnement de la mainlevée hypothécaire

Dans la règle générale de la finance, une hypothèque est automatiquement levée lorsque le débiteur parvient à s’acquitter de la totalité de sa dette à échéance. La levée d’hypothèque dure assez longtemps telle que le crédit immobilier. A cet effet, l’acte juridique enregistré au moment de la signature du contrat est nécessairement supprimé au service de publicité foncière, mais il y est tout de même archivé un an après sa suppression officielle.

Contrairement à ce que l’on puisse penser, il est possible de se démunir des mésaventures pouvant survenir lorsqu’on décide d’hypothéquer un patrimoine immobilier quelconque : maison, terrain, immeuble, etc. En effet, céder le crédit immobilier à une autre institution financière, reporter l’échéance de paiement, ajuster l’échéancier et regrouper des dettes sont des modalités envisageables.

Cependant, dans le cas où le bien hypothéqué va être racheté par une autre institution bancaire, il est crucial de demander une levée d’hypothèque puisque cette dernière doit saisir une nouvelle garantie d’hypothèque. Mais lorsque le nouveau créancier décide de prendre un autre type de garantie comme la caution de crédit logement, il n’est pas nécessaire de demander la mainlevée hypothécaire de la première hypothèque.

S’assurer de l’effectivité d’une mainlevée hypothécaire

Lorsque le débiteur parvient à rembourser la totalité de sa dette à un créancier, que ce soit à terme ou avant échéance, il appartient au prêteur de justifier l’apurement. A ce titre, comme l’hypothèque, la mainlevée doit être enregistrée formellement au bureau des hypothèques puisque tous deux sont des actes notariés. La mainlevée justifie en fait le remboursement total de la dette et elle doit aussi être établie par un notaire.

L’inscription et l’archivage des mainlevées d’hypothèque doivent être réalisés au niveau du bureau des hypothèques de la circonscription d’appartenance du bien hypothéqué. Par conséquent, afin de s’assurer de l’effectivité d’une levée d’hypothèque, il est nécessaire de se rendre au bureau des hypothèques.

Frais de mainlevée d’hypothèque de bien

Effectivement, une demande de levée d’hypothèque peut être anticipée à condition de s’être acquitté des frais de mainlevée d’hypothèque. Lorsque le débiteur décide de s’acquitter de ses créances avant le terme de remboursement initial, des frais de mainlevée d’hypothèque lui sont alors prélevés en conséquence. C’est ce que le Code civil français a prévu quant aux lois régissant les hypothèques. Il est alors plus judicieux d’estimer ces frais avant la levée hypothécaire.

Les frais de mainlevée hypothécaire notamment sont composés de divers frais administratifs, fiscaux et de prestation de service. Avec les émoluments du notaire, taxe sur la valeur ajoutée comprise, il s’ajoute les droits d’enregistrement, les frais administratifs et enfin la contribution de sécurité immobilière ou salaire du conservateur des hypothèques. Ces frais équivalent en moyenne à 0,75% de la totalité du crédit.

Les formes de levée d’hypothèque d’un bien

Une mainlevée hypothécaire est établie lorsque le créditeur et le débiteur consentent un commun accord quant à l’effectivité du remboursement total du prêt moyennant une attestation juridique. Toutefois, il arrive que des emprunteurs saisissent les tribunaux judiciaires de proximité pour demander une décision judiciaire puisque dans certains cas des établissements créanciers s’objectent à rendre le bien en fin de contrat.

Dans le premier cas, on parle de mainlevée d’hypothèque amiable. Ce type de mainlevée résulte d’un consentement bipartite. Suite à un commun accord entre les deux parties, un notaire rédige un acte juridique mentionnant les formalités prévues par la loi. Par la suite, l’emprunteur se sert de la mainlevée pour libérer le bien hypothéqué. Mais dans le second cas, on parle de mainlevée d’hypothèque judiciaire.

Mesures à prendre face aux emprunteurs douteux

Même si un contrat d’hypothèque ait été signé par les deux parties, les prêteurs peuvent toujours douter de la solvabilité des emprunteurs. De ce fait, le créancier a parfaitement le droit de demander l’inscription d’une hypothèque judiciaire conservatoire sur l’un des patrimoines mobiliers ou immobiliers du débiteur, si le débiteur en dispose. Cela constitue une autre garantie provisoire ou définitive pour le prêteur si l’emprunteur est réellement insolvable au fil du temps. Dans les éventualités, le bien faisant l’objet hypothèque judiciaire conservatoire sera saisie par voie d’huissier et vendu en contrepartie.

Toutefois, toute demande d’inscription d’hypothèque judiciaire conservatoire fera l’objet d’un rejet à défaut de pièces justificatives : contrat formalisé, relevés bancaires, tous autres documents prouvant les dangers encourus par le créancier, etc.

Si les motifs de la requête sont bien fondés et validés par le juge du tribunal judiciaire, une autorisation par ordonnance sera remise au requérant pour l’exécution de l’inscription d’une hypothèque judiciaire conservatoire auprès du service de publicité foncière. Même si cette inscription n’est que provisoire, sa validité peut durer jusqu’à 3 ans. L’organisme prêteur se doit alors d’informer l’emprunteur par voie d’huissier de cette inscription provisoire dans les huit jours suivant la délivrance de l’ordonnance par le juge, le cas échéant.

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