Le nu-propriétaire du logement n’a pas le droit d’aviser le locataire, car il n’a pas le droit d’utiliser le logement. Il n’a pas non plus le pouvoir de signer des baux avec des locataires, a déclaré la Cour suprême dans sa décision du 26 janvier.
La cour de cassation a rendu son verdict
La Cour suprême d’appel rappelle les pouvoirs du nu-propriétaire et de l’usufruit en cas de démembrement de la propriété. Seul le droit d’usage permet de signer des baux, générer des revenus et donner congé aux locataires. Ainsi, le tribunal interdit au propriétaire d’un logement vide de se prévaloir de la possibilité d’aviser le locataire de reprendre le logement pour lui-même ou pour un proche. Les difficultés étaient liées à la donation d’un père à son fils.
Afin de réduire les droits de mutation, le père transfère la propriété de l’appartement au fils et conserve le droit de l’utiliser, l’usufruit. Le fils a alors signé un bail avec le locataire auquel il demande maintenant de quitter le logement. La Cour suprême a expliqué que cette exigence était impossible. Car dans le démembrement de la propriété, le nu-propriétaire a la propriété stricte plutôt que le droit d’usage. Il n’a pas le droit de jouir de la propriété ou d’en tirer un revenu.
L’usufruitier conserve le droit d’usage et donc le droit au bail. C’est l’usufruitier qui perçoit les revenus et paie divers impôts. Par conséquent, les nus-propriétaires ne peuvent pas demander aux locataires de partir. La loi de 1989 sur les relations entre locataire et bailleur stipule que le « bailleur » peut notifier au preneur afin de reprendre le logement pour lui-même ou un proche, mais le bailleur ne peut être qu’usufruitier, a conclu le juge.
Les intérêts de l’investissement en nu-propriété
Acheter un bien en nu-propriété permet d’investir dans l’immobilier à moindre coût. Il s’agit d’acquérir un bien en démembrement et de ne payer qu’une fraction de sa valeur réelle. L’usage d’un bien se décompose en deux droits bien précis : la nue-propriété, qui permet d’aliéner, de vendre ou de transférer le bien en cas de succession, et le droit d’usage, qui donne à l’individu le droit d’en disposer comme il l’entend. Si l’usufruitier décide de louer le bien, il pourra percevoir les revenus générés par la location. Démembrer un bien immobilier est un excellent moyen de se constituer un patrimoine immobilier en réduisant drastiquement l’investissement financier initial.
Le principe de la nue-propriété repose sur l’idée de la scinder en deux parties distinctes : la nue-propriété et le droit d’usage. Les propriétaires nus peuvent obtenir une remise substantielle sur l’achat de la propriété. À l’issue du démembrement, le nu propriétaire reprend la pleine propriété de la demeure. En moyenne, l’acheteur paiera environ 60% du montant de la propriété. Il est propriétaire des murs et l’usufruitier peut disposer du bien comme il l’entend pendant une période déterminée à l’avance, généralement de 15 à 20 ans.
Tous les biens immobiliers sont concernés par ce système. Vous pouvez acheter des immeubles, des appartements, des maisons, des terrains ou des garages. Quelle que soit la nature du bien, le principe est le même. Tout le monde peut investir dans des propriétés subdivisées. Il existe cependant plusieurs profils types :
- Investisseurs cherchant à se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût puis à le transmettre à ses héritiers
- Les investisseurs qui souhaitent profiter des avantages fiscaux offerts par le système
- Les investisseurs préparant leur retraite qui pourront profiter pleinement de leur bien à la fin du démembrement
