Vendre un bien immobilier dans les Yvelines

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Bien vendre un bien immobilier dans les Yvelines - ©Justinedgecreative, CC0 Creative Commons

Le département des Yvelines

Les Yvelines se trouvent au sud-ouest de Paris, dans la région Île-de-France. Neuvième région la plus peuplée de France, il englobe 260 communes pour plus de 1,35 million d’habitants. Idéalement situé à proximité de la capitale et de nombreux bassins d’emplois, et intégrant les deux parcs naturels régionaux de la Haute Vallée de Chevreuse et du Vexin, ainsi que de superbes bois et forêts, il permet de concilier modes de vie urbain et provincial. Les principales villes sont Versailles, qui en est la préfecture, les sous-préfectures Mantes-la-Jolie, Saint-Germain-en-Laye et Rambouillet, suivies par la Ville nouvelle de Saint-Quentin-en-Yvelines.

La plupart de ses communes offrent une réelle qualité de vie par une multitude de parcs, jardins et étendues d’eau, ce qui leur permet d’entrer dans le palmarès des trente villes françaises de plus de 20 000 habitants qui offrent la meilleure qualité de vie.
Ces atouts en faisant un lieu plébiscité pour les achats immobiliers, il connaît un marché de l’immobilier très dynamique, avec un prix du mètre carré supérieur à la moyenne nationale, tant pour les maisons (3 279 euros le mètre carré dans les Yvelines contre 2 106 en moyenne nationale) que pour les appartements (3 805 euros le mètre carré dans le département contre 3 639). Pour 22 % des acquéreurs, l’investissement locatif dans cette région appelée à faire partie du Grand Paris représente aussi la possibilité de se fabriquer un patrimoine qui sera une source de revenus pour l’avenir.

Valoriser son bien immobilier lors d’une vente

Pour vendre rapidement et à un prix correct son bien immobilier, que ce soit un appartement simple ou en duplex, ou encore une maison, il est nécessaire de mettre en valeur ses atouts, et de permettre à l’acheteur potentiel de s’y projeter. Dans le département des Yvelines, les appartements et les duplex sont généralement proposés dans des immeubles de bon standing, neufs ou récemment rénovés, implantés en centre urbain, et les maisons, assez récentes, se situent souvent dans les zones pavillonnaires en périphérie.

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Valoriser son bien immobilier – ©Jarmoluk, CC0 Creative Commons

L’appartement présente des avantages non négligeables, le premier étant l’emplacement : majoritairement implantés dans les zones urbaines, ils bénéficient des infrastructures de transports (RER, bus, taxis) et d’une grande proximité avec les écoles, les commerces, et les centres culturels, sportifs ou de loisirs. Les nombreuses déclinaisons de surface d’habitation, du studio au logement pouvant abriter cinq chambres, permettent de s’adapter aux différentes structures familiales.  En outre, les superficies sont souvent prolongées par une terrasse ou un balcon, et augmentées par une cave et un ou plusieurs emplacements de parking.

Le duplex présente les mêmes avantages que l’appartement, avec une configuration très prisée par les jeunes couples. Construit sur deux niveaux non cloisonnés et reliés par un escalier intérieur, et généralement situé dans des immeubles collectifs, il offre des volumes spacieux et un apport lumineux plus important, qui permettent de se sentir plus dans une maison que dans un simple appartement. En outre, la configuration d’un duplex atténue souvent les nuisances sonores générées par les voisins des étages inférieurs ou supérieurs, ainsi que celles de la rue. Les grands atouts d’un duplex sont de permettre d’être au cœur de la vie urbaine et de la sphère sociale, tout en préservant le calme et l’intimité de la sphère familiale.
Ces deux configurations présentent aussi l’avantage d’une sécurité accrue, puisque la présence d’un voisinage de palier se montre dissuasive pour d’éventuels cambrioleurs.

La maison, majoritairement plébiscitée par les familles reste le lieu de vie préféré pour 80 % des Français. L’emplacement des villas en périphérie des villes permet d’allier la tranquillité de la campagne en restant à proximité des écoles, des commerces, et des centres culturels, sportifs ou de loisirs.

La maison offre généralement des volumes plus spacieux qui permettent de bénéficier d’une plus grande surface habitable qu’un appartement et d’un nombre de chambres adapté à la composition de la famille, surface pouvant encore être augmentée par des dépendances :

  • cave
  • grenier
  • garage
  • ou appentis.

La maison préserve le calme et l’intimité de la sphère familiale, avec moins de promiscuité et de nuisances sonores qu’en appartement. En outre, souvent prolongée par un jardin, elle permet de passer du temps en extérieur et de nouer des relations de voisinage cordiales.

Comment fixer le prix de son bien immobilier dans les Yvelines ?

prix immobilier
Comment fixer son prix immobilier ? – ©Free-Photos, CC0 Creative Commons

Face à l’ampleur de la demande, le nombre de biens à la vente s’est réduit, et avec une demande toujours croissante et supérieure à l’offre, le prix moyen au mètre carré du parc immobilier des Yvelines a connu une hausse de 2,7 % en 2019. Les biens de cinq pièces tiennent le haut du palmarès avec plus de 35 % des demandes.

Cela a impacté le prix d’acquisition moyen d’un appartement, qui a grimpé à 237 403 euros en 2019, soit une hausse de 5,3 % sur l’année, avec une superficie moyenne de plus de 62 mètres carrés. Toutefois, en ce qui concerne les maisons, la superficie moyenne est descendue à 114 mètres carrés (contre 123 en 2018), ce qui a ramené le prix d’acquisition moyen à 377 220 euros en 2019, soit une baisse de 4,4 %.

Certains quartiers ou villes sont toutefois plus recherchés, ce qui peut engendrer des différences de prix assez fortes, et ce dans la même périphérie. Par exemple, un duplex de quatre pièces de 50 mètres carrés se vendra à 285 000 euros à Bois-d’Arcy et 771 000 à Versailles.

À Guyancourt, le prix d’un appartement de 80 mètres carrés se situe entre 250 000 et 350 000 euros, tandis qu’à Versailles, il se situera entre 500 000 à 600 000 euros. Et une maison de 100 mètres carrés pourra être proposée entre 500 000 et 600 000 euros à Montigny-le-Bretonneux, et entre 900 000 à 1 million d’euros à Versailles.

Quelles sont les démarches pour vendre son bien immobilier ?

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Les différentes étapes pour vendre son bien immobilier – ©Kaboompics, CC0 Creative Commons

Étape 1 : la préparation du logement

La préparation du logement est primordiale. L’appartement doit être clair et dégagé pour permettre au futur acquéreur de bien percevoir les surfaces et les volumes, et de s’y projeter.

Étape 2 : le dossier de vente

Lors de la signature du compromis de vente, il est obligatoire de fournir les documents relatifs aux diagnostics techniques et à la copropriété (DDT). Tout document manquant fait que le délai de rétractation de 10 jours ne peut être purgé, et présente donc un risque que l’acheteur finisse par renoncer à son achat.

Étape 3 : déterminer la valeur du bien

Plusieurs critères doivent être pris en compte, les principaux étant la superficie, l’ancienneté, l’emplacement et l’accessibilité. Il est recommandé de s’appuyer sur les prix affichés dans le proche voisinage. Une fourchette entre deux estimations, établies par des organismes différents, permet de définir un prix de vente au plus près de la valeur du logement. Surévaluer son bien le rendra moins attractif et freinera la vente. Or, pendant ce temps, les charges [taxes, assurances, frais de copropriété…] courent toujours.

Les professionnels du secteur savent estimer rapidement le potentiel d’un bien immobilier.

Étape 4 : la mise en vente

L’annonce de mise en vente doit être attractive et comporter les premières descriptions, intérieure [superficie, nombre de pièces] et extérieure [terrasse, jardin, piscine]. Les photographies doivent être nettes, bien cadrées et lumineuses. Pour ce faire, il faut privilégier la lumière naturelle en prenant les clichés aux heures les plus ensoleillées.

S’adresser aux agences immobilières locales permet d’assurer une diffusion efficace et ciblée de l’annonce, car les agences locales sont les premières consultées par les personnes désirant s’installer dans un secteur. En outre, que ce soit pour la rédaction de l’annonce et la mise en avant des points forts du logement, ou pour les prises de vue, l’agent immobilier a le verbe et l’œil exercés pour présenter le bien sous son plus bel angle.

Étape 5 : le compromis de vente

Le compromis de vente peut être signé en présence d’un notaire commun pour les deux parties. Toutefois, les frais ne seront pas majorés si chacun décide de garder son propre notaire. Ce document est nécessaire pour finaliser la demande de prêt. Lors de la signature, l’acquéreur verse un dépôt de garantie d’un montant de 5 à 10 % du prix de vente au notaire. Depuis 2015, ce versement ne peut être effectué que par virement bancaire. Les chèques, même de banque, ne sont plus acceptés. Cette signature engage l’acquéreur juridiquement, mais des conditions suspensives le protègent en cas, par exemple, de refus du prêt par l’organisme de crédit.

Étape 6 : les visites

La franchise est de mise, et il s’agit de mettre en avant les atouts [espace facilement aménageable, accessibilité, jardin ou terrasse sans vis-à-vis, chambre parentale, dressing, etc.], sans, toutefois, masquer les défauts, car cela aurait comme conséquence de perdre la confiance de l’acquéreur, voire de casser la vente. En outre, tout vice caché peut entraîner des poursuites.

Présenter des devis donnant à l’acquéreur une juste estimation des frais qu’il aura à engager après l’achat le rassurera, lui permettra d’adapter sa demande de crédit, et sera une base claire pour les négociations.

Il peut s’avérer utile de préparer un court questionnaire pour s’assurer de la réelle motivation des visiteurs [raison du déménagement, démarches entreprises auprès des banques, etc.].

La connaissance de l’état du marché immobilier, la qualité de l’annonce et la disponibilité requise pour les visites sont autant de critères justifiant de s’orienter vers un agent immobilier.

Étape 7 : le compromis de vente

Lorsque l’acquéreur potentiel fait une offre d’achat, un accord donné par le vendeur par écrit à valeur d’avant-contrat et doit comporter la garantie contre les vices cachés, l’obligation de délivrance du bien, la garantie de conformité, ainsi que la garantie contre l’éviction. Si le vendeur fait une contre-proposition et que l’acquéreur l’accepte également par écrit, la vente est réputée comme conclue, et peut donner lieu à des dommages et intérêts si elle ne se réalise finalement pas.

Par la signature de la promesse de vente, le vendeur s’engage à réserver le bien à un prix et un délai fixé par les deux parties. En contrepartie, l’acheteur verse une indemnité d’immobilisation au notaire ou à l’agent immobilier d’un montant de 10 % du prix de vente, montant qui sera déduit du prix lors de la signature définitive.

Le compromis de vente peut être signé en présence d’un notaire commun pour les deux parties, toutefois, les frais ne seront pas majorés si chacun décide de garder son propre notaire. Lors de la signature, l’acquéreur verse un dépôt de garantie d’un montant de 5 à 10 % du prix de vente au notaire. Cette signature engage les deux parties juridiquement : en cas d’annulation par le vendeur, l’indemnité est restituée à l’acquéreur, et des indemnités de dommage et intérêt peuvent être réclamées par ce dernier, mais en cas de retrait de l’acquéreur ou d’option non levée dans les délais impartis, l’indemnité reste acquise au vendeur, sauf en cas de clause suspensive.

Étape 8 : la signature

La signature de l’acte authentique devant notaire intervient dans un délai moyen de trois mois après la signature du compromis de vente. Le notaire finalise alors la vente : il rédige l’acte définitif de vente, accuse réception du solde du paiement, et vérifie la validité du contrat pour les deux parties et la conformité des documents annexés. À compter de la signature, l’acquéreur devient propriétaire du bien et le vendeur ne peut plus occuper les lieux. Le notaire peut alors procéder à l’enregistrement de la vente. Chaque partie repart avec une copie authentique de l’acte.

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