Achat d’une maison en viager : comment ça se passe ?

Investir dans l’immobilier est un choix judicieux pour assurer sa sécurité financière et préparer sa retraite. Parmi les différentes options, l’achat d’une maison en viager présente des avantages non négligeables, bien que pouvant susciter certaines interrogations. Dans cet article, nous vous éclairons sur le fonctionnement de cette transaction particulière et répondons à vos questions.

C’est quoi, exactement, un achat immobilier en viager ?

L’achat en viager, également connu sous le nom de vente en viager, est une transaction immobilière où un particulier (le vendeur ou crédirentier) vend son bien à un autre particulier (l’acquéreur ou débirentier) en échange d’un bouquet (un capital versé à la signature) et d’une rente versée périodiquement jusqu’au décès du crédirentier.

L’avantage principal de ce type d’achat réside dans la possibilité pour l’acquéreur de réaliser un investissement sans avoir à emprunter auprès d’un établissement financier. Quant au vendeur, il peut ainsi profiter d’une rente régulière tout en continuant à vivre dans les lieux selon les modalités du contrat de vente.

Les différentes formes de viager

Il existe différentes façons d’investir en viager, vous pouvez en savoir plus sur Skarlett, mais dans un premier temps, voici les principaux types de viager.

Viager libre

Dans le cas d’un viager libre, le vendeur quitte définitivement le logement dès la signature de l’acte de vente, autorisant ainsi l’acquéreur à disposer librement du bien et éventuellement le louer.

Viager occupé

Pour un viager occupé, le vendeur continue d’occuper le bien jusqu’à son décès. L’acquéreur ne peut donc pas s’installer dans les lieux ou les louer tant que le crédirentier est en vie. Cette option est souvent choisie par les personnes âgées souhaitant disposer d’un revenu complémentaire tout en conservant leur domicile.

Le déroulement d’une transaction immobilière en viager

1. Evaluation du bien : pour déterminer la valeur du bien immobilier, il est nécessaire de procéder à une estimation par un professionnel tel qu’un notaire ou un agent immobilier spécialisé.
2. Négociation des modalités de paiement : le bouquet et la rente doivent être fixés selon les besoins du crédirentier et les possibilités financières du débirentier.
3. Rédaction et signature de l’acte de vente : l’acte doit préciser les conditions générales de la vente et les obligations respectives des parties (montant du bouquet, montant et périodicité de la rente, etc.). Il est conseillé de faire appel à un notaire pour sécuriser la transaction.

Les avantages et inconvénients de l’achat en viager

L’achat en viager peut être une solution avantageuse tant pour le vendeur que pour l’acheteur. Cependant, il est important de bien peser les éventuels inconvénients avant de se lancer dans ce type de transaction.

Avantages

• Pour l’acquéreur : possibilité d’investir sans recourir à un emprunt bancaire et souvent à un prix inférieur au marché immobilier traditionnel ; déduction fiscale sur le revenu imposable correspondant à la part de rente versée.
• Pour le vendeur : perception d’un capital initial (le bouquet) et garantie d’un revenu régulier et sécurisé jusqu’à son décès ; possibilité de continuer à occuper le logement ; exonération d’impôt sur les plus-values immobilières lors de la cession du bien.

Inconvénients

• Pour l’acquéreur : impossibilité de connaître la durée exacte des versements de rente, puisqu’elle dépend de la longévité du crédirentier ; obligation de payer la rente même en cas de mésentente avec le vendeur ou si celui-ci quitte le domicile.
• Pour le vendeur : risques liés à la solvabilité de l’acheteur (incapacité de paiement en cas de difficultés financières) ; choix réduit quant aux acheteurs potentiels en raison des contraintes spécifiques du viager.

Vendre un bien en viager à un proche : est-ce possible ?

Il n’est pas interdit de vendre son bien immobilier en viager à un membre de sa famille ou un ami. Cependant, certaines précautions doivent être prises pour éviter tout risque de requalification fiscale. En effet, si l’administration fiscale considère que la transaction s’apparente à une donation déguisée, elle peut exiger le paiement des droits correspondants.

Pour éviter cela, la vente en viager doit respecter les règles applicables en matière de prix et de rente, ainsi qu’être réalisée dans des conditions normales de marché. Un notaire pourra guider les parties et assurer la validité du contrat.

Transmission du bien en cas de décès du crédirentier

Lorsque le crédirentier décède, il y a transmission automatique du bien au débirentier, sans frais supplémentaire ni formalités particulières. Les héritiers du vendeur ne peuvent donc revendiquer aucune contrepartie financière en échange de leur renonciation à recouvrer le bien. Toutefois, en cas de non-paiement de la rente par l’acheteur, les héritiers peuvent demander à récupérer la propriété du logement.

L’achat d’une maison en viager constitue donc une alternative intéressante aux transactions immobilières classiques, permettant d’investir sans emprunter et offrant une certaine sécurité financière pour le vendeur. Bien sûr, une telle opération comporte des spécificités qui requièrent une bonne compréhension du fonctionnement et des risques potentiels. Il est donc primordial de se renseigner et d’être accompagné par un professionnel pour réussir cette démarche.