Les locataires qui reçoivent un avis de vente de leur propriétaire et décident d’exercer leur droit de préemption ne doivent aucun frais à aucun intermédiaire, même si le prix baisse.
Une affaire qui fera jurisprudence
Lorsque le locataire exerce son droit de préemption lors de la vente d’une maison, il n’est pas tenu de payer des commissions d’agence immobilière.
Mais désormais, selon la Cour de cassation, ce principe s’applique même si le locataire prend la place d’un vendeur que l’agence trouve.
Dans un premier temps, un locataire a refusé d’acheter le bien après avoir été informé de la vente par son propriétaire et a quitté les lieux.
L’agent immobilier a alors trouvé un autre acheteur à un prix inférieur qui a signé un compromis.
Le notaire a dû rappeler les nouvelles conditions à l’ancien locataire, qui a finalement décidé d’acheter à prix réduit, mais il a refusé de payer la commission de l’agence.
Les agents immobiliers ne peuvent prétendre avoir joué un rôle lorsque l’acheteur a été désigné par la loi en vertu de leur droit de préemption, a déclaré l’ancien locataire.
Les arguments des deux parties
La jurisprudence (notamment 12-19.442) dit qu’un locataire n’est pas tenu d’indemniser une agence pour l’exercice d’un droit de préemption, même si le bailleur s’est adressé à ce professionnel pour trouver un acquéreur : ce n’est en effet pas un mandataire qui introduit le locataire, car ce dernier a la qualité juridiquement désignée d’acquéreur.
Dans ce cas, les locataires ont donc décider de saisir la Cour de cassation, et leur avocat Me Damien Celice a argumenté que l’agence ne leur était d’aucune utilité, puisque le notaire devait de toute façon les informer de la promesse de vente : ce n’est en effet pas l’agent qui a présenté le locataire, puisque celui-ci a la qualité d’acquéreur désigné par la loi.
Mais si un accord a pu être trouvé entre le propriétaire et son ancien locataire, rétorque l’agence, ce serait parce qu’un autre acquéreur s’est présenté, acceptant le prix, ce qui a permis à l’ancien locataire d’exercer son droit de préemption.
La vente était donc le fruit du travail de l’agence, a-t-elle ajouté, l’ancien locataire ne pouvant acheter qu’en acceptant les mêmes conditions que les acheteurs potentiels qui auraient payé une commission.
Les arguments de l’agence ont été rejetés par le juge.
Le locataire a exercé son droit légal sur la base d’une offre faite par un notaire et non une agence. Il ne pouvait donc pas se voir facturer une commission, a conclu la Cour suprême.
Une question récurrente en justice
La question du paiement de la commission d’un agent immobilier lors de l’attribution d’une vente à un locataire en titre est une question récurrente dans la jurisprudence.
La Cour suprême a invariablement répondu qu’en matière de baux d’habitation, un locataire qui bénéficie d’un congé pour vente ne peut être astreint à payer une commission d’agent immobilier dans la mesure où il n’a pas à être présenté par un agent immobilier mandaté par le propriétaire.
En d’autres termes, l’intervention de l’agent immobilier ne justifie pas que le locataire ait à en supporter le coût.
Cette jurisprudence s’applique lorsque la vente fait suite à un congé pour vente.
Le cas particulier de cette affaire
Dans ce cas, la vente a été faite au profit du locataire après le rejet de l’offre initiale, mais la deuxième offre a été acceptée après que l’agent immobilier ait trouvé un autre acheteur potentiel à un prix plus favorable.
Donc dans cette hypothèse, si le locataire remplace le candidat évincé. Selon l’agence, il doit payer cette commission, et l’agent immobilier a fait le travail d’intermédiaire.
Elle se posait d’autant plus que, dans d’autres matières, le locataire qui exerce son droit de préemption doit supporter les honoraires de l’agent immobilier. Tel est le cas en matière de droit de préemption urbain.
